北京买房：理清思路，购房建议906

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我家俩娃，均已经上学。目前持有夕照寺西里小两居一套，华腾园大三居一套。因为娃已经都上学，想将夕照寺西里小两居改善一下。

1）龙体片区本次幼升小，100+调剂到景泰，对夕照寺房子影响会比较大吗？这个影响将持续多久？换房操作何时执行为佳。

2）预算1100，附近小区好的够不着，坏的看不上。因为另一套房子在华腾园，所以想往一起换。因为娃在龙体上学，所以为上学近考虑，置换后，以租养租，最近5、6年内还住在附近。您觉得这个安排是否合理？

3）对于双井，您有推荐小区吗？合生国际，cbd，a派？

4）还考虑换左安漪园的110+小三居，您觉得3）和4）两个选择哪个更优选？5）基于您的经验，是否有其他我们未想到更合理方案？

A：

1、有影响未必多大，或者说不至于单独影响夕照寺。就算明年也是入学高峰，但调剂的学校大概率就不是板厂培新了，轮着来。不过小升初前外和96的比重加大，至少都不是利好吧，所以有可能让龙体整体的溢价率降点儿。

影响持续到2025年呗，孩子少了也就没必要调剂了。但未必是龙体直接涨溢价，也有可能是其他学区降溢价率，这样也是拉平。

既然用完学位了就提前换呗。今年是肯定不会有利好了，明年也够呛，后年孩子是肯定减少，那拖着就没什么意思了。

2、华腾园一起换，没什么不合理的啊。本来挺好的小区，就是塔楼不太受追捧了，前些年和富力城的价格差还不大，现在逐渐有些落后了，从投资角度换了合适。

3、双井不用推荐，找当地中介就行，品质好的小区都行，板楼户型好的为主。

4、如果是我的话肯定换双井。左安漪园那就赌学区了，今年体小的没什么调剂的，明年看吧。过了高峰期看政策，有利好就能不输，没政策就看运气了。一般不太建议，赌赢了也就是不输，风险和收益不太对等。而且还得降低居住的性价比和承担风险，图什么呢？

5、这没什么想不到的方案。明摆着的情况谁都知道，就看自己怎么判断了。

仅供参考。

二

Q:

请问预算1100，首房首贷在海淀五一小学方圆3-4公里范围，不考虑非得学区房，只是图上学近，周边配套生活方便。建议买个欧洲公馆两居，乐府江南两居，还是丰台大成郡品质3居好些？还是买新房龙樾天元的，华曦府呢？哪个盘的未来溢价空间还能涨点，不会贬值。

A：

1、这买房的目的到底是什么啊？也就是需求是什么，学区房和非学区房不是同一种产品，溢价方面本来就有很大差距。

2、简单说吧，如果有上学需求就买海淀的，欧洲公馆的学区更热门，虽然是五一欧洲学区也不错。保值在之前算中等，基础价值基本没落后大盘吧，溢价率也中等。乐府江南是永定路学区，不算热门，对口图强二小，溢价率略低，保值算不错的，至少不落后。

没学位需求再说丰台的，大成郡自住为主，不过这种小区在丰台有些错配了，品质挺好，投资角度不算多强。

3、未来的溢价空间哪个涨，都够呛。学区房只能说在明年信息采集之前不会降，但过了高峰期说不好，如果没有政策鼓励的话就大概率受影响。丰台的没溢价，也不会成为学区房，这地段儿不可能涨出溢价。

4、新房我不熟，不方便点评人家，这咨询渠道商或中介吧，他们卖房的更专业。

5、我建议还是再考虑一下吧，感觉是刚有买房想法吧？一般没这么比较的，相当于想买辆车，问奥迪金杯和特斯拉哪个合适？不太好放一块儿比。

仅供参考。

三

Q:

家庭有一套两居室位于望京花家地，孩子2024年上学，计划买西城，方案有两个。方案一：已有住房不卖，手头资金320w左右，买月坛半地下，大概预算500w左右，快进快出，两年后出手。方案二：展览路学区，卖已有住房，首付大概550w，两居室预算750w左右。

