广东
知乎平台上有一个问题：第一次买房需要注意什么？
这个问题的总阅读量近千万，关注人数也过万。可见买房的关注度非常高，毕竟买房是一件人生大事嘛。
由于大多数人都没有买房经验，所以我们发现，有不少人在买房时，总是表现得很犹豫，到了需要做决定的时候，也还是瞻前顾后的。
其实他们到底在顾虑什么呢？
“等有了钱，就去买房子。一套住着，一套养猪……”
这种生活应该谁都向往，可是高房价不允许啊！买房的容错成本如此之高，谁能不顾虑呢？
引用一段购房咨询中的内容：
有一位朋友在讲述自己的购房计划。他想趁着现在深圳房价回调，购入一套约80平的房子。那套房子单价三万多，总价不到400万。由于首付款大概需要100多万，而自己手上只有60万左右。为了筹齐首付款，打算先问家里要一些，然后再问朋友借一些……
这就是“掏空6个钱包”的真实写照吧！
“掏空6个钱包”来买房，谁会没有压力呢？
都知道，买房是有可能遭遇风险的。类似买新房遇到烂尾，买二手房遇上交易纠纷的那些案例，大家听到的都挺多的。
如果辛苦积攒的财富，在房产交易中踩坑，那就可能再也没有第二次买房的机会了。
所以，对于风险的无知，是恐惧的。这换谁来都一样会犹豫、纠结的。
避免踩坑是房产交易的关键，但是选错房子其实也同样会让人痛苦。
在曾经房价狂飙的时代，网络上流传过一些段子：
辛苦工作十年，不如半套房子赚的钱多；那个谁谁谁买对了房子，让他可以少奋斗至少十年……
意思很简单，一旦买错房子就将失去财富增值的机会。
而事实上，没有买对房子可能会更糟糕。
有人买了房子，不但没有获得财富增值，还赶上了房价下跌；也有人因为没买对房子，并没有多少生活的幸福感；更有人买了错配的房子，居住的舒适度都没了……
所以说，买房要注意的问题可真不少！
今天这篇文章主要围绕买房前需要准备的重要事项展开，内容可以帮到很多人，全文干货无广告，大可放心阅读。
1 谁都可以买房吗？
准备买房的人，经常会听到“限购”这个词。顾名思义，买房是有限制条件的。只有符合条件的人，才能购买房子。
那么，你能买房吗？
“限购”出自2010年北京出台的“国十条”。该政策规定：从5月1日起，以家庭为单位，每个单位只能新购一套商品房。自此之后，几乎全国所有的一、二线城市都宣布限购，也有一部分的三、四线城市也加入了限购的行列。
想弄清楚自己是否有购房资格，就得清晰将要买房的城市的限购政策，这是做好买房准备的第一步。
接下来，用深圳的限购政策来做个模板。
深圳的限购政策所对应房产类型是住宅，面向深户、非深户，港澳台、外籍人士以及军人。在符合条件的情况下，以家庭为单位，最多可购买两套，以个人为单位，最多可购买一套。（注意：公司不可以购买住宅）
深户：（家庭最多可购买两套住宅，个人最多可购买一套住宅）
夫妻双方至少其中一人是深圳户籍，可判定为深户家庭。如果是调入深户者，需要满足3年的调入期。同时还需要提供自购房之日前，在深圳连续缴纳36个月及以上个税或社保证明。
非深户：（个人最多可购买一套住宅）
非深圳户籍个人、港澳台人士、外籍人士、现役军人。
1、非深户籍：需提供自购房之日前，在深圳连续缴纳60个月及以上个税或社保证明；
2、港澳台人士：需提供身份证明，以及回乡证或台胞证等资料；
3、外籍人士：在深工作满1年以上，并能提供在深工作1年以上的就业证明和劳务合同；
4、现役军人：驻深部队的现役军人；
离异人士购房
深圳房价狂飙的时期，很多人为绕开限购，出现故意结婚买房，然后离婚再买房的行为。
为了避免这种情况的发生，深圳也对应出台了对离异人士购房的政策补丁。
