楼市究竟要不要“救

之前一段时间，“史诗级救市”这个词在楼市各种新闻中出现的频率不是一般的高。

“楼市六月起会有救市政策”，“楼市七月会有大动作”，诸如此类的话也是频繁出现在一些自媒体上，当然也有很多不会救市的论调同样频现。

最近上面确实对楼市有了一些态度的表示，也有了一点点的动作。中国语言艺术的奥妙，在对这些表述的解读中体现得淋漓尽致。

于是乎，有人解读为“救市来了”，也有人理解为“不会有救市了”。那么就目前楼市的现状，究竟要不要救呢？柯南今天就来跟大家聊一聊这个话题。

聊救与不救之前，先跟大家捋一下两个比较重要的问题。

◆经济和楼市的关系

自从全国楼市开始整体萎靡，就有不少专家发表类似“救楼市就是救经济”，“救楼市就是救内需”诸如此类的言论。

把这些话翻译得直白点就是楼市好了，经济就好了；楼市好了各种消费也就起来了；楼市好了，广场舞又可以跳得欢快了，酒吧又可以H起来了。

真的是这个逻辑吗？楼市和整体经济的关系是楼市好，经济就会好？还是经济整体好了，楼市才好？但凡有点自主思维能力的，我想都能想明白这个问题。

提到楼市衰退，许多媒体言必“日本”。我们就来说说日本楼市那点事。当年日本楼市高歌猛进，是因为日本彼时的经济超级好，国内经济好不算，海外经济也好的不行，赚足了真金白银，这才刺激了楼市一路狂飙。

是整体经济巨好才催生了日本楼市当年的狂飙，因为日本当年经济的强劲势头，搞得美国坐不住了，仗着老子在你家有“枪”有“炮”的强势，硬生生明坑了一把日本。

日本眼见苗头不对，主动搞残自己，以求尽早从坑里爬出来。代价是国内经济的30年萎靡不振，这就是我们那些专家们口中的“日本经济失去的30年”。同时也造就了一个网络新名词“平成废柴”。

国内经济上的停滞导致日本楼市的持续性衰退，这个前后顺序逻辑一目了然。但是我们必须更深层地看清楚，日本国内经济虽然近二三十年增长率都很低，但其海外经济的底子依然雄厚。

正是因为有这个强大的外挂存在，日本当年才会有同美国叫板的经济体量，也正是这个强大外挂几十年来都还坚挺着，才使得日本在当面主动刺破房地产泡沫后没有彻底万劫不复。

分析日本的楼市，就是要以日本的过往为鉴。虽然许多专家都信誓旦旦地断言我们的房地产不会出现日本当年那样的情况，但是作为一直奋斗在房地产一线的实操者，柯南可不这么看。

如果我们在房地产问题上再有明显较大的失误，情况只会比当年日本更加糟糕。日本国内经济持续衰退，但一直都有海外经济不停地反哺输血。我们有吗？当然我们也想有，也努力尝试建设过，但央格鲁撒克逊们不同意，不但不同意，还不遗余力地下黑手，出阴招阻止。

日本当年房地产开始衰退时的人均GDP比我们现在还要高，一招不慎被央格鲁撒克逊阴了后，就成了那副样子。今天央格鲁撒克逊联合众多小弟齐上阵搞我们，我们所面临的局势远比当年日本要严峻得多。

经济整体不好起来，楼市不可能好到哪去，指望仅仅在楼市体系内刺激，松绑来挽救楼市出现的颓势，这一次恐怕真的不现实了，过往数次之所以成了，是因为彼时其他经济业态依然向好发展，可以给楼市输送炮弹，如今生产炮弹的都歇菜了，还指望听炮响？

◆楼市不是有“泡沫”，而是真“病”了

“楼市泡沫”这个词我们可能已经听习惯了，如果说当年日本的楼市有巨大的泡沫，那么今天我们的楼市已经不是有泡沫这么轻的问题了。我们的楼市高歌猛进到今天，已是“病得不轻”的状态了。

病的核心归结起来两方面，一是类癌变，二是类戒断病变。

首先是类癌变，指的就是房地产这许多年来对于整个经济循环中的现有资金以及未来资金的吞噬类似于癌变细胞对机体营养成分的无休止掠夺。

癌症病人初期情况尚好，是因为机体在生病初期尚有足够的营养供癌细胞榨取，而初期的癌细胞体量也有限，所以看上去整个机体还能混混，甚至有时候还貌似挺健康，这也是为什么早期癌症不易被察觉的原因。

