北京买房：理清思路，购房建议893

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

目前本人在丰台新宫上班，工作比较稳定，爱人在亦庄（可能会换），孩子26年上小学（兼顾点学校），预算600万左右。现在考虑丰台万年花城四期（东西向无电梯），东城永外华龙美晟（有遮挡），角门西(明月嘉园)，三环新城7号院南向，哪个保值增值好一些？或者有别的更好一些的推荐。

A：

1、这问的有点儿乱，跟闹着玩儿似的。相当于说想买辆车，请问奥迪、拖拉机、大面包和五菱宏光哪个合适？

2、如果注重上学那就是华龙美晟，这没什么可说的，就这一个算学区房。虽然对口小学普通吧，但有上汇文南的机会，看运气了。

只不过考虑好，现在是入学高峰期，学区溢价都高，永外的也在30%或以上。也就是说，在东城花600万，能买到在丰台400多万的居住体验。而2025之后就是低谷期了，永外不算多强的学区，溢价部分有可能受到影响，如果房子再有硬伤的话就更不占优势了。

3、如果注重保值增值，那到目前为止从小区来说是万年花城。五期的升值最好，四期也行。没电梯的不占优吧，看楼层了，中间层就行。东西向不算硬伤，主要看户型。

学校方面小学很不错，北小分校。中学我没注意什么情况，应该是建成了，挂什么牌子和是否招生了不知道。反正这里不算学区房，没有溢价。

4、其他就看自己的喜好了，自住为主。两个都是保障房，本来也是自住为主的。塔楼早就不太受追捧了，挨着铁道的也次选吧。怎么说呢，给我感觉是选的都是板块中便宜的房源，只能说便宜自有便宜的道理。

5、简单就是这情况，具体房源我没法评价，只能从小区泛泛的说。学区房和不带溢价的也没法放在一块儿比，功能不一样。所以还是再考虑一下吧。

仅供参考。

二

Q:

本人北京远郊区，孩子当前4年级，原来打算想初中去市里上学，目前在看望京片区，这边有几个中学陈经纶分校，80分校，三帆分校应该还可以吧，不知道能不能上。孩子25年上初中，不知道直接去能让上吗？还是小学5年级末转过去能让上。

如果小学5年级转过去的话 今年就得考虑买房了，听您说2025年前是入学高峰，现在买溢价大吧，如果能直接上那边的初中，感觉是不是会溢价好点？如果现在买的话，也就能买个400左右的，不太宜居。还请章哥帮忙看看哪种更合适点，如果是您的话应该如何选择？

A：

1、陈分是头部牛校，在朝阳区前六名之内，有溢价不算太高，低于东西海。但80中在望京的是高中部，没有小学和初中，也就没有学区房。三帆望京当然也不错，但还没到让房子出现溢价的程度。

2、理论上只要买了片区内的房子并迁户之后就能上学。初中是大概率都能对口入学，小学说不好，得看学校是否有空余学位，是否愿意接收？这问学校或教委吧，只有他们说的才算数。

3、陈分的溢价不算高，之前是15%吧，高总价的商品房都没溢价了。400万的有可能高一些，但应该不超20%。三帆的没溢价，正常价格。

小升初再买，陈分的有可能降点儿。但不会太多，毕竟本来也没多高，估计也就5%左右吧。

4、怎么选我可没建议，学校只能家长自己定，外人不敢说什么。如果是我当然以陈分为主了，如果孩子准备科技类特长的就更是陈分了。另外也可以考虑清朝望京的，没有小学，可以直接参加小升初，房子没溢价。学校还没出成绩呢，但至少应该不弱。

仅供参考。

三

Q:

我目前在海淀区玉海园有一套房子自住，想给老人买一套石景山鲁谷附近的重兴园、重聚园或者京汉旭城的房子。想问一下未来如果再卖或者两套一起置换大的，目前买这套房子能保值或者略微增值吗？

A：

1、以京汉旭城为主吧，到目前为止完全没落后大盘。也就是说地段儿虽然属于两区交界，但小区不错，很大程度上弥补了先天不足。另外应该也有学区的加分，虽然到不了学区房的程度，但小学不错，中学也有京源等牛校的选项，挺好的。

2、是否增值看大盘，这地段儿单独走出独立行情的可能性几乎没有，石景山和丰台都不太可能在这地方投入太大，谁也不愿意给别人做嫁衣裳。所以别期望值太高吧，能做到保值不落后就挺好了。

仅供参考。

四

Q:

单身与父母同住，现住亚运村两居室贷款已还清，价值700左右，手里现金200，考虑卖掉现房改善一下。父母（70多）户口已办到北京，属于一套，打算以他们的名义买房接力贷，贷款10年-15年，月供1-2万。