1、离异满3年的人士：名下无房，可购1套；若名下已有住房，则不可再购买；
2、离异在2年以上3年以内者：
按离异前家庭的房产套数计算：原对象名下无房或只有1套住宅，且本人名下无房，最多可购入1套住宅；原对象名下已有超过一套住宅，即便名下无房，亦不可再购入住宅；
对3年内有过2次以上离异者，追溯其3年内的所有离异记录，住房套数按3年内历次离异时的家庭总套数之和计算；
3、已再婚者，不再追溯3年内是否离过婚，仅按当前已婚家庭的购房资格计算。
退休人士能不能买房？
退休人士已经没有继续缴交社保了，是不是就没有购房资格了呢？
也是可以的。
现在对退休人士购房有专项约定。
深圳户籍居民，如能提供退休之日前，在深连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，且符合其他购房条件的，可具备对应的购房资格；
非深圳户籍居民，如能提供退休之日前，在深连续缴纳60个月及以上个人所得税或社会保险证明，且符合其他购房条件的，亦可具备对应的购房资格。
既然连退休人士的社保缴交情况都能考虑到，中途出现过社保断供的情况也有所顾及。
深圳户籍居民：成年单身人士（含离异）在购房之日前3年内，出现社保断缴但不超过3个月（含3个月）的，如在购房之日前3年半内，累计在我市缴纳社保满 36个月，且符合其他购房条件的，仍可具备购房资格；
非深圳户籍居民：成年单身人士（含离异）在购房之日前5年内，出现社保断缴但不超过3个月（含3个月）的，如在购房之日前5年半，累计在我市缴纳社保满60个月，且符合其他购房条件的，仍可具备购房资格；
以上所指的连续缴纳和累计缴纳，都是不包含补缴情况的。
军转干部
对军转干部也是有特别约定的。
武警、消防、边防等驻深部队官兵转改为深圳市的国家工作人员，因尚未完成转改程序，或由于完成转改在3年内，不能提供满足购房条件所需户籍、社保、纳税缴纳记录的。由转入单位出具情况说明（附转业证明），可免予社保或纳税记录的审核，以同等于深户居民家庭的购房条件对待。
看到这里，估计你一定想知道自己是否具备在深圳买房的资格？再送你一张《深圳限购表》，来自我检测一下吧。
买房资格非常重要！
如果自己有没有购房资格都不知道，还谈什么买房呢？
有人说，我找人代持一下不就行了嘛，哪需要那么麻烦呢！
在我看来，是因为你不了解代持风险，否则你绝对不会这么认为。想了解购房的代持风险，可以阅读这篇文章：不可不防，代持购房可能让你得不偿失！
2 贷款资格，你得有！
买房如果不用贷款，就得一次性付款，哪有那么多一次性付款？还是你想等攒够钱后才买房呢？这样的话，你注定会失望的！
从近二十年的数据看，居民收入的增长不但没有赶上货币通胀，更加比不过房价上涨的速度。等你以为自己已经攒够钱了，才发现房价早已涨到天上去了。
贷款最大的好处就是，利用未来的现金流，解决当前急需大量资金的问题。
买一套100万的房子，掏30万和掏100万，那是一个概念吗？
那么，问题来了。
谁都可以贷款吗？
当然不是。
贷款也是有政策要求，贷款也需要有贷款资格。
和购房资格一样，想知道是否可以贷款，就需要了解清楚城市的信贷政策。
贷款资格、住宅性质及其他贷款条件是评估贷款的常规依据，这里继续以深圳的贷款政策来做模板。
贷款资格
家庭为评估对象
1、家庭成员名下无房
在全国范围内，既没有公积金贷款记录，也没有商业贷款记录，无论所购买的是普通住宅还是非普通住宅，一律可贷款七成；
家庭成员有过公积金、商业贷款的记录，及有一笔贷款还未结清者，在购买普通住宅时，最高只能贷款五成，若是非普通住宅，则最高只能贷款四成。
