一张航拍图引发的争议！2023济南核心区楼盘怎么选

1

群雄逐鹿济南核心区，

CBD正轴话题惹争议！

前段时间我们多次聊过济南核心区的几个楼盘，云顶1号、保利珑誉、中信泰富玖著，都比较受关注。目前这三个楼盘已相继面市，再加上频频吹风的楼市利好政策，这三大楼盘的关注度又掀一波高潮。

这两年来，改善楼盘的热度不减。一是改善置业需求不断增加，改善盘销售速度甚至卖得比刚需盘还快。虽然政策宽松，但刚需买房越来越难，而改善购房在政策刺激下，表现得更活跃。

二是改善楼盘却越来越少，之前长岭山、汉峪、贤文、CBD都有不少改善楼盘，竞争也比较激烈，市场上哪有盛福片区的一席之地？而现在，长岭山、汉峪、贤文、CBD的楼盘越来越少，新地块几乎开发殆尽，当了两年香饽饽的盛福片区新楼盘都快没了。手握三五百万，想买改善盘越来越难，房价也是水涨船高，之前CBD和汉峪都卖不到3万+的价格，现在一些改善楼盘动辄3万+。

所以，这两年济南拍地，每一次受关注最高的，都是改善地块。尤其是与CBD一路之隔的科技城片区，更是延续了CBD发展的态势，成为当下热点区域的流量担当。毕竟这是历下区少有的能供应住宅用地的核心片区，热度与生俱来。

所以，保利珑誉和中信泰富玖著，不自觉地就流露出一种天生骄傲的优越感。眼看这两个楼盘快要入市，一些购房者对谁的地段、产品更好，性价比更高，也是举棋不定。

前几天，中信泰富玖著一张航拍照片流传于网络，好像在用图片宣布自己位置更好，CBD正轴，引起不小的讨论。后来看到中信泰富玖著更是给项目地址直接命名为：

中国·济南·CBD正轴

这格调，一下又提升不少！

目前，云顶1号和保利珑誉营销中心已开放，中信泰富玖著貌似不急不缓，释放的信息也少，就连案名也是最近刚发布，购房者对这个楼盘了解也少，我们今天就重点解读一下这个楼盘，也好给购房者的选择提供一个参考。

2

CBD正轴，3个公园绿地环绕，

城市界面很期待。

先看地段。对于一个楼盘来说，最重要的还是地段。

中信泰富玖著在科技城片区，算得上比较优越的地段。通过航拍照片可以看到，向南对望CBD超高层山、河、湖、泉、城，以及已经建成的中央绸带公园。这一点是天生的地段优势，不是后天努力所能改变的，这也令其他项目难以望其项背。

可以想象，未来站在玖著窗前，映入眼前的就是波澜壮阔的都市画卷，一种大片既视感是不是油然而生。有人喜欢万丈红尘，有人向往隐居山林。对那种喜欢都市繁华的人来说，就喜欢把家安在繁华之地，霓虹灯闪烁的地方。

位于CBD正轴，这是肉眼可见的。中信泰富玖著地段优势还体现在周边三个公园环绕，南侧规划约7000平米公园绿地，东南侧规划约4000平米公园绿地，西南侧规划约17000平米公园绿地，这些在片区规划中都可以看到。这一优势也是其他项目所没有的。

从航拍照片也可以看到，中信泰富玖著周边，都是待开发或者正在开发地块，像西侧是中小学用地，南侧和东侧也都是新开发的楼盘。未来随着楼盘的交付，这里也像CBD一样，迎来一个全新城市界面。这一点也是中信泰富玖著的优势。

周边环境也是很多改善购房者比较在意的。有时候买了一个新盘，但是周边城市界面不够理想，破旧小区或者其他公共设施，影响视野和居住体验。

当然，科技城片区所有楼盘都有一个无法规避的劣势——北侧热电厂。庆幸的是在北侧，也只是视野上影响，对居住环境没有影响。这附近的居民，相信更有话语权。

整体来说，中信泰富玖著的地段优势堪称首屈一指，估计这也是中信泰富玖著不急不缓的一个重要原因。

3

强大产品力，高端配置，

改善想要的都有！

地段之上看产品。这两三年来，开发商在改善产品打造上，极具心思，一些楼盘亮点也都争相效仿。这无形中也提升了改善楼盘产品力，所以在产品这一维度上，购房者的抗性越来越小。

我们看中信泰富玖著的规划，社区共规划10栋楼，其中8栋17F小高，1栋20F，1栋21F。即便两栋高层，也不过是20/21F，没有高低配，也没有大高层带来的压抑感，更具改善楼盘特质。

相较于CBD片区被诟病的小街区、三四栋楼的规划，玖著算得上理想社区了。并且周边有学校和三个公园绿地，也不会有周边建筑形成的压迫感。

大社区的园林景观也更有发挥空间，玖著园林景观高达约27500平米，规划了八大景观组团，六级社区场景，亮点纷呈，像超大中庭景观的设计，就让整个社区很具有仪式感。就目前济南尊已经交付的园林景观来看，让很多人对玖著的园林，充满更多期待。

而建筑立面，玖著也有很多可圈可点之处。像这两年比较流行的铝板立面，玖著既有仿石材铝板，也有部分石材；石材主要体现在1-3层的立面上，这比单纯的铝板规格还要高一些，历久弥新，更加体现出楼盘的高端定位。这也能看出中信泰富在玖著项目上，也是比较舍得投入。

