人口新格局下，不同能级城市新房市场刚需都在减少

人口流动潮起潮落，强二线城市这波赢麻了

近些年，中国人口结构发生了巨大变化，劳动力人口、总人口、出生人口数量三大拐点相继到来：2013年全国劳动人口（15-64岁）峰值10.2亿人，2021年全国人口峰值14.1亿元，出生人口2016年之后快速下跌，2022年死亡人口首次超过出生人口，人口60年来首次出现负增长。对比全国七普和六普的人口数据，在年龄结构上，人口逐渐老龄化，首次置业群体（20-29岁）减少，首次改善群体（30-39岁）增加，再次改善群体（40-49岁）微降，代表着总体上刚需减少、改善需求增加。

总量上，中国人口的新格局，意味着城市间的人口竞争也从增量转向存量，竞争也将更白热化。内部空间流动上，人口迁移的逻辑也大不一样了，传统的“从低到高”“从西到东”迁徙路径被打破。疫情三年，人口流向出现了新特征，特大城市“虹吸”效应“消失”，2022年一线城市人口全线流出，强二线城市人口持续增长，尤其是中西部人口大量回流，2020年至2022年全国人口净流入最多的前四个城市分别是武汉、成都、长沙、杭州，武汉三年人口净流入近250万人，长沙2022年净流入17.52万人，登全国之首。

短期来看，人口可能会受疫情扰动，但长期还将跟随产业在城市间流动。上一篇我们写《 》，未来各城市高新产业的发展将成为主导人口流动的核心要素，并导致各城市需求结构出现差异。从50个样本城市2020年-2022年人口变迁情况来看，2020年至2022年一线城市常住人口多、外来人口净流入放缓，主要做人口结构调整，吸引高素质人才，同时向其他城市疏解劳动力。强二线城市持续吸引外来人口流入的数量多、且持续性强。弱二线及三四线城市吸引外来人口流入的能力偏弱。

人口流动带来城市需求分化

人口变迁下的需求趋势，在一线、强二线、普通二线、三四线城市之间出现了分化。

一线城市外来刚需流入但未能填补年龄增长的空缺，改善需求明显增长。一线城市由于产业对中高端人口的吸引力强，虽然刚需人口下滑明显，但改善需求支撑充足，改善需求好于刚需，因此市场不会过度下滑。分结构看，一线城市的刚需主要流向二手房市场，新房市场逐步改善化，比如上海500万以上新房套数占比逐步提升至60%，800万以上占比提升至26%。此外，一线城市住宅的资产属性强，吸引全国高净值购房者，预计部分豪宅保持热度，但整体面临供应过剩风险。

强二线城市刚需持续流入、改善需求增长。二线城市中，强二线城市产业活力较强、持续有人口流入，刚需和改善需求有一定支撑，如杭州刚需市场下跌幅度大，300w以下刚需占比减少较快，普遍流向二手房市场。改善需求跌幅较小，改善市场更抗跌。改善型需求超过刚需，300W以上初次改善和600万以上中高端改善比例快速增加，千万级以上豪宅有一定需求，但比例较少。

普通二线城市流入刚需较少未能填补年龄增长的空缺，改善需求微增。普通二线城市，购买力与强二线城市差距较大，比如大连，200w以下市场占比接近80%，刚需和改善相比，改善需求相对坚挺，300w以上改善型产品市场占比增加，但幅度较小。且人口流入慢，需求支撑力明显弱于强二线城市，刚需、改善需求均有下行压力。

三四线城市人口流出，刚需减少，改善需求也减少。三四线城市产业基础弱、发展空间小，人口普遍净流出导致需求不足。另一方面三四线城市在过去10年中大量供地，新建大量住宅，住宅条件已经大幅改善，目前三四线城市人均住房面积37平米，户均住宅套数1.12套，远高于一二线城市，住宅存量过剩，在人口流出的背景下，市场消化库存的能力差。

不同能级城市投资布局策略

1.一线城市人口持续流入带来刚需，但受限于购房门槛限制，新房市场将以改善需求为主导，刚需下降明显，可布局改善、豪宅市场。

2.发展潜力强的二线城市改善市场相对好于刚需市场，可布局中高端改善项目，此类城市持续吸引人口，未来刚需消耗掉过剩库存后，仍有投资机会。

3.弱二线城市人口吸附力弱，刚需不足，市场大量库存需要长时间（3-5年）消化，而市场上改善需求比刚需抗跌，经历调整后未来改善市场存在机会。

4.三四线城市人口由于产业发展等局限，市场库存量大、需求疲弱，中长期内将处于调整阶段，三四线城市中70%城市失去长期投资价值。

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