长岭雅居的“下场”：睡城，没挤出1个网签

开放近10个月，开盘近4个月，网签仍是0！

这是知识城集团独立操盘的长岭居高端豪宅项目——长岭雅居。

高端睡城？好山好景好寂寞

山景秀美、生态极佳的长岭雅居，为何门庭冷落，开盘四个月都无人问津？

项目的最大亮点就在于生态价值，围绕着元贝生态公园（规划中）而建，大部分户型都能享受山景。

显然，项目有打造“高端纯粹宜居住宅区”的构想。但从实际效果来看，还没到能够实现的程度，大家都不买账。

事实上，区位的固有印象是非常难打破的，而长岭居给人的印象，还停留在“挺多山”“挺多村”“挺多疗养院”的阶段。

更不用说长岭雅居项目三面环山，出了马路全是山，帽峰山、萝峰山……

再“纯粹”的山景住宅，也始终要与人性化的配套相连，但长岭雅居，实在是太偏、太荒凉了。

以日常上班为例，大部分的高管、老板都在天河办公，但长岭雅居距离天河珠江新城的距离有27公里，高峰期拥堵时通勤时间甚至长达一小时。

而永顺大道是项目周边几个大盘唯一可选的主干道，经常拥堵无比。

若是公交、地铁一族，可能更加痛苦。需要先坐公交，再转两次地铁，步行的路程还有一公里，通勤时间已经超过1小时。

整个长岭居片区只有21号线的长平站，以及1号线有轨电车羌洞站，且基本都距离长岭雅居超过3公里。

如此“难顶”的通勤距离，注定了长岭雅居很难出圈，只能承接黄埔本地改善客源，准确来说，是科学城的置换买家。

但从地图来看，长岭雅居距离区政府实际超6公里，离科学城也有10公里以上，去哪里都不太方便，很难说有什么吸引力。

交通不便是硬伤之一，更致命的是，连商业也非常荒芜。

此前有长岭居片区的业主就在领导留言板上吐槽买菜困难问题：菜市场少，甚至连线上买菜也不能配送。

项目也没有拿得出手的商业配套，娱乐购物要远至4公里外的科学城板块的大型商业广场。

最近的是萝岗奥园广场，开车也要十多分钟。

就近的话，只能依靠山上的农庄改善伙食，颇有“住大豪宅、吃农家乐”的滑稽感。

隔壁云锦在建的约8万方商业体长岭梦世界，可以弥补商圈空白的遗憾，但从建成到商家落地，最少也要5年时间。

片区内其余大型生活配套（长岭之门、长岭之心、前海健康城等），目前也都在画大饼的阶段。

会选择长岭居的业主，大都对生态十分重视，追求城市中的一份绿意和宁静。但长岭雅居如此荒凉偏僻，实在令人望而却步。

开盘四个月，一套都没卖出去，可真是“好山好景好寂寞”啊。

超豪宅线刚需大平层，卖给谁？

除硬件配套不足外，长岭雅居的产品设计，也令人一头雾水。

项目定位为豪宅盘，总建面约100万方，如此大体量，一般的开发商都会做成户型丰富的社区，但知识城集团的想法别具一格。

瞄准改善市场，首推就是T5-T6栋160㎡四房及190㎡四房，带装修单价约4.3-4.9万/平，总价720万/套起。

既然是睡城，那么天然带有刚需属性，片区没有规划产业，很难留得住改善和豪宅客。

清一色的超豪宅线大平层设计，对应客群单一，去化也难说乐观。

而且720万/套起的价格，已经可以在中心区买一个标准的四房单位了，有这个条件，谁会看重配套不足、山景有余的睡城？

更关键的是，项目地块土拍时设置了限制性条件，50%房源必须出售给首套客，即刚需。

但哪来的那么多首次置业者，能承担二百五六十万首期、月供3万上下、还愿意买位置偏僻的长岭雅居？

显然，项目出现了产品错配的问题，简直是“公主身、丫鬟命”了。

更何况项目周边楼盘云集、类型多样，早已供过于求。

周边的二手平层价格在3.2万-3.8万，甚至2字头的都不缺。一手的五矿壹云台洋房限价3.7万/㎡，也比长岭雅居更有竞争力。

整个片区楼盘大多以刚需为主，板块固有印象很难打破。

改善产品也不缺，开控云锦价格4.2-4.7万/㎡之间，还靠近轻轨及地铁。

再从长岭雅居户型来看，项目三梯三户、T字布局，鼻子户为190平四房三卫，两翼为160平四房三卫，大户型不可避免对两翼产生一定的遮挡。

建面约184㎡的户型，甚至将阳台、主卧、客厅构成一个L型，尽管超大阳台景观是特色，但主卧的私密性却被削弱了。

手握不少土储，却开发出如此冷门的产品。操盘手知识城集团，是飘了，还是经验不足？

知识城集团成立于1984年，是唯一总部设在知识城的区属国企集团，由广州开发区管委会持股90%，广东省财政厅持股10%。

其前身是广州开发区商业服务总公司，一家国有独资企业，起初的经营范围包含批发和零售贸易、房地产开发经营等。目前承担知识城区域内主要基础设施工程的建设任务。

中新国际联合研究院总部、知识城大厦、超级邻里中心、知识塔……这些项目背后都有知识城集团的影子。

天眼查信息显示，2022年10月，知识城集团法定代表人由原来的谢理变为了周建怀。

周建怀任职10家企业，也担任过广州生物岛的总经理。

拿地方面，知识城集团在土地市场中表现活跃，土储主要集中于知识城和长岭居板块。

过去两年，长岭居的4块宅地被知识城集团一起拿下，其中一块与方圆地产以联合体形式拿下。

地块总建筑面积超过100万㎡，总地价163亿，四宗地块连片开发，其中一期已经开卖，就是现在的长岭雅居。

尽管知识城集团在黄埔有其他知名项目，如居山涧、山与墅、凯德星贸等，但都是与其他开发商合作的形式进行的。

独立操盘的项目也只有在售的悦辰壹号，而纯高端项目，长岭雅居是头一回。

号称“百万方大城”的长岭雅居，分三期开发，整体预计2029年2月完工，长达8年的开发周期，很考验房企的能力。

但知识城集团显然独立操盘经验不足，这是城投集团不具备的优势。

据记录，知识城集团此前开发的项目因安全隐患、污染环境等行为，屡次有不良行为记录。去年，知识城集团一在售楼盘甚至还因虚假宣传被行政处罚。

长岭雅居项目还在建设中，零网签的同时，后续供应还将源源不断，超大体量带来的去货压力，更让人为其捏一把汗。

另外，让人印象深刻的是，去年，长岭雅居就已经非常受市场关注，据说筹量超过100多，但后来迟迟不开盘，营销也换了新团队，变化颇大。

在广州，目前一个楼盘的成败，取决于选址、资源，更取决于用心和细节。如果经常更换团队的话，背后是公司对于营销策略的不明确，不明晰。

而且，经常换人也会导致项目管理混乱。团队经常变动，设计、政策和风格路线朝令夕改，没有办法长期稳定的维护客户，做好客户维温，客户在同一条件下，也不会选择购买这种项目。

结语

一厢情愿打造极致山景豪宅的城投贵公子，甫一出手就猝不及防遭遇冷落。可见，就算国企想要打造惊艳作品，也得立足市场、做好自身，服务好属于自己的观众。

总体来看，长岭居更适合养老，而养老还不如选择东部的增城，也是好山好水好风光，甚至更便宜。

所以长岭雅居的青睐买家究竟何时到来？只靠科学城本地客源，难！