天津楼市后续发展，2个趋势&4个确定性

今日下午，由克而瑞天津机构和天津城投集团联合承办的“2023半年度房地产行业市场分享沙龙”在城投大厦如期举行，本次活动邀请房地产开发企业的相关负责人参加，共同探讨天津楼市未来发展。

活动上，由克而瑞天津机构总经理肖遥复盘2023上半年整体行业发展趋势和天津市场特征，对于下半年及楼市未来走向，提到2个趋势及4个确定性。

趋势01

政策从补丁尽出到试探突破

就在昨天的724政治局会议上，有关房地产方面出现重大调整信号，也是近年来对房地产论述字数最多的一次。

会议强调，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。相较于4月份的“坚持房住不炒定位”有了重大的变化，下半年住房政策有望在需求端加大支持力度，像“四限”等突破性政策需求将从三四线逐步传导至一二线城市。

今年上半年扬州、杭州、南京等部分二线城市分区域放宽限购；青岛调降首付比例。6-7月，天津平均单周来访认购量已经跌至去年的7成，预计近期或将出台突破性政策。

会议还指出，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

目前天津多个城市更新项目有序推进当中，如南门外大街商圈北部片区城市更新、柳林街区城市更新、金钟河大街南侧片区城市更新等等，将激活城市活力，缓解天津债务压力。

除城市更新存量盘活外，转移支付、产业调仓等同步进行，缓解近三年天津的债务，有利于地市的平稳发展。

趋势02

疤痕效应影响预期 乐观止跌

疫情三年，不是一个短期小冲击。

它带来的疤痕效应，会在未来相当长一段时间内，对我们的消费、投资、劳动力市场产生重要影响，包括房地产行业在内的2023年，都面临一个带疤的恢复期。

今年上半年，含天津在内，多数城市的楼市都走出了先扬后抑趋势，从年初的“强预期、强成交”到年中的“弱预期、弱成交”，房地产成交量与投资者的预期均发生了巨大的变化，尤其是春节后对于楼市复苏预期非常高，但到4月，已经是喜忧参半。

除了收入不稳的疤痕效应外，疫情冲击也给客户心理留下了一些疤痕，对于风险的容忍和承受能力，变得更加谨慎保守。

比如储蓄增加，在资产配置上变得保守，力求规避风险；比如更倾向准现房、二手房产品，看得见摸得着的项目销售速度反而加快。

下半年天津楼市仍在疤痕效应的恢复阶段，甚至会出现需求不足压制复苏的同时会增加疤痕效应长期化的风险。

对于天津下半年楼市仅止跌回正，结合上半年天津楼市表现（Q1商品住宅成交约315万㎡，Q2约251万㎡），预计天津全年商品住房规模预计同比上涨10%，约900万㎡，供应持续低迷，三季度小幅度放量，全年供应量小幅度上涨5%。

同样，受新房市场影响，天津债务缓解，下半年土地市场供应将缩减，优质地块供应减少，溢价率降低，预计全年土地出让收益约500~600亿。

市场修复还是需要一步一步来。

确定性01

产业密度决定市场健康度

随着经济的发展和产业结构的调整，传统制造业逐渐减弱，高端制造业和高新技术产业成为天津经济发展新的增长点。

基于栅格系统，统计天津热点人口工作地发现，空港、华苑等产业园排名靠前。

产业升级加快人口聚集推动房地产市场发展，增加房地产市场购房需求，提高购买水平并提升房价上涨空间。空港、西青、南开等区域，房地产市场不断扩容，售价稳定，众多品牌房企纷纷进驻。产业聚集区提供大量就业机会并提高相对高收入水平，吸引人口流入，可持续的人口为城市房地产市场提供发展潜力。

除此之外，我们还发现，主导产业和主导产业收入水平不同决定了人口吸纳力的差异，也决定了居民支付能力的分化，影响房地产市场发展空间。空港、中心商务区具备中高支付力，陈塘、水西具备高支付力。

由于不同的产业类型从而影响客户的需求潜力，针对不同的产业片区应采取差异化的投资开发。

确定性02

价格锁定 换大是趋势

统计近年来天津市房价中位数及上下四分位数发现，中位数显著上涨说明市场价格中位数被抬高，在全市均价没变化的前提下，新上市地块素质变好，价格抬高；同时同素质的地块，户型变大导致价格变高。

同总价，面积越大更有竞争力。

比如，仁恒星源世纪、金地水西印、宜禾南湾、金融街滨海融御等等，与周边同总价的竞品对比，大户型更为畅销。

同项目，面积越大单价越贵。

比如，中海云麓公馆、天保九如、绿城水西云庐等等，与自己项目小户型对比，大户型的价格因为位置、产品力、私密度等原因，单价更高。

确定性03

客户需求收缩调整

这或许与疤痕效应有关，自动降风险且更为谨慎。

目前，二手房市场仍然是以中小户型的刚需、卖旧换新为主，刚需影响二手房购买效率，50%以上的改善客户需要卖旧买新。

我们统计上半年天津购房贷款比例及首套比例发现，首套客户（名下无房，银行认定的首套客户）占据市场的80%，三室及以上客户占据市场总规模的70%，未来的机会在于首套即改善。

高端市场的客户上限恒定，天津未来的造富能力在于中产阶层。

确定性04

供需关系扭转后需回调

724会议上指出，我国房地产市场供求关系发生重大变化，这里提到的其实不单是买方和卖方双方市场，也包括市场中细枝末节的变化。

其一，未来市场改善虽然是趋势，但市场仍需要回调至刚需这条主流线上。当下的天津市场，在新产品的作用下，多数新盘选择为客户打造高端改善的住宅产品，但目前市场上仍以刚需刚改客户为主，上半年200万以下成交套数占比约7成即可说明。

其二，是不能忽视的中端市场的去存周期。截至6月末，单价12000-35000元/㎡的去化周期已经下陷，尤其是12000-30000元/㎡其去化周期不超过12个月。

其三，二手房也已经发展成为买方市场。今年上半年不断增长的除了二手房的成交量还有二手房挂牌量，较高的挂牌量增大了二手房市场的竞争，年初溢价的房源预计在下半年将有所回调，这也导致改善客户购房周期拉长。

2023进入下半场，压力蛮大的，楼市的底层逻辑已然发生变化，买房人的购房逻辑也在发生改变，红利褪去楼市充满了模糊和不确定性，不过还是可以一起期待下半场天津楼市突破性政策及楼市发展走向。

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