2、家庭成员名下已有一套住房
无论是有过公积金、商业贷款的记录，还是仍有一笔贷款未结清，在其购买普通住宅时，最高只能贷款五成，若是非普通住宅，则最高只能贷款四成。
3、家庭名下已有两套或以上住房，或者家庭成员名下有两笔或以上贷款未结清，一律不能再获得贷款支持。
个人为评估对象
1、个人名下无房在全国范围内，既没有公积金贷款记录，也没有商业贷款记录，无论是普通住宅还是非普通住宅，一律可贷款七成；
有过公积金、商业贷款的记录，及有一笔贷款还未结清者，在其购买普通住宅时，最高只能贷款五成，若是非普通住宅，则最高只能贷款四成。
2、个人名下已有一套或以上住房者，或者名下有两笔或以上贷款未结清，一律不能再获得贷款支持。
住宅性质
普通住宅和非普通住宅的区别：
1. 房子所在小区的容积率小于1.0；
2. 房子的建筑面积大于144㎡，或套内大于120㎡；
3. 过户登记价大于750万。
只要以上任意一项达标，即视为非普通住宅；皆不达标者，则属普通住宅。
贷款条件
银行对房子和贷款人还有一些其他的贷款限制条件。
银行原则上给予住宅最长不超过30年的贷款年限。但并不是对所有住宅都一样，银行会根据土地使用年限和贷款人年龄做评估。一般会以两者之间的孰低者，作为最终贷款的依据。
1、土地使用期：贷款的年限<剩余的土地使用年限
住宅的土地最长使用年限为70年。如果是一套已经有41年楼龄的二手房，银行所给予的贷款年限，最长不会超过29年。
因为70-41=29，所以贷款的年限<29。
2、贷款人年龄：贷款人年龄+贷款年限<70
银行对贷款人的还款年龄有要求。如果贷款人已经50岁，在一般情况下，银行评估贷款人的还款年龄不得大于70岁。
因为50+20=70,所以给予贷款人的最长贷款年限通常不会超过20年。
不同银行间的限制可能会有所差异。特别是2023年，全国有部分城市的银行，放宽对贷款人的年龄限制。有放宽至80岁的，甚至还有放宽至90岁的。
由于暂时还属于个别情况，所以这里就不作为参考依据了。
你所在城市的贷款政策是怎么规定的？赶快找出来认真地研究一下吧。
3 贷款模式怎么选？
不同的贷款模式，还款利息金额是不一样的！
了解贷款资格后，现在我们来学习怎么贷款能更省钱。
不同的贷款模式，还款利息金额是不一样的！你知道吗？选对贷款模式，是可以省出很多钱的！
住房贷款有两种模式：公积金贷款和商业性贷款。
不同的贷款模式，需要支出的利息是不同的。所以用好了贷款工具是可以省钱的。
怎么选择贷款模式才能更省钱呢？
公积金贷款与商业性贷款的利率是不同的。公积金贷款属于国家政策性贷款，所以公积金贷款利率会比商业性贷款利率低。
公积金贷款利率
2022年10月1日起，中国人民银行下调个人住房公积金贷款利率。当前的住房公积金贷款基准利率为：5年以下（含5年），首套房年利率2.6%，二套住房公积金贷款利率3.025%；5年期以上，首套房年利率为3.1%，二套住房公积金贷款利率为3.575%。
商业性贷款利率
2023年6月20日，贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%。
二套住房的商业性个人住房贷款利率可以参考2022年5月15日的公告：最低不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加60个基点。那么，二套住房的商业性住房贷款最低就应该是4.8%。
看起来公积金贷款与商业性贷款的利率数据确实存在差异，但好像又不太够直观。
那么，我们来举一个例子：
