理论研究 | 刘贵文：城市更新的产业前景与主要挑战

导读

2023年4月29日上午，在2023年中国城市规划学会城市更新分会年会上，重庆大学副校长刘贵文教授应邀作《城市更新的产业前景与主要挑战》主题报告。

本文字数：4935字

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刘贵文

重庆大学副校长

刘校长从城市建设管理、房地产开发与城市规划等多学科融合的视角探讨了城市更新的产业前景与面临的主要挑战。

其中，在城市更新的产业前景上，他提出应将城市更新放在我国大的城市经济社会发展背景下，并从产业经济学的视角进行解析。同时，基于对从2019年底中央经济工作会议到党的二十大期间多项政策文件的梳理，他提出，推动城市更新是落实“发展是执政兴国第一要务”的重要举措，是新时期城市高质量建设的关键战略和实现城市经济发展转型的重要支柱等城市更新的价值判断，并提出，在我国城市已经走向存量时代的大背景下，存量经营开发企业的崛起将成为必然趋势。

刘校长从技术体系、建设管理制度体系以及资本介入方式等三方面深入探讨了当前城市更新面临的主要挑战，并对创建城市更新的中国经验与中国理论等方面提出了展望，提出“城市更新是城市建设与经济转型的关键支点”与“适合我国的城市更新的理论体系、治理体系与实践体系亟待建立”等颇具前瞻性的观点。

01

城市更新产业前景

1

将城市更新放在我国大的城市经济社会发展背景下来进行探讨

刘校长认为从国家宏观经济层面上来看，我国面临着“百年未有之大变局”的发展机遇，但同时也面临着“全球经济不确定性上升”等诸多挑战。同时，他认为党中央将“实施城市更新行动”写入党的二十大报告突显了城市更新在当下的重要意义，并提出，应将城市更新放在我国大的城市经济社会发展背景下来进行探讨，且从产业经济的角度来看待其未来的前景。

他认为现在之所以提“中华民族伟大复兴”，是因为我国在宋之前GDP占到全世界50%以上，盛极一时。1900年八国联军侵略中国，当时的八个国家占全世界GDP的50.4%。一百年后的2000年，G8（八国集团）的GDP占世界47%，八国中只有奥匈帝国换成了加拿大，这说明20世纪的世界经济版图是非常稳定的。但过去四十年，中国的快速崛起改变了世界经济的格局，他认为这从经济学的视角解释了百年未有之大变局。

他指出虽然在过去四十年取得了经济发展和社会稳定两大巨大奇迹，但是我国的人均GDP仍没有达到发达国家水平，发展仍然任重道远。

2

党的二十大以来城市更新政策密集出台，承担了促民生、助投资、拉消费等重要职责

疫情后城市更新政策密集出台。他指出城市更新不仅仅是城市建设活动，而且在社会经济领域承担了促民生、助投资、拉消费的重要职责。

刘校长指出城市更新除了改善民生的直接功效，在经济发展中也发挥了隐形的促进作用，并将2022年定义为城市建设转型的新模式元年。

3

近年房地产市场经历了大幅度的震荡，但房地产仍是我国的支柱产业，需要找寻新的突破口

近年房地产市场经历了大幅度的震荡，2022年全国商品房销售额约有40%的跌幅 。刘校长指出“房住不炒”与“新模式”是当前房地产发展的两大关键词，但是对于地产发展的“新模式”还需进一步探讨。根据统计数据，2021年我国商品房销售额为179433万㎡，达到历史高点，而2022年的销售额则大幅下滑至135837万㎡，给地产行业、经济、从业人员均带来了巨大的冲击。他同时也指出我国采取的“高杠杆、高增长、高负债”的“三高”地产开发模式是经过四十年形成的，很难通过一两年从根本上解决该问题。

此外，刘校长提出社会上对房地产业存在一定程度的误解，将其视作夕阳产业。但即使在诸如美国这样的发达经济体，房地产业对GDP的贡献仍在10%以上。国家层面最近也重新再提房地产是国民经济的支柱产业，包括今年的两会期间，倪虹部长在部长通道的采访中也强调建筑业和房地产业是国民经济的支柱产业。

我国现在进入了高速发展阶段，城市人均居住面积接近40平方米，已经接近德国的水平。虽然从平均住房面积上看较为充足，但仍然存在结构性的差异。

他指出我国建筑业在经过约40年的高歌猛进之后，现在存在的主要问题是整个产业的增速显著下滑。其中，2010年前建筑业总产值的年增速高峰时期达到20%以上，但从2015年开始增速跌到了个位数。