另一大亮点是超大面积玻璃落地窗的使用，一块块超大玻璃窗宛若“剧院式”IMAX屏幕一般，把窗外的都市繁华，投射到室内，与繁华无限接近，这是多少人的梦寐以求。

户型的打造，中信泰富也是极具匠心。户型面积区间为116-193㎡，116平米户型主要集中在高层上，主力户型是140/149平米户型，占比55%，169平米占比16%，193平米占比11%。从这个户型配比上来看，整体改善属性更纯粹。

这些户型，无论大小，均是双阳台设计，即便116平米户型也有约6.3米双阳台，140平米户型的双阳台尺度甚至高达约8.3米，193平米户型的双阳台尺度更是达到了约9.7米。这样的尺度，对应所在地段的南向视野，简直是绝配。

宽厅设计也是玖著的一大亮点。193平米的宽厅约6.6米，阳台、客厅、餐厅、厨房的一体化设计，这一区域面积高达约60平米，可以说是一个超大城市会客厅级别。并且193平米户型分布在中央景观轴上的两座楼上，视野更开阔，超大宽厅的体验感也更好。

即便169平米的宽厅也高达约6米，140平米户型的宽厅也在5.4米左右，这样的尺度，不只是奢阔，更是好用。不是单纯追求空间的尺度，而是将尺度与实用更完美结合，体现出玖著作为宽幕大平层的居住舒适度。

至于大飘窗设计、家政间的配置、双主卧套房设计、步入式衣帽间、子母门、超大电梯前厅，不同户型或多或少有所区别，但整体而言，这一次玖著的户型，确确实实是在济南尊和九庐两大高端盘之上，又一次的升级迭代。

再加上玖著的精装交付，用国际一线品牌的奢装，为空间功能的体验锦上添花。这一点，相信等到玖著样板间开放之后，会有更直观的体现。

对于高端改善住宅，目前有两大社区标配，一是大门，二是会所。大门带来的是面子，玖著的大门长约54米，极具奢阔感，给到豪宅该有的面子。会所带来的是体验，玖著社区会所约1500平米，规划了十大主题功能空间，如恒温泳池、有氧健身房、室内高尔夫球室等，都是业主家门口的私享。

以上，只是中信泰富玖著产品力的点滴，在改善楼盘卷产品力的时候，通过这些点滴，也能看到玖著是值得期待的一个楼盘。

4

实力房企，完美交付案例，

更值得信赖！

一个楼盘值不值得期待，与这家开发商的过往也有很大关系。关于玖著的开发商中信泰富，在济南应该不再陌生。

虽然中信泰富进驻济南时间不长，从2017年CBD开发受邀才来济南，但却是在CBD唯一开发过3个以上项目的企业。并且，CBD的“山、河、湖、泉、城”五座超高层中的“城”（330米）就是中信泰富的作品。

位于CBD的济南尊，作为中信泰富第一个交付的住宅楼盘，也让我们看到中信泰富的精工品质。

目前济南尊多个组团均已交付，可以到实地感受一下。高品质交付也让济南众多改善购房者对其青睐有加，当年开盘2.3万/平米的价格，到现在二手房高达3.3万/平米的价格，就是最好的佐证。

也正是济南尊在的一炮走红，随后开发的省博物馆北侧的九庐，更是有着市场上一房难求的热度。有多位朋友想买九庐的房子没选上，甚至有人还没来得及下决定，九庐就迅速清盘了。如果说济南近三年来哪个3万+以上的高端改善盘卖得快，九庐绝对算其中一个。

我们从济南尊和九庐的择址，也能看出中信泰富拿地，只在城市核心区域，包括这一次的玖著也是，择址核心区。

不只是在济南，在其他城市，如北京、上海、广州、武汉、南京、苏州，乃至香港等众多高级别城市，也是在核心区拿地开发了一个又一个的高端楼盘，如上海的陆家嘴滨江金融城，武汉的中信泰富滨江金融城，等等。

当然，这也源于中信泰富的实力，中信泰富地产隶属于世界500强央企——中信集团。2022年中信集团已连续第14年上榜美国《财富》杂志世界500强，排名第102位。

中信泰富作为中信集团旗下一级子公司，总部位于香港，有特钢、能源、地产三大主营业务，从中也可窥见中信泰富地产板块的实力。

包括中信泰富物业，也是具有国家一级资质的物业公司，主要服务于一线城市高端住宅项目及5A级写字楼项目。在豪宅服务上，不亚于绿城物业，这也给中信泰富高端改善住宅的开发提供了强大的物业服务保障。毕竟好楼盘，也要有好物业做好后续服务。

有强大的品牌实力，在济南也有看得见摸得着的高端改善住宅产品，无形之中给购房者更多信赖与认可，也成为购房者参照的一个重要维度。毕竟豪宅的打造，还是需要基因的。

5

售价几何，

两大维度分析！

最后，相信很多购房者会说，直接一些，价格多少钱。

很显然，玖著还没有开盘，没有价格。但是我们可以从两个维度来猜想。

一是拿地价格，我们看下面这个表格，会发现中信泰富玖著的楼板价是最低的，这种也算先天优势，会让玖著的定价更具底气。说句到底的话，如果拼价格，中信泰富是最具有优势的。

二是从中信泰富其他项目的以往惯例，往往也都是低开高走的价格趋势。济南尊、九庐，都是如此。这一次玖著，相信大概率也会走这条路线。

只是，与当时的市场环境不同的是，当下核心区的改善楼盘越来越少，越来越稀缺，即便算上CBD周边3公里以内，你也会发现可开发的住宅楼盘，已经所剩无几。

这一是说明CBD奥体核心区发展的越来越成熟了，二是说明可选择的新楼盘越来越少了。

市场如此，我们也只能是随波逐流。