杨浦滨江腾势而起，首创更新区域封面

上海滨江区域正在迎来新的投资趋势和发展格局。

“我很了解上海和杨浦。”近日，在沪工作二十余年的意大利公司RGS中国区业务拓展副总裁emilio直言，非常看好杨浦滨江的未来。

与emilio抱有相同想法的企业，并不在少数。据“上海杨浦”官微，仅5月26日举办的杨浦滨江全球推介大会，便吸引约132家企业负责人从全球奔赴而来。

美团、哔哩哔哩、华为、字节跳动、首创、铁狮门、瑞安、吉宝置业、中交、中节能、耐克、戴德梁行等企业纷纷落地杨浦。比如，北京国资委下属大型国企首创集团旗下主要地产开发平台首创城发，就为杨浦滨江带来了首创华东内环首个精致商办综合体项目——首创滨江壹号。

长期关注上海区域发展的某国内投行负责人汪力对此并不意外。“滨江区域一直是上海的投资高地。相对于百年外滩、陆家嘴、徐汇滨江等开发殆尽的板块而言，杨浦滨江是黄浦江内环内仅余成片开发的区域，目前仍是‘价值洼地’。随着板块内商圈逐渐成熟，价值潜力正在加速释放。”

风口已来，热潮正涌。在上海市发展规划下，杨浦滨江战略定位的提升，为商办市场带来的新投资格局，值得关注。

遇水而兴，杨浦滨江战略高定位

从上世纪的“十里洋场”黄浦外滩，到改革开放后的陆家嘴金融中心，再到后来的徐汇滨江、前滩、北外滩……黄浦江穿城而过，留下的每一个弯道，镌刻成了申城的百年发展史。

时光流转，昔日曾孕育出“中国民族工业的摇篮”、黄浦江在上海中心城区留下最长滨水岸线的杨浦滨江，正在迎来属于它的高光时刻。

据《上海市“一江一河”发展“十四五”规划》，黄浦江被拉升至战略高度，滨江区域发展开始从中心向南北延伸。其中，杨浦滨江被正式定位为“世界级滨水区”，产业从“制造”升级为“智造”，昔日的“工业锈带”也即将蝶变成为“生活秀带”、“发展绣带”。

根据规划，到2025年，杨浦滨江将成为3000 家在线新经济创新型企业的上海据点。

在此高站位之下，杨浦滨江腾势而起，将构建以复兴岛为核心，南北两翼向中部逐步推进的“一岛两翼”空间格局。所谓“一岛”即复兴岛，为上海2035总规明确的战略预留区；“南翼”即为杨浦滨江南段，已被纳入上海中央活动区（CAZ），将打造世界创新要素的交汇枢纽、塑造历史未来交融的魅力水岸、营造卓越人才安居的海派社区。

战略定位的提升，让这段杨浦滨江开始步入发展快车道，板块价值不断兑现，最直观的体现便是项目门槛。

比如，紧邻北外滩、地处东外滩和大连路总部研发聚集区，占据着“双外滩一总部”配套资源的首创滨江壹号，南向距黄浦江直线距离仅约700米，由三栋花园式总部独栋办公、一幢可瞰江的行政大平层，以及独立商业模块构成了建筑面积约3.3万方的滨江综合体，更新着杨浦滨江的区域界面。

再比如，与首创滨江壹号仅一路之隔、将由瑞安集团开发的杨浦区平凉路03B3-01地块房地联动价高达21万/平米，刷新了杨浦区的最高记录，更创造了2022年上海房地联动价之最；首创滨江壹号所处的“大连路总部研发聚集区”，是上海最大的、内环内唯一国际总部研发区，目前吸引了德国西门子集团、德国大陆集团、美国李尔集团总部等众多世界500强、超千家科技公司入驻。