十三五期间，建筑业总产值的增速大约是十二五期间的一半。刘校长作为十三五、十四五建筑业发展规划的专家，参加过若干次研讨会，他发现在十四五规划中建筑业发展不再强调总产值的增速，而是改为“保持在一个合理的区间”。这意味着从城市建设规模的角度来看，城市建设的蛋糕变大的速度放缓，迫使从业者寻找地产业发展的新方向。

刘校长提出应认真思考如何去寻找未来地产业增长的蓝海。回望我国房地产发展的历史，起步阶段与1997年城镇居民住房制度改革直接相关。在1997年亚洲金融危机的背景下，国家层面把发展住房当作住房经济的理念提出。当下，在房地产业增长放缓的情况下，不能继续土地财政的做法。从经济发展的角度需要寻找新的增长点，而城市更新是可能的新经济增长点。

通过中美排名前十的地产开发商对比发现，2021年美国十大开发商排在第一的霍顿，当年的建筑面积只有一万一千六百三十九万平，碧桂园同期大概是其5倍，中美开发商新建住宅面积不在一个数量级。

Prologis作为美国市值最高的房地产商，有巨量的仓储、办公楼等经营性不动产，市值大概是我国市值最大的开发商华润的3-4倍。刘校长指出上述现象的启示是未来的房地产市场可能会转向以存量经营管理作为主导的模式。

同时，他也指出完成上述路径转型需要有一系列政策的突破，不仅是在空间规划、建筑与建设管理的制度上，最为核心的在金融端改革。美国的标志性的房地产企业，基于RERITs的经营管理实现了规模扩大。但是2008年的时候美国出现次贷危机是极大的警醒，对于房地产专项基金（RERITs）的推动需谨慎。刘校长强调如果金融端不做大的改革，围绕存量的城市更新要想有大的发展存在较大困难。

刘校长通过从事地产行业的同学和学生了解到，国内目前的许多地产商已经非常重视存量的经营管理了，这些企业想学日本的三井、住友的发展模式，即开发占1/3，代建服务占1/3，另外1/3就来自于存量的经营管理。

02

研究团队在城市更新方面的研究成果

1

建筑寿命及其影响因素研究

刘校长所在的研究团队在城市更新领域有10多年的研究，起初重点探讨了我国房屋寿命普遍较短的成因。

巴黎时装展上，Bvien居然设计了一个带“拆”字的衣服，设计师的理解是“拆”字就像“福”一样代表人民要走向幸福。刘校长团队在重庆探讨了拆掉的房子的使用寿命长度，是在国内比较早做实地调研的研究者，共调研了3000多栋拆迁的住房，发现其平均寿命不到40年。基于此，重庆大学2014年给全国人大写了一个提案，建议建立房屋拆除的管理制度，成为当时比较有影响力的一个提案。

2

城市更新建设管理体制研究

刘校长团队从建设管理的角度探讨体系政策建设的问题，认为我国原来的建设管理体系主要是针对新建项目设立的，围绕城市更新需要做体系化的政策设计。在重庆，刘校长的团队比较深入的参与了城市更新一系列管理办法的出台，也获得了政府的一些肯定与政策文件的批示。

3

城市更新的基本理念、问题解决思路与最佳实践探索

刘校长团队相关成果发展在了人民日报等国内核心媒体，并且坚持每个月对国内外城市更新动态进行总结，其所在的重庆大学建设管理与房地产学院的智库耗费大量精力对全国的城市更新情况进行收集与整理。

4

团队比较早提出城市更新产业与城市更新经济的概念

刘校长发现因为欧美的市场建筑业市场中，包括我国的香港更新改造大概占建筑业生产总值的20-30%，而同期上海的更新项目产值仅占建筑业总产值的3%左右。

因此，他指出城市更新存在较大的经济增长空间，城市更新确确实实在这个意义上是可以作为城市经济社会发展的新增长点。刘校长大概估计了一下到2030年城市更新总产值可以达到约20万亿元，城市更新将会对我国经济的发展起到非常重要的支撑的作用。

刘校长指出在发达的经济体也会把城市更新作为一个重要的经济增长点。美国总统特朗普一上台就从城市开发的角度出发，提出重新打造内城，进行城市更新，提供更多产业机会等政策举措。

最后，他提出“城市更新是新时期城市高质量建设的关键战略，也是我们城市经济发展转型的重要支柱”这一前瞻性观点。不是搞土地经济，但是要围绕城市更新进行长线经营，是当前城市转型发展的一个重要方面。

