三、购买商住房和小产权房的常见问题

今天给大家讲两种房子的买房注意事项。一种是商住房，还有一种是小产权房。我们先讲商住房，商住房头两年比较火，甚至我看有的城市商住房都已经非常流行了，基本上马路边你随便走过去，看着都是商住房。我们说其实不是所有的商住房都是一样的法律背景。为什么这么说？就是有的房子底下是商面，上面是住房。就是说它下面是底商，上面是个住宅，那上面的住宅是70年的产权，下面底商是50年，有的商住楼比较夸张，底商有好几层，我们把它叫裙楼，就是像裙子一样，有一个大屁股在底下。

我们看那个万达广场经常是这样，下面是大商场，上面是写字楼，商住楼的意思就是下面是一家大商场，上面是住宅没有问题，这就是说它的上面是住宅的，下面是商业的商铺。这个没有问题。

我们更多说的商住房其实不是这样子的，我们更多说的商住房都是跟写字楼类似，比如天津经常有这种房子，你看临街的有一大高楼，可能叫什么公寓，挺好听的名字？你从下往上看，一个阳台都没有。外地面都是看着像写字楼的外立面，但是它就是住人的，像这种就是我们平时经常说的商铺，这个商铺它的这个特点是什么？就是它从脚底下一直到脑袋顶上，全部都是50年的或者40年产权的，规划的时候，它就是商业的。

只不过有一些原因，它变成了住宅。为什么要变住宅？从2004年到2014年这10年房价一直在涨，在房价上涨的过程中，并不是说商铺的价格也在涨，其实商铺的价格涨得就不多。比方说我们在北京二环里面，在北京二环住宅的房价达到了6万、8万左右的时候，它的这个商用的写字楼大概也还是维持在3万多一平米，当时的价格。为什么这个商用的价格没有涨上去，因为它的价值主要是来自于出租。我们说北京已经是属于一个非常好的国际化大都市了。但是其实你要是从北京看，写字楼的这个空置率上来说，其实还是挺高的。