【太原楼评】守正创新｜定调五年——建投城运集团将打造“山西地产第一品牌”！

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太原楼评☞| 业内视角

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导读

房地产旧 模式将终结？坚守“打呆仗”的建投，能否破局？

察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！

房地产是国人“永恒的话题”——

上端，是经济支柱，须看政策，关人口，系财政！

下端，是产业龙头，涉及百业，扩内需，稳预期！

提起房地产，总有说不完的话题，上不完的热搜。既有万元鹤岗，也有燕郊、郑州送房，这些“挥泪斩仓”故事中，利率降了，房价降了，房保交了，购房人却慌了！

理性看待，房地产是永恒的行业 ，并 不会消失 。人类所有活动，都是基于 空间的构建和更迭中展开的，但从供不应求到供需平衡， 黄金 时代进入黑铁时代，过去的模式终结，不能按照过去逻辑预判未来了，褪去金融属性逐步还原到以居住本质为主 。

行业新格局，发展新模式！

一，深度调整，行业规模仍在！

2022年经济下行，消费低迷，全国商品房销售额同比下降 26.7%，但销售额仍超13万亿，房地产增加值贡献7.4万亿，是GDP总额的6.1%（5%以上为支柱产业）。

2023年上半年，全国商品房销售额63092亿元，增长1.1%，其中住宅增长3.7%；商品房销售面积59515万平方米，下降5.3%，其中住宅下降2.8%。

房地产行业虽存在一定的下行趋势，但是对全国市场而言，十万亿以上的规模级别和相对稳定的市场容量仍是毋容置疑的，规模适度回落，仍是支柱性产业地位。

二、存在抑制，需求回归理性！

至于房价的涨跌，取决于人口和货币政策，人口总量下跌趋势不可逆转，城镇化率开始降速，货币政策的刺激也是建立在经济发展的前提下，消费意愿提升。

七普数据：截至2020年，全国人口共14.12亿人，与2010年第六次人口普查相比增加7206万人，增长5.38%，年平均增长率为0.53%。

2022年末，全国人口总数为14.1亿人，比上年末减少85万人，人口自然增长率为负0.06%。这是自1961年以来人口第一次负增长。2023年预计新生人口不足800万。

但是2022年，我国城镇家庭负债率已经达到56.5%，中国家庭部门负债比已经达到了137%（整个家庭部门的总负债占其可支配收入的比例），深受高负债抑制。

故而，即便市场对房地产行业偏悲观下行业也不会消失，但行业的变局却已经开始到来，包括城市分化，房企分化，行业价值逻辑都在发生变化。

一，供需上看：从短缺到过剩，但是总规模仍在。

二，功能上看：丧失投资等附加属性，逐步回归。

三，行业上看：国进民退趋势，运营型替代营销型。

具体到市场的变现，最明显的则是城市分化，以及城市内部的更迭分化。譬如人口流入和流出城市房地产格局不同，而城市内部的去中心化现象，新旧房龄之间差异，不同房企对待产品和开发的态度，当金融退去，居住回归，产品优劣加速行业的分化。

三，守正创新，崛起新势力！

山西建投具备在新时代新赛道中有脱颖而出的实力，因其守正创新低杠杆，品牌国企有担当，完善服务与产品成为业内黑马，打造“山西地产第一品牌”。

房地产市场三个需求基本面不变 ：

一，中国的城市化进程还没有结束。中国上千个县级城市，城镇化率不同，基础设施相对齐全后还会在质地上提升，大城市伴随产业升级，往城市群方向发展。

二，房地产作为支柱产业的地位不会变 。房地产 作为老百姓重要资产配置不会变，在很长的一段时间内，实物资产中的住房资产依旧是家庭资产配置的重比例构成。

三，住房更新的改善需求 。无论是八十年代单位分配的老破小，还是九十点的预制板都逐步会更迭，全国2000年前的房子占比约35%。其中预制板楼房寿命30-50年！

无论是城镇化进程仍有持续性，还是作为重工业城市底子的特殊性，都给山西建投深耕于山西省内楼市提供了广阔的发展空间，以及推动城市更新的机遇。

作为山西建投旗下的全资子公司，城市运营集团充分发挥地产、物业、城市服务一体化发展优势，延伸服务链条，立足山西、布局全国，变化中破茧，突破中前行，打造“山西地产第一品牌”，推动集团转型发展。

跨界先守正，突破敢创新！

一，强基固本，筑牢国企根与魂。

国企是中国特色社会主义的重要基础，是执政兴国的重要支柱和依靠力量。城运集团始终坚持党的领导，加强党的建设，高举旗帜，把牢航向，把党的政治建设摆在首位，思想和行动统一，充分发挥党建引领作用，把方向、管大局、保落实，倡导“廉洁从业才能成就事业”，守好意识形态阵地，推进与生产经营深度融合。