随着癌细胞体量的日益扩大，当机体无法提供足够营养给癌细胞消耗时，癌细胞就开始抢夺正常细胞的供应，导致正常细胞加速凋亡，而癌细胞这个怪胎是不会正常凋亡的，非但不正常凋亡，还一个劲地扩张，最终导致整个机体承受不住。

这么多年来，房地产的高歌猛进，是不是和癌细胞扩张类似得很呢？目前治疗癌症有效手段是切除癌变，促使癌细胞凋亡，未来的终极疗法是基因诱导癌细胞向正常细胞转化。治楼市岂非也当如此？

类戒断病变说的是我们目前许多地方围绕房地产设计并逐步形成的地租经济模式。

这种模式的形成许多人把它归结于当年分税制改革。可归根到底那只是外因，往深了思考，地方管理层面集体性“要求上进”和“政绩”意识与“流官”间的矛盾或才是根本性的原因吧？

地租经济模式的形成和发展少说也有二十余年了，而且已经成为许多地方唯一拿的出手的经济模式和财政依靠。

现在这种模式已经走到了弊端丛生，不太适合经济增速的需要了，需要改弦更张了，这势必会产生类似药物戒断的反应。

实际中的表现就是，地方管理层很难完全靠自身力量去克服去地租经济所带来的的戒断反应，到了实在不行时，或许不得不再次依赖地租经济这剂“药”，哪怕只是用它来缓一缓也是好的，因为其他的武功早已尽废了。

戒除戒断反应通常仅靠自身不借助医生的帮助是很难实现的。同样要让更多的地方层面摆脱对地租经济唯一性的依赖，单靠地方层面自己折腾，对于很大一部分地方或许太难办到了，只有更高层面的帮忙外加压制，才有可能让其摆脱依赖，同时还不再发生“春风吹又生”的状况。

捋清楚了以上两个重要问题，再来深入谈谈，楼市要不要“救”？还值不值得“救”？

先亮观点：“要救”。柯南的理由不是专家们口中的“救楼市就是救经济”，之前已经分析过，这个口号的前后逻辑顺序不对。同样也不是一些媒体为了博共情所阐述的“救楼市是救买房者，不救开发商”。

救楼市从根本上讲就一条理由，不能让它“死掉”。不是危言耸听，以今天楼市的整体状况，如果完全听之任之，真有可能全面完犊子；但如果救法还是“外甥打灯笼照旧（舅）”的话，一样可能只是治了个回光发照，最终还得全面完犊子。

楼市经济是整体经济循环的一个部分，还是一个比较重要的部分，放之全球皆是如此。楼市过度吞噬其他经济业态，对于经济整体健康有危害，同样楼市完全嗝屁了，对于经济整体健康副作用也不会小。

归根到底房地产应该是经济整体的基石，说直白了，参与经济活动的所有个体，所有团体，无论是干活的，还是发号施令的，都需要地盘才能干事和安身立命，网络经济亦或是传统经济概莫例外。

房地产在一定阶段或也可以是经济支柱之一，但一定不能是唯一，且也只是在一定发展阶段可以扮演支柱的角色，最终回归基石才是正道。

还是拿日本房地产来说，日本房地产泡沫破裂后，房地产趴窝了，或许还休克了一阵子，但最终并没有“入土”。

因为当年日本房地产没有“入土”，所以仅仅靠着平成废柴一代人的努力躺平，当下日本的国内经济已经开始逐渐走出萎靡了。

在今天发达的自媒体上，我们可以看到许多介绍日本房地产的视频，我们有机会可以一探其内在的一些东西。日本的房地产表面上是趴窝了二三十年，可是其内在的一些核心东西比我们这的差吗？

毫不客气地说一句，我们房地产也就是价格不输人家，其他方面那是真的“呵呵啊！”

今天柯南所讲的要救楼市，不是要去恢复过往的那种“虚”的繁荣，是要把这个许多地方视作经济支柱且很可能是唯一支柱的柱子给敲扁了，敲成基石底座，同时把敲掉下来的“石料”用于加固基石底座，让底座更加稳当牢固，能真正做到给其他经济业态的向上发展提供稳固的支撑力。

