存量房贷利率要下调？央行最新重磅表态，可有两种调整方法，银行称：逐个协商工作量太大

楼市又一个重磅消息传来。14日，中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办举行的新闻发布会上表示，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。

随着5年期以上LPR多次下降，对于存量房贷款利率调整的呼声一直不断。业内人士指出，这是金融管理部门第一次对存量房贷利率调整作出直接表态。

接下来，存量房贷利率会否调整？又将产生哪些影响？

01 央行重磅表态

2022年以来，个人住房贷款提前还款的现象有所增加。邹澜在回应记者提问时称，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。这种现象对住房需求并不构成影响，它是一个居民资产配置的调整。

邹澜指出，尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。

02 提前还贷潮倒逼

去年以来，三个原因持续发力，让提前还贷潮持续发酵：

第一，收入和就业不确定性加剧。

在当下经济增长压力加大，收入与工作不确定性加剧的背景下，未来不确定性也在加剧。

谁能保证后期自己不会被裁员，不会被降薪。本着这些担忧，不少中产阶层人群，趁现在手中还有钱，赶快提前把房贷还清，以免未来还不起，房子变成法拍房。

第二，房贷利率不断下调，存款房贷始终不为所动。

去年楼市大转向之下，房贷利率开启了持续下调模式。2022年与房贷直接相关的5年期LPR降息了3次，今年降息了1次。

四次降息之下，5年期LPR从4.65%，降到了4.2%。

第三，去年，央行与银保监会先是规定，允许地方城市的首套房利率在5年期LPR基础上下调20个基点。

目前降息之后五年期LPR利率是4.2%，地方城市可以降到4%。而事实上，已经很多城市的房贷利率跌至3.8%，有的甚至跌至3.7%。

也就是说，当下房贷利率普遍跌入了“3”字时代。而在降息之前买房的人，房贷利率基本都是6%左右。

老业主们成了房贷利率的高位站岗者，虽然后来搞了一个LPR，利率一年一调整，但合同之下的房贷利率，是有加点的，高位站岗者们的加点数超高，整体利率仍很高。

03 房价上涨城市继续减少

6月70城房价出炉了，但房价上涨城市个数在继续减少。

7月15日，国家统计局在周六发布了6月份70个大中城市房价数据情况。据显示，6月份，70个大中城市商品住宅销售价格环比上涨城市个数减少，各线城市新房价格环比持平或略降、二手住宅环比下降；各线城市新房价格同比有涨有降、二手住宅同比下降。

其中，新房和二手房价格环比上涨城市分别有31个和7个，比上月分别减少15个和8个。而新房和二手房价格同比上涨城市有27个和6个，分别比上月增加1个和减少3个。

04 后期可有两种调整方法，落地仍有压力

在招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼看来，这是金融管理部门第一次对存量房贷利率调整做出直接但不明确的表态。之所以“不明确”，董希淼解释称，因为涉及商业银行自主经营等权利。

根据央行表态，董希淼认为，存量房贷利率调整可有两种做法——直接降（变更合同条款）、间接降（贷款以新换旧）。当然，贷款置换原则上应限于本行，不应鼓励跨行“转按揭”。

在刚结束不久的2023年夏季达沃斯论坛上，北京银行董事长霍学文对于降低存量房贷利率的问题作出了回应。他认为，在LPR下降之后，其他的利率也会跟着下降，不过针对下调存量房贷以刺激房地产市场的说法，他则认为需要系统考量，而不能只看存量房贷的利率。

7月14日，某股份行广州分行信贷负责人表示，按揭业务在各家银行体量都比较大，如果逐个协商变更合同约定工作量太大，可取的方法是集体打折或者集体协商方式；其次银行如果大幅度让利，比如工农中建重新定价可能涉及几千亿金额，对银行的盈利和运营冲击比较大。

一家大行房贷部门人员表示：“目前除提前还款（当然也不能降低存量房贷利率）外，未有政策降低相对高的存量房贷利率。”一家城商行内部人士表示，目前该行暂未有新的存量房贷利率的政策，后期中小银行或会参考大行的政策基于自身的情况进行决定。

花旗集团大中华区首席经济学家余向荣此前在论坛表示，如果不降低存量房贷利率，可能会导致居民做出更加理性的选择，即提前偿还贷款，而这将导致更大的损失。为此，他建议引入抵押贷款再融资机制，在利率大幅下降的情况下，让居民有权力和机会与银行重新商定按揭合同，以取代原有的高息合同。从长远来看，这将有利于将纸面财富转化为实际购买力，从而释放内需潜力。

中证鹏元评级此前分析，个人住房贷款是商业银行最为优质、存量规模巨大的长久期资产，下调存量房贷利率必将侵蚀银行盈利空间，商业银行并无动力推进。由于政策转向、预期扭转、市场超预期下行，从社会民生的角度来看，确实有部分购房者面临着贷款成本高位等压力，居民为减少还款压力通过消费贷进行转贷的行为也存在较大的合规风险，调降存量房贷利率也有利于维系信贷的稳定。

中信证券明明研究团队2月也曾分析认为，下调存量房贷利率虽然有助于降低居民部门负债压力、刺激消费，但客观上仍然存在银行息差压力制约和政策设计落地的挑战。彼时暂不急于下调存量房贷利率，但也不能完全排除这一政策实施的可能性。如果存量房贷利率调降，预计在方案设计上会更加灵活精准，既要精准支持还贷压力较高的群体，又要避免给银行增加过大的经营压力。