牢牢把握城运集团高质量发展的正确方向，明确战略定位，协同融合发展，以做强做大“房地产、物业、城市服务”三大主业，注重公司内外融合联动，发挥示范引领作用。积极创新实践，强化责任担当，确保形成合力，全力打造“山西地产第一品牌”

二，立足山西，聚焦主业，担当守正！

山西建投集团的主业仍是建筑施工和基建投资运营，而城运集团是以房地产开发和物业为主业，辅助城市服务的“三轮驱动”发展格局，并在三个领域均有所成绩。

山西建投城市运营集团有限公司物业服务面积超2000万平方米，获得2022年中国物业服务满意度百强企业，集团党委书记、董事长王红兵荣获“2022西北区域国有物业企业领军人物”称号。以及“2023中国物业服务百强企业”等称号。

在开发领域，山西建投充分发挥国企开发主体作用，推进内部整合，提升项目操盘水平，立足于省内打造“山西地产第一品牌”。太榆楼市中建投祥澐府、祥澐国际（销冠盘）、滨河首府、文化公馆（销冠盘）、紫宸府、雲熙府、尚锦城等盘相继入市。

太原向南发展是共识，从府西街到迎泽大街，从长风大街再到龙城大街，每一条大街都有其时代意义，如今龙城大街已经成为太晋一体化的核心主轴。

龙城大街是山西建投在太榆两城布局的重点深耕区域，2023年年初山西建投城市运营集团携手山西交通控股集团、山西文旅置业、晋中市京师实业发展共同举办的“国企和鸣·接轨太榆芯”龙城东大街区域发展论坛，推进龙城东大街区域高质量发展。

184米高度的祥澐国际，携手万达广场、希尔顿酒店，成为太原南城新地标。作为晋中主力的房企，对保交楼稳楼市均有积极意义，2022年晋中保交楼工作全省领先！

三，全国优势布局，产品体系创新！

首先来看，山西建投不仅是山西区域性集团，业务更是全国性布局，拥有全球化版图，六大洲内均有山西建投的身影，在施工领域是具有全球化视野和一流实力。

时代赋予新生，建筑系国央企崛起走向前台。以中铁建、中铁、中交、建投等代表的建筑系房企成为行业的新势力，2022年山西建投成为全国年度拿地百强房企。

2023年山西建投城市运营集团将迎来“爆发式”成长期，坚持稳中求，探索城市开发运营新模式，实现跨越式发展，构筑新时代鸿篇，开拓经济新蓝海，除了立足山西，也开启了全国性布局，陆续在天津、海南、浙江等热点区域城市进驻发展。

“科技兴企”是山西建投战略之一，尤其在仿古建筑、机场、钢结构、装配式、BIM、绿色建筑等领域全国领先，取得大量科技成果，拥有1900多项技术专利，鲁班奖、詹天佑工程奖、国家优质工程金奖不胜枚举，其建筑工艺含金量不言而喻。

后房地产时代下，房企比拼更多会在产品创新上，尤其是疫情影响下的客户需求变化，如何深挖客户需求，通过产品优化、实现品牌力、产品力与服务力提升和发展。产品体系创新升级成为山西建投城运集团的新课题，这也需要诸多的实践验证。

2023年，在开发项目全国布局下的推进下，城运集团内部已经基本实现了针对不同城市级别和不同属性地块产品体系的创新实践，形成了府/院/城/苑等不同产品系列，构建出低密建筑，多层建筑，高层建筑，超高层建筑的不同领域的丰富产品库。

稻盛和夫：欲除三千烦恼，唯有不断精进。在新形势下，唯有不断创新精进，以需定产，重视客户需求，提升对地块开发的定位研判能力，实现产品创新+服务升级。

定调五年 建投稳发展

山西建投在开发领域，在在山西省委、省政府坚强领导和大力支持下，山西建投抢抓国资国企改革历史机遇，依托“全产业链”建筑业龙头企业的平台优势，轻装上阵，持续创新商业模式，完善现代企业治理体系，并在全国行业内成为“黑马”级房企。

建投城运集团的发展机遇如下：

1，保持定力，勇立潮头，彰显新时代的国企担当。

2，全国布局，竞争力提升，成为新百强房企行列。

3，深耕省内，协同发展，实现覆盖率的领先地位。

4，城市更新，定向开发，具有合作先手发展优势。

5，建设新城，运营城市，塑造产城融合未来社区。

山西建投城运集团乘其势，择良机，守正创新，不断进阶，步履不停必然可成为山西地产第一品牌。期待山西建投在定调发展中，实现“建设城市、运营城市、发展城市”，成为赋能城市和美好人居的新型房企——从开发商变成城市发展商。

小结：

持中守正不慕虚，勇于创新不循旧。

同频城市共生长，窄门行远见微光。

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