困惑：月坛的半地下流通性不知道怎么样？作为学票用，将来能亏点出手也能接受，就当上学的费用。本人倾向于方案一，买月坛半地下，想听听您的想法。

A：

1、半地下的流通性，肯定好不到哪儿去呗。入学高峰期的时候还相对好些，2024年只能说未必太差，毕竟2025之后才是确定的低谷期呢。

2、确定了就买半地下呗，我觉得不至于流动性太弱，估计也就10%的影响吧，折算下来跟过去的择校费差不多，不算吃亏。这问问当地中介吧，看看现在的成交周期长不长？如果不算长，那就算周期翻番，价格影响也就10%。

仅供参考。

四

Q:

京籍，有三套房，两套目前是和老人相邻住着，为的是方便照顾他们，但是房龄老没电梯，老人不同意改变现状所以没法做改变。二环内有套一居学区房（有电梯）回迁房，出租状态。原想过几年卖掉学区房，添点钱换套社区环境和管理好的100平左右的两居电梯房养老住。目前学区房大概能卖530左右，手里有约200万。孩子在国外不用考虑他房子问题。

请教章哥两个问题：

1、现担心学区房过两年会降温，不知要不要现在赶紧出手学区房换成品质好些的小区房产保值。哪怕钱不够先换个小面积的两居，将来钱调开了再换合适面积的，还是等着以后一次到位？

2、如果现在就换，目前有几个选择方向不知哪个合适些：a.望京慧谷阳光；b.双井的富力城；

c.北五环外的拂林园（环境一般）。主要考虑的是保值，以便再调换时可以省些劲儿。另担心现在不换手里现金贬值，将来更不够用了。

A：

1、学区房肯定会降温啊，今年京籍幼升小的17万，而去年出生的才7.5万。参考现在的幼儿园吧，前几年都是连夜排队，现在多数都招不满了。需求少了，学区房的溢价部分大概率会受影响，未必直接降价，但对比非学区房有可能涨的慢，逐步降低溢价率。

2、从板块讲这仨就是这么排序，首选望京，但最好选择房龄新的。富力城肯定不落后，拂林园就算了，自住更合适，投资角度的话板块和小区都不占优。

仅供参考。

五

我想咨询是不是应该卖房。我现在工资9千房贷8千，三年里失业四次。而我也是已经40岁了，从体力到资源都没有优势了，无存款，再要失业只要超过三个月恐怕就撑不住了。我这套房是2016年买的老破小，当时总价300贷款130w，现在能卖360左右。可如果卖掉拿着200多万在哪儿能买到两居室呢？我妻子在北新桥国企工作，到手7千，但车贷还有两千明年还完，孩子初中上学补课每月至少二三千，加上生活费完全没有结余。真想卖掉房子租房住，这样能节省不少钱。

补充：上次是去年夏天失业的，三个月找不到工作，天气很热我也不敢待在家里，怕妻子看了闹心，就算是不吵架她也叹气，很难受。到现在工作还不到一年，但这家公司的业务也不稳定，下个月很可能就要拖欠工资了。我的收入现在已经减半，再拖欠的话真的没法办了。

再补充：房子我是真舍不得卖，一旦卖掉以后估计就在北京买房没希望了。我来北京整整十八年了，妻子也十五年了，如果没有房子的话将来孩子的生活也不稳定，毕竟我们是有北京户口的，非常的纠结。

再补充：我现在早饭不吃，中午饭也只敢买最便宜的，要不然1000块钱真的在北京没法生活。妻子这两年没跟我谈过钱的事情，但我自己很有负担，可40岁的人了不可能再有任何的机遇，也不敢转行，那样更没有积累。如果再失业，我估计又得去商场图书馆待几个月，家都不好意思待。中年生活是这么的沉重和卑微，这还是说我们父母都没生病和要生活费的情况下，一旦有事的话我们就更无助了。

唉，我是老章，这网友的问题我没回，都是他一条一条发过来的。还有好几条呢，让人看的更无奈，中年男人的压力可见一斑。

他其实不是找我咨询什么，这种问题我也回答不了，只能是自己权衡，所谓咨询也只是略作释放心情压力而已。

我做不出任何建议，也看不出他家有任何失误的地方，但生活就是过得这么无奈。只能说这就是北京吧，普通家庭压力山大。只能是站着说话不腰疼的劝他熬着，争取熬下去，好日子都是熬出来的……

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