接着谈谈对如何“救”的一点愚见。

◆重场外救，轻场内救

把除了房地产外的其他经济业态搞起来了，这就是场外救，只有也唯有如此救才是从根子上救房地产。

前文已经分析过了，过往数次救市，基本都是楼市场内刺激，还都救起来了，本质上是因为楼市场外有余粮和生产余粮的能力。

如今真的不行了，其他经济业态如果不能真正复苏到一定程度的话，那么就再无多余“弹药”提供给楼市了，不仅现成“弹药”没有，制造“弹药”的能力也一并在减弱。

楼市场外救得不漂亮，楼市场内就是一潭死水。今年春节后的“小阳春”昙花一现就是明证。

这点但凡有点见识的都明白，不过场外救市需要的时间不是一星半点，场内也不能干耗着等，也要做出些相应的动作，避免在场外复苏前，场内先撑不住，嗝屁了。

◆救弃并举

楼市场内救市必须“救弃并举”，身体上癌变的部分能切除的必定要切除，楼市里类似癌变的要放弃的必须要放弃，具体而言，弱三线以及三线以下城市的楼市必须适时放手。今天不断此臂，未来这些地方依旧会是楼多无市，依旧逃不脱断臂的宿命。断臂求生虽属无奈，但也不得不为之。

◆先后有序

之前看到过一个房地产自媒体大V的视频说：“救楼市就是要先从一线城市开始救起，一线救起来了，整个楼市才能活过来”。

相信持这种观点者不在少数。但是，事实上一线和强二线城市目前实际根本就不用救，就连救的口号也不用喊。这些城市远没到要救市的程度。就算这些城市颓了，病了，靠自身实力抗一阵子，问题并不大。

可是放眼各种房地产媒体上的喊话，为何反而是救一线以及强二线的喊声尤甚？原因无他，皆因许多资本的利益在一线和强二线最重，稍有波动，损失也最大。

但稳住这些城市的高房价与生活在这些城市里的广大普通老百姓又有多大干系？

现阶段最应该稳住并设法救起来应该是那些原本经济循环尚良好，人口基数比较大的非强二线和强三线城市的楼市，让这些地方的楼市能有效循环起来，才有可能逐步生产出供给一线和强二线城市楼市的外来“弹药”。

只有这些城市有能力给一线和强二线输送“弹药”了，一线和强二线城市才有可能不持续颓下去，单靠目前一线和强二线玩命开发自身资源或是互相挖墙脚，绝非长久之计。

◆收权缓治

在如今的房地产局面以及所处的整体经济大环境形势下，若是要从根本上救治楼市的各种畸形，靠各个地方自管自地医治是搞不好的，这样治，最终只会是一种急功近利地治，就算收一时之效，遗留的隐患只会进一步加重，过往数次经历不已经很说明问题了吗？

楼市治本需缓治，大部分的地方管理层面是做不到把持足够定力徐徐缓治自家楼市的，只有最高层面收紧“治疗”权或才能做到。

以上所说的就是一个一直在楼市一线摸排滚打的老江湖对救治楼市的一些思考和认知。一家之言必有谬误之处，还请各位谅解。把所思所想的写出来，也仅仅是供大家独立思考楼市时参考一下罢了。

文章最后说点更加实际的建议。

大方向层面上现在只有一条建议：放低欲望，天地宽；耐住性子，熬下去。

小方向层面上，给自己最熟悉的上海市场里的朋友们三点建议：

1、近阶段慎重“打新”，“吃药”的几率在加速增加中。

2、手中有富余房产的，若是很新的或是很老的，那就暂且持有着吧。半老不新的（房龄20多年左右的）能处理的，尽力处理了，尤其是带有学区房概念的这类房龄的房子。

3、还想在楼市中淘“宝”的，请持币耐心等待次新二手（房龄十年以内）机会的出现。

我是楼市柯南，一名资深的房地产经纪人，还原最底层的房地产现实，讲述老百姓最关心的房地产话题。我的观点和意见或许会有偏颇，但我保证本着良心讲自己的想法，用最接地气的方法讲自己的认知，希望能帮助到需要的朋友，如果觉得柯南的文章还有些看头的，不妨给推荐推荐，希望我的一些经验和经历能帮助到更多需要的朋友。若有问题可以随时私信联系我。感谢每一位看完文章的朋友！柯南一直在这里等待你的关注！

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