03

城市更新产业发展的挑战

刘校长针对城市更新产业发展中面临的挑战进行了思考与展望，提出从产业发展的驱动因素上看，需要结合市场发展进行制度市场创新，并提出了如下政策建议。

1

技术体系：面向更新的设计如何开展

他认为现有技术体系仍存在较大问题，尚未建立面向城市更新的设计理念。原因在于城市更新项目与之前的项目存在显著差异，首先它始于存在，其次更新类型的项目不是规模化的。原来地产楼盘动辄几十万方，现在的更新项目5000平米已算大项目。由于规模小，又受设计收费定额的限制，设计院很难盈利。如果更新项目现在的设计收费还与规模化设计收费一样，每个平方米50块钱，优秀的人才很难吸引到该领域上来。

2

如何建立城市更新制度管理体系

刘校长指出既有的体制层面痛点多、卡点不断，原有的建设管理、治理架构是面向城市新建项目，不能较好地适应城市更新活动。

3

资本如何导入

刘校长探讨了更新项目如何实现盈利和吸引社会资本进入的问题。原有的城市建设模式依赖土地价格的增长，前提是房价持续上涨，但是这个模式现在难以为继。

他举了永庆坊的案例来探讨上述问题。永庆坊由万科集团运营，获得了习总书记的肯定。该项目采取了政府主导、企业承办与居民参与的经营模式，但也存在盈利困难的问题。万科经营了5年才基本上实现现金流回正，但受制于15年的经营期限，对于15年之后如何经营仍待探讨。所以如何到资本市场去融资的路径与方法仍在探索，但是各个开发商都不敢放弃更新这一板块，他们也在等待上位政策的调整。

他又举了重庆老旧小区改造融资的案例。重庆是全国率先用PPP模式进行了老旧小区改造融资的，政府和社会资本出一部分资金形成了项目的资本金，然后基于此进行PPP融资。但PPP项目的前期流程很长，不可控因素非常多，虽然具有代表性，但是要广泛推广存在难度。从资本市场的角度来看，项目是一定是要盈利的，但城市更新项目的产业层面主要是做经营，实现盈利的周期长。

愿景集团在重庆探索的核心就是改管一体，改造完成后进行物业管理经营。因为物管现在在资本市场上特别受追捧，代表未来，但是它的收入其实非常微薄，但它能维持比较长久、稳定的现金流。重庆上述项目尽可能的在挖掘赢利点，包括停车位、充电桩、门面、广告牌等。

刘校长指出如何赚钱是对资本的巨大考验，并认为长线经营是可行的方式。长线经营的方式彻底改变了房地产旧有的开发模式。目前如果打不通跟资本市场的低成本对接，项目将成为重资产运作，很那实现规模化扩张。

刘校长提出空间逻辑要和资本逻辑吻合，通过策划建立负面清单以防止资本为了逐利而引入不适合的产业项目。同时，他提出片区策划应当要防止资本“作恶”，但策划者不是市场主体，不应当规定经营者引进具体类型的产业，因为市场不断在变化。但需要拿出勇气来制定负面清单，防止资本“作恶”，但要将其落实需要空间逻辑和资本逻辑相互融合。

刘校长进一步提出，为完成上述目标需要规划和建筑从业人员要重新找准定位，需要进行全产业链考虑，太狭窄的专业空间不足以支撑你的职业发展，一定程度上要成为全才。因为在建设行业蛋糕很大的时候，你只要做蛋糕上的蛋花就足够你生存了，但现在的发展形势已经发生了根本性变化。他预测随着城市更新的发展将会诞生新的一批在城市更新领域里面具有竞争力的规划师、建筑师。

4

城市更新的中国经验与理论

刘校长希望总结出中国特色的城市更新经验和与理论。目前，城市更新的理论与实践集中在欧美地区，但近年我国，包括港、澳、台地区，相关理论研究发展迅速。但目前我国城市更新的理论上研究主要基于列斐伏尔与大卫哈维两位学者，其中但凡涉及到城市更新都会提到列斐伏尔。而大卫哈维的空间生产、空间公平、城市治理等方面的论述也成为国内学者关注的重点。

刘校长提出虽然中国是完成了全世界最大体量的城市建设，但没有形成引领性的城市建设理论体系。譬如在工程管理领域，我们完成了全世界最大规模的工程建设项目，但是我们的工程管理理论没有太多原创性成果。因此，他希望在新一轮的城市建设更新的过程中，相关学者创造出我们中国独特的理论。

总 结

刘校长最后提出了如下总结。

第一，他认为城市更新现在确确实实是城市建设与经济转型的关键支点，尤其是在当下，如何保交楼、保民生，关系到社会稳定发展。

第二，他认为要建立适合我们国家城市更新的理论体系、治理体系和实践体系，并呼吁打破专业的界限进行跨学科的融合研究。

供稿单位：中国城市规划学会城市更新分会

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