最高法改判●执行异议视野下的联合建房案外人不具有排除执行权能

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本篇是案例分析文章总第182篇民事类 实体与程序相结合

主题是案外人执行异议之诉第105篇之房产第68篇.

法条适用：《执行异议复规定》第二十五条

对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：
（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；

《民法典》第二百三十一条

因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力

《民法典》第三百五十二条

建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外

当事人中：

绿色字迹为被告或原告方，最终结果是胜诉亦或是部分胜诉

黄色字迹基本为第三人，或者是原告亦或者是被告。一般是被执行人

红色字迹为被告或原告方，最终结果是败诉亦或是部分败诉

提出问题（作者提炼）

房地产联建，也称为合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。

但问题关键在于，联建获得土地使用权一方基于其他案件被执行时。联建出资方是否可以基于隐名联建主张合法建造进而取得物权，并请求排除执行。法院究竟如何判决？

裁判要旨（作者总结）

隐名联建方是基于合同关系与获得土地使用权一方搭建的共同开发房地产关系。隐名联建方并不能依据联建协议主张基于其“合法建造”进而获得事实物权变动效果。

继而，隐名联建方也不能基于联建协议，突破物权公示效力。主张登记在联建土地使用权人名下的房产，进而排除阻却执行。

案例索引

①2004年，佳佳公司（一审被告、被上诉人）（联建方，土地使用权获取方）向银行借款。以在建工程提供抵押担保

②2015年1月13日，信达公司（一审被告、上诉人）获得上述债权执行权。

③2015年6月15日，崇立公司（一审原告、被上诉人）（实际出资人，承建方）提出执行异议

④法院裁定认为：

1.崇立公司没有相关房屋权属登记手续和房屋权属证书等权属证明文件。
2.执行异议所涉房屋尚未办理不动产登记，其国有土地使用证、建设工程规划许可证等相关审批手续和建筑设计方案等均登记在被执行人佳佳公司名下。

驳回了崇立公司的异议请求

⑤崇立公司不服，起诉

1.确认崇立公司对10套房屋享有所有权
2.判令不得执行上述房屋，并解除对上述房屋的查封

法院判决

一审法院：陕西省高级人民法院(2015)陕民一初字第00037号

结果：

（一）崇立公司对10套房屋享有所有权

（二）信达公司申请执行佳佳公司一案中不得执行上述10套房屋

理由：

1.佳佳公司与崇立公司系联建关系，共同出资开发建设，均为房屋建造人，自房屋建成，即应共同享有对涉案房屋的所有权。

2.佳佳公司与崇立公司签订的《联合开发协议》该约定系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。

3.争议的十套房屋属于崇立公司所有，崇立公司请求确认其为该十套房屋的所有权人合法有据，应予支持。

二审法院：(2016)最高法民终763号

结果：

一、撤销一审判决

二、驳回崇立公司的诉讼请求

理由：崇立公司不享有案涉十套房屋所有权并不具有排除执行权能

1.不动产物权变动一般应以登记为生效要件

案涉房屋并未登记于崇立公司名下，崇立公司不能依据登记取得案涉房屋所有权。

2.崇立公司不能基于合法建造取得案涉房屋所有权

①建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权一般属于建设用地使用权人。就本案而言，建设用地使用权证载明的权利人为佳佳公司并非崇立公司。

②合法建造取得物权，应当包括两个前提条件：

①必须有合法的建房手续，完成特定审批，取得合法土地权利，符合规划要求

②房屋应当建成。

案涉房屋开发的立项、规划、建设过程中，佳佳公司是相关行政审批机关确定的建设方，崇立公司仅依据其与佳佳公司的联建协议，并不能直接认定

③崇立公司仅能依据联建协议参与建成房屋分配，项目转让仍需履行相关审批手续。

3.崇立公司其既未提交证据足以证明对于案涉项目投资事实，亦未提交证据证明其对涉案房屋占有的权利外观，更未提交证据证明案涉房屋已经登记至其名下，应当承担举证不能不利后果。

4.《物权法》规定物权公示原则，即物权的变动必须将其变动的事实通过一定方法向社会公开，其目的在于使第三人知道物权变动情况，以免第三人遭受损害并保障交易安全。

5.崇立公司有权另案向佳佳公司主张基于合作开发合同产生的相关权利。

关键词

联建开发

执行异议