广东
引言：作为工业强市的深圳，集聚了大量的优质产业客户，但产业空间“少”“贵”一直是深圳在城市竞争中的短板。因为成本驱动而搬迁的工厂不在少数，为了留住优质制造业，2022年深圳政府提出每年2000万㎡，向企业提供“工业上楼”高品质、低成本、定制化产业空间的目标，而“宝龙专精特新产业园”“新桥东先进制造园”成为了率先进入市场的优质产业空间项目，这两个项目在市场上会有怎样的表现？疫情放开后，经过1季度调整，深圳厂房销售市场是否如预期般好转？
以下是【2023第2季度深圳厂房销售市场报告】的正文内容。
截至2023年第二季度，深圳厂房在售项目有9个，已拿预售证项目5个，未拿预售定制招商项目4个，除金信科技大厦、大集汇创新产业中心为M0用地外，其他项目均为M1用地。
一般厂房项目备案价区间1.9-3.5万元/㎡，工业上楼优质产业空间项目备案价区间在0.8-1.5万元/㎡，项目主要分布在宝安、龙华、光明。
第2季度二级销售厂房市场总去化16.9万㎡，6月末厂房剩余货量约45万㎡，整体出清周期8个月，若不考虑宝龙专精特新产业园、新桥东这两个“工业上楼”优质产业空间的项目，整体出清周期为19.6个月。
工业上楼优质产业项目低价冲击市场，民营产业开发商路在何方？
工业上楼优质产业空间入市，低价冲击市场，虹吸优质企业
2022年深圳政府提出了每年建设不低于2000万㎡，连续五年向企业提供“工业上楼”高品质、低成本、定制化产业空间的目标。而目前在售的宝龙专精特新产业园、新桥东先进制造产业园正是其中两个典型项目。
宝龙专精特新产业园是深圳首个“工业上楼”优质产业空间试点项目，目前厂房售价为8000元/㎡，仅为市场价的30-50%。但是其在招商方面，产业遴选极为严格，在产业符合“20+8”确定的产业导向的同时，企业招引专精特新、小巨人、拟上市企业等优质成长型企业，入园企业需要先入库先报名，由评审团队打分排序，按先后顺序企业选房。
新桥东项目是首个平方公里级“工业上楼”的试点园区，售价仅为1.5万/㎡，而距离不到5公里的金信项目厂房备案价已达2.9万/㎡，价格差距过大。据透露，其主要招商企业为专精特新、拟上市企业，年营收需超过2亿元。
新桥东项目效果图
为何能实现这么低的价格？2023年2月印发的《关于印发深圳市“工业上楼”项目审批实施方案》提出经济可行方案遵循“保本微利“的原则，内部收益率原则上低于4.5%，厂房仅有1/3可分割转让，整体项目不以最大化盈利为主要目标，而厂房可售物业少，整体的利益平衡更多地需要依靠整体运营周期的拉长与配套物业的销售，甚至是政府补贴。另外，两个项目操盘方均为国企，新桥东项目更由宝安区人民政府与深圳投资控股有限公司联合开发，宝安区人民政府的深度参与，从承担更多社会责任方面，就决定了项目有更大的利润承压空间。
巨大冲击之下，民营企业的产业地产开发路在何方？
从上面两个案例不难看到“工业上楼”优质产业项目给其他项目带来的巨大冲击。更低的价格对于优质企业的吸引力是巨大的，两个项目良好的去化数据也正面印证了这一点。放眼未来，政府军令状已立，每年2000万㎡的供应目标会逐渐切实地转化为市场新增供应量，类似的低成本产业空间将会越来越多，产业空间正在逐渐“去地产化”，更多地回归到服务产业本身。
未来，在深圳产业地产开发这个领域内，民营企业是深度参与到”工业上楼“优质产业空间的开发中，以长期精细化运营达成项目整体利益平衡?还是以难以跻身低成本空间的小微企业为目标，提供更有针对性的产品、更有吸引力的小微企业服务？这是需要思考的问题。
整体分析：价跌量升，库存增加。在经济形势走弱的情况下，业主放盘量增加，6月末厂房可售货量约145万㎡，环比上涨7%；在买家议价权提升的情况下， 客户压价情况明显，成交价格下跌，第2季度成交均价为10187元/㎡，环比下跌5%；而价格下降使得去化微涨，二季度销售厂房市场总去化9万㎡，环比上涨7%。
成交价格：标准厂房成交区间0.8-3万元/㎡，成交价西南向东北递减，南山价格最高，西部、中部、东部价格环比下跌6-17%，南山价格持平。
供需量：宝安光明库存最多，成交主要在深圳西部（宝安光明）及中部（龙华、布吉、平湖）
第2季度，西部库存量最大，宝安光明约有60万厂房可售量，西部（宝安光明）及中部（龙华布吉平湖）成交最多，其第2季度成交面积分别为5万㎡、4万㎡。
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