新康养世界行 |香港靠这个闻名世界—都市型医养结合综合体彩颐居

2023年7月1日，是香港回归祖国第26周年纪念日。1997年—2023年，四分之一个世纪的时间，见证了香港经济持续蓬勃发展。从国际金融、航运、贸易中心，香港的地位不断巩固。香港居民正享有前所未有的民主权利和自由，各项民生事业大幅改善。

近年来，香港居民也面临着人口急速老化的问题。为此，香港政府多年前提出「居家安老为本，院舍照顾为后援」的策略性政策方针，旨在鼓励自理长者居家康养，并由社区提供适当的支援与护理服务，进而腾出相对有限的院舍床位给更有需要的失去自理能力的新康养人使用。

为配合政府居家安老政策方针，香港房协（HKHS）先后推出三个先导计划，其中「长者安居乐」计划大受中产新康养人的欢迎，一定程度上证明了优质新康养人对康养住宅的需求，于是香港房协便在此基础上做出了进一步的尝试，即「优质退休生活房屋计划」。

该计划旨在为对优质康养生活有更高期望，并具备足够经济能力的新康养人，提供设施与服务更加完善的长者公寓。

香港彩颐居即是由香港房屋协会建设运营的「长者安居乐」计划的康养项目之一。

01项目概况

项目名称：彩颐居

项目地点：九龙牛头角彩霞道55号

整体规划：项目整体由A、B两栋高层（26F）组成，其中，配套集中分布于3层及以下，2层为喜颐阁（护理康养院），5-26层为长者公寓。

表2 香港彩颐居规划布局

产品类型：项目以长者公寓产品为主，喜颐阁（护理安老院）为补充，提供一站式可持续照料居住体系。

床位情况：公寓共333套，以套内35㎡1房户型为主（约76%），少量套内23㎡单间户型（约24%），室内精装交付，适老化设计。

建筑形态：独栋建筑（地下4层，地上24层）

项目概况：香港彩颐居老人公寓建设于2004年，是由香港政府免费提供土地，香港房协投资策划兴建，香港圣公会（非盈利社会服务机构）运营的养老项目，集配套商业、护理医疗、生活公寓、活动娱乐等于一体。

客群定位为香港中产阶级，旨在为其提供一个舒适、安全、欢乐，类似于“家”的康养生活环境。由于该项目位于市中心位置，入住此地的居民不仅可以享受到便利的交通以及商业服务，还可享受到完善的医疗服务，同时可以到社区康养享受给予的硬件环境以及全方位软件护理服务。

02项目特色

1、垂直空间利用充分，社区配套体系齐全

彩颐居总共28层，其中地下4层，地上24层，地下4层分别是停车场、餐厅、咖啡吧、多功能会议厅等，地上一层为接待厅、休息室、食堂餐厅、便利店等；二层为护理院及综合诊所（包括中医、西医、牙医、物理治疗）等，护理院设有床位57张；

三层设有平台花园泳池、图书馆、工艺陶艺室、音乐及舞蹈室、卡拉ok、美容室、理发室、健身房等；五层以上为长者居住空间。

从布局上可以看出，其垂直的建筑使空间得到了最大化利用，“食、娱、康、护、美”等服务配套体系完整、齐全，在此地入住的居民可以享受多样化的服务。

地上一层为黄金位置，通过商业门店的方式对外盈利，很好实现了收入，地上二层设有专业的护理院、诊所，服务于全龄居民，不仅可以对内提供专业的护理服务，还可以对外营业，获得更多的资金来源。

2、专业化托管服务，满足长者品质需求

无论是提供医疗还是护理服务的恩悦轩、喜乐阁，他们作为独立运营的机构，服务配套由专业人士打造，由护士、社工、物理治疗师、置业治疗师等组成。

从“身、心、社、灵”等方面为长者提供一站式个人护理、康复治疗、营养咨询、心理咨询等服务。喜乐阁护理床位设单人间、双人间、四人及六人套房等，根据长者需求提供短期或长期的护理服务，量身打造照护计划包括中风康复计划、认知评估及训练以及营养配餐计划、情绪支援计划等，满足了居民身体、心里、灵魂等多方面需求。

3、智能管理赋能居家养老，全天候服务让人生活无忧

社区内都配有智能管理系统，可以自动监测屋内的温湿度，根据设定的温度范围自动打开或关闭窗户，还有风雨传感系统，根据风雨的强度自动关闭窗户，还有可以自动检测屋内灯光照明的系统，待光照低于设定值时可以自动开关灯。

另外，在此居住的居民，每人都会佩戴一个紧急呼叫手环，在遇到危险时，无论在什么地方都可以紧急呼叫，它可以立刻通知物业和家人，还有医疗检测设备、点菜设备等。

现阶段随着5G技术的应用，以及更多智慧居家系统的研发，智慧管理系统将更多的用于生活的方方面面，更多的为居家康养助力，足不出户便能享受到更多、更加便捷的生活及医疗服务。

4、长租式收费模式，为发展运营提供了基础

彩颐居收费模式采用长租的方式，租户一次性缴纳一部分租金，根据居住时间扣除部分费用，另外每月提供一部分基础管理费，其它个性化服务如个人护理费、医疗费用、水电费、跑腿费等另外结算。

当入住长者居住期少于一年，将退还其租金的70%，居住者住满14年以上，退还租金的10%，只要长者身体健康就可以长期居住下去直至去世。具体收费区间在30万-75万左右，在香港同等面积的居住型房屋价格将是其三倍，所以收费相对于来说仍然是比较低的。

另外，入住居民需有一定限制要求，首先年龄是60岁以上且必须在香港住满7年以上，其次，单身长者年收入需在160万-400万之间，夫妻收入在180万-600万之间，过高或过低都不合适，费用相对于内地来说，同样属于高端项目了。

03思考总结

香港彩颐居是由政府免费提供土地，房协负责策划建设，专业机构负责运营。让专业的机构做专业的事，很多不同的行业都参与到康养开发中来，与专业机构合作，即保障质量，减轻运营压力，保证收益。

其次，彩颐居垂直空间利用值得借鉴，虽然有很多限制，但只要合理搭配，仍能打造典型。尤其现在很多独栋商业、物业大量闲置，可以考虑去打造城市级的康养服务中心或其它的长租公寓等等。

再者，长租的收费模式值得借鉴，康养建设成本高，回收周期长，单凭押金+短租运营都相当困难，可以考虑长租或会员的形式，但需要条件完备，方可操作。

最后，彩颐居智能管理系统也值得关注，虽然智能管理和数字化当前已是大势所趋，属于每个项目的基本条件，但彩颐居是从新康养人本身出发，满足康养品质需求，并搭配齐全的配套，这一模式值得借鉴。在人工方面，香港的社工、志愿者体系都相当成熟，可以免费或通过政府购买的方式提供一部分专业服务，虽然我们多样化的义工组织还不成熟，但可以通过合作的方式实现。