目标：到西单公共交通通勤30分钟左右的三居，自住为主，价值不输大市就行。希望小区环境好一些、安静一些，老人可以在小区散步，周边买菜什么的方便一些。现在绿中介的APP上看永安里国贸一带的小区（不需要学区），感觉很难选择。请章哥在区域小区上给点建议。

A：

1、父母70多岁，接力贷最宽松的银行也就85岁吧，到不了15年。这问中介吧，我不知道最新的政策。

2、这预算到底是多少啊，1-2万的月供可差不少呢。提醒一下，一般建议贷款率在20%以上，要不然跟税费和少砍下来的房价比起来未必划算。700+200=900，那如果父母是首贷资格就尽量贷满300吧。不过结合年限的话够呛，让中介给算算吧。

3、通勤我不熟，岁数越大越不爱出门，还是看自己的体验吧。永安里国贸不算学区房，全朝阳区都没几个算的。但我也觉得难选，这要求高了点儿，千万出头买保值好的三居，还得环境好买菜方便，几乎买不到。保值好的要么就挺贵的商品房普宅，要么就是老房没什么环境的。其他就都是70年公寓了，自住很合适，保值谈不上好，否则也不会现在这价格。

4、这预算要买三居的话还是东四环外吧，朝青四惠等板块能买到。要么就双井大望路一带，也能买到基本不落后的。

仅供参考。

五

Q:

北京人，95年的，未婚，家里有平房但腾退无望，优势是不需要学区房，劣势是资金太少。请问在总价300万左右的情况下，东西城之外能买在哪里最近的？房龄尽量新，尽量宜居和保值。另外如果买新房的话是不是只有远郊可以选择了？这种房的升值情况如何？

A：

1、300万东西城之外，朝阳和丰台都可以啊。从劲松到南三环沿线，很多都是6万左右的房价，甚至都不到，300万一般买一居室，也有一些小两居。房龄都新不到哪儿去，这预算之内买老公房，都20年房龄以上了。宜居看自己的喜好了，这没有标准。

保值方面都有些普通，南三北五是在论的，否则也不会现在的价格。但如果将来在板块内或同等板块置换的话也无所谓，都同涨同跌。再有就是短时间也无所谓，都是年头儿长了才比较明显的。

2、300万买新房，未必是远郊，不追求大面积的话近郊也有。但新房我不熟，这咨询卖房的吧。

新房的升值看地段儿，这些年市区的都还不错，因为配套齐全。郊区的说不太好，得看规划的完成情况。一般来说能按计划完成的就能拉平大盘，提前完成或增加产业的能超出，拖拖拉拉或减少配套的那就拖后腿了呗。这具体楼盘具体分析吧，没有统一标准。

仅供参考。

六

Q:

我是河北人，妄想积分落户，目前只有50万的积蓄，增加职住分的话同事建议买在房山燕山。前几天我看您也写到燕山了，但没提保值的情况，所以想问问。我问了中介，有些小区还是可以贷款的，能买到两居室没问题。但有个疑虑，贷款太少的话是不是就浪费首贷资格了？尤其是在不能动用公积金的情况下？

A：

1、如果只贷几十万的话是有些浪费，毕竟在限购时期首贷等同于福利。公积金也肯定吃亏啊，本来能贷120的，二套资格就封顶60万了。但这也没什么办法吧，为了早日落户就只能先用了再说呗。

2、燕山的保值，总体来说是比大盘落后一些的，但每次行情也都没多少，年头儿长了才比较明显的。另外燕山毕竟偏远，传导排序也靠后，得等离市区近的涨完了才轮到这里。

3、积分落户是正常的，谈不上妄想。我觉得走一步算一步吧，先解决了最重要的问题再说。

仅供参考。

七

Q:

首房首贷，180万首付纯投资赌拆迁，请推荐。希望尽快拆迁的，另外是户口现在赌拆迁补偿没用了吗？如果是的话不迁户是不是也可以啊？目前看好的是慈云寺和大山子，以及丰台南三环沿线，您认为哪里的能最快拆迁？酒仙桥的还能赌一把吗？

A：

1、赌拆迁，这我不懂啊，得问懂拆迁的。

2、户口早就没什么用处了，都是按照面积补偿，然后按系数给可购买的上浮面积。可以不迁户口，不影响补偿。

3、这还是问别人吧，我真的不懂。只是提醒一下，这些有拆迁可能的小区都很老了，多数都贷款受限甚至是不能贷款了，问清楚是否能贷款再签约。另外多说一句，这些年的拆迁不好发财了，赌拆迁的基本都没赢，赔钱的也有的是，想好了再赌。

仅供参考。

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