能级跨越，激发商办增值空间

某房产中介平台负责大宗交易的陈瑾对杨浦滨江的区域能级跨越式提升有着更为深刻的感受。

“过去客户询价商办等大宗，基本都集中在陆家嘴、北外滩，或者是前滩区域，但最近两年的风向明显变了。”陈瑾表示，特别是中外大厂都在杨浦滨江拿地后，几乎每天都有客户打电话了解杨浦的办公市场。

国际机构的研究同样印证了这一变化。戴德梁行华东区董事总经理黎庆文认为，杨浦区整体办公楼市场发展健康，随着7条轨交线路逐渐丰富，租金预计保持稳中有升态势，空置率保持低位。“杨浦滨江商办市场已进入高速发展期，随着美团、字节跳动等总部项目入市，滨江板块将成为杨浦整体商务新地标。”

不过，以陈瑾的观察，并不是所有的商办项目都“吃香”。

“地处杨浦滨江、外滩和陆家嘴‘黄金三角’，配套成熟、交通优势明显、甲级商办综合体类的项目，在市场中相对会更受投资青睐一些。首创滨江壹号确实是为数不多的，能全部契合这些投资需求的项目。”

据了解，首创滨江壹号坐拥四条轨交，其中直线距离4号线杨树浦路站仅约400米，距离4号线和12号交汇大连路站直线仅约700米，距离18号线平凉路站直线仅约800米。

同时，首创滨江壹号拥有四大隧道的一站式便捷交通，外滩隧道可往返百年外滩，新建路隧道、大连路隧道、江浦路隧道三条隧道直达浦东。此外，首创滨江壹号占据最核心的内环交通资源，约2公里可接入上海内环周家嘴路口，快速链接内环、南北高架、北横通道三条城市主动脉，可谓内外通达。

热潮延续，优质项目备受青睐

在上海十四五规划之下，杨浦滨江正在受到更多的投资关注。但世邦魏理仕等多家物业咨询机构的研究表明，上海的商办交易市场中，无论是中资还是外资，在三年特殊时期之后，明显对商办的品质要求越来越高了。除了软硬件设施、交通配套之外，越来越看重健康等级、舒适程度、物业服务等。这意味着，只有“足够好”的商办才能吸引更多的投资目光。

陈瑾也直言，从业十多年，客户似乎正在变得愈发“挑剔”。不过，“眼下上海商办市场明显回温，优质项目预计会收到市场更为积极的反馈。”

首创滨江壹号便是如此。据悉，该项目针对企业不同需求，在花园式独栋设计上，单栋仅4-5层，单层建筑面积约400-450㎡。首层4.5米层高，大堂约8.7米挑空层高，顶层配套花园、露台等，可于滨江繁华中静享独立空间；瞰江行政大平层单层建筑面积约1200㎡，大堂9米挑空层高，兼具打破空间限制的约8.4米柱距、约34米南向面宽、约53米一线瞰江面，顶层更可享有面积约500㎡空中花园。整体外立面采用石材、玻璃幕墙与铝板装饰，搭配高品质low-e玻璃，节能环保。

更为关键的是，整个商办项目自带建面约1.1万方精品商业，包含运动会所类、轻奢零售类、特色餐饮类、社区商超类；项目绿化率达到了20%，丰富的植被不仅增加了空间的层次感，更通过光影变幻的场景让人在工作之余能获得轻松惬意的休闲时间。此外，首创滨江壹号在智能出入安全、便捷停车、物业服务等方面均辅以高端配置。比如，物业服务上，合作方为央企物业品牌金茂服务旗下的首置物业，已在高端物管服务市场深耕多年。

“上海经济基本面有很强的韧性，这点在过去三年已经得到了印证。而且，年初上海政府出台了优化营商环境的6.0版《上海市加强集成创新持续优化营商环境行动方案》。相信在政策的推动下，上海这轮商办市场的投资热潮，肯定还会持续很长一段时间。而杨浦滨江作为黄浦江战略发展的重要一环，区域内商办表现更加值得期待。”汪力说。

（出品|凤凰网房产 作者|陈文莉）