独家发布！2023上半年青岛别墅排行榜出炉！万科青岛小镇摘得榜首

壹

市场风云变幻，资产配置成了一门技术活。

存款利率下行趋势已无法阻挡的情况下，放眼资本市场，股票和基金市场也不容乐观，相较之下，优质房产成为资金寻找安全避风港的最大通路，尤其是占据稀缺山海资源的别墅产品更是受到富人们的追捧。

根据青岛锐理数据统计，近年来，青岛别墅产品量价持续位居相对高位，2022年青岛核心城区（市内四区+城阳+西海岸）成交别墅物业超180万㎡，较2015年大幅上涨75%，卖得火热的同时，成交价也从13287元/㎡上升到25638元/㎡，足足涨了93%！按照目前的别墅市场情况，预计2023年成交量、价将持续位居高位。

在青岛提到别墅，首先想到的是小鱼山、八大关别墅区，此后市政府的东迁，高端别墅沿市南、崂山沿海一线轴带展开，随着沿海土地开发殆尽，青岛别墅圈逐渐向城阳、西海岸等热门板块转移。

其中西海岸新区凭借绵长蜿蜒的海岸线以及风景秀丽的大珠山、小珠山景区，在一众区市中脱颖而出。青岛锐理最新数据显示，2017年至今，西海岸新区别墅成交占比从39.6%提高到了53.2%，各城区中占比最高，西海岸已成为新的山海别墅热土。

贰

2023年上半年已落下帷幕，盘点上半年别墅销售榜单，占据西海岸、崂山稀缺山海资源的优质别墅牢牢占据前列，其中位于西海岸小珠山板块的万科青岛小镇成绩卓著。

根据青岛锐理数据统计，万科青岛小镇以3.6亿、约1.96万㎡、99套的优异成绩包揽三冠，遥遥领先，问鼎青岛2023上半年别墅成交榜TOP1。

接下来，锐理君借万科青岛小镇“管中窥豹”，跟大家分析一下，什么样的别墅项目能持续跑赢大市？下半年想买别墅的购房者需要注意哪几点？

首先，稀缺性。

当下能穿越周期的项目，都有一大共性，就是具有稀缺性。

作为大多数人心中的终极居住梦想，别墅产品一直备受层峯之士偏爱。但禁墅令与容积率新政的颁布，让别墅产品从源头上出现断供现象。

回顾青岛近3年土拍情况，核心城区（主城四区+城阳+西海岸）超280宗供地里容积率低于1.2只有少量，甚至没有一宗宅地低于1.0。

从新房市场来看，核心城区（主城四区+城阳+西海岸）的别墅市场供销比一路下滑，从2011年的2.17，到2023年上半年的0.77，已呈现严重供不应求的态势。别墅，注定从限量走向稀缺。

但客观地说，并不是所有的别墅能称得上纯别墅。目前别墅市场中，“高低配”产品大行其道，混居之下的别墅盘不仅容积率高，纯粹性大打折扣；处于高层洋房视角之下的别墅业主，私密性也受到干扰，体验感较差。

万科青岛小镇容积率仅1.2，目前在售的六期云台，全部为叠拼丨合院产品，这样的主城核心纯别墅项目显然已成绝版！

叁

除了稀缺，别墅产品所呈现的生活场景，也是判断其潜在价值的重要指标之一。

虽然青岛别墅整体供不应求，但优质别墅与普通别墅还是存在很大价差。别墅的价值很大一部分是景观赋予的，景观资源浓度越高，价值增长空间也越大。另外，别墅本质还是房子，“住”是房子的第一属性，生活配套密集度也是考量重点。

（万科青岛小镇实景）

（万科青岛小镇实景）

还是以万科青岛小镇为例，与传统山脚下的别墅不同，小镇背依4A级景区小珠山，南瞰灵山湾，推窗即是宁静湖面，拥真正主城核心稀缺居山瞰海临湖景观资源。约百余棵原生黑松林环绕，隔离了凡尘喧嚣，山林间郁郁葱葱的绿意，就是窗前的风景。

（万科青岛小镇实景）

春来，在项目内部特设的约2公里樱花花海中漫步，仿佛与樱花撞了个满怀；此外，项目内部还拥有14万方天然湖泊、约41万方自然主题公园，在小区之中随便一瞥，便是湖山一色。每天早上，山顶笼罩在云雾之中，绕湖来一场晨跑，略微湿润的空气带着些清冽的凉意，这样的生活场景如何能不让人着迷？

（项目区位示意图）

此外，生活配套的密集度也很高。项目靠近地铁M6（在建）海港路站，可无缝接驳M1、M13号线，两首歌的时间即可连通主城其他板块；即便是自驾，亦可通过长江中路、滨海大道等快速到达唐岛湾商圈、长江路商圈等，像是海上嘉年华、永旺梦乐城、融创Mall等大型商业体，拥吃喝玩乐购一站式生活体验。

在山海资源异常宝贵且存量非常之少的情况下，这种青岛主城核心，拥繁华在旁、背山面海临湖的墅居生活方式，必将逐渐成为绝版。显而易见，万科青岛小镇早已成为第一居所终极置业的理想栖息地！

肆

当然，别墅产品除了要匹配人居需求，更要具有前瞻性，能够顺应未来人居发展方式的变化。

产品打造上，万科青岛小镇将符合现代审美的生活空间与周边自然景观浑然天成的舒畅感，融合得相得益彰，并且目前在售的六期云台，在经过10多年的产品迭代升级，真正做到了私密与舒适的结合，符合当下高净值人群的居住需要。

（效果图）

据了解，为了让每户视野景观面最大化，每一栋楼都依地势高低起伏错落分布，并且目前在售的六期云台海拔高度近百米，属于已开发土地中地势最高，每一户业主，都能享受景观的最佳C位。

（示范区实景图）

并且整个组团规划为低密四层纯墅区，合院和叠拼两种产品。叠拼产品仅上下两叠设计，下叠私享入户庭院，上叠坐拥观景露台，既有亲近大地的踏实，又有仰望星空的诗意，赋予更纯粹的真墅居体验。

（效果图）

其中建面约159-172㎡城市宽墅，通过创新卡叠设计，实现户户大面宽，南向约15.6米大面宽，单层最大约9.3米大面宽，堪比沿海大平层的尺度享受，更是突破了传统叠墅7-8米窄面宽的局限性，从尺度上最大限度提升生活的舒适性。

另外，关于取暖。很多别墅小区集中供暖管网难以覆盖，需要自己烧锅炉。万科青岛小镇目前在售六期云台，全面升级为市政集中供暖，轻松实现舒居山湖间的美好生活场景。

伍

圈层的纯粹性，也是衡量一部好作品的重要标准。

别墅，不仅是高端居住的载体，更是一种城市领袖圈层的身份象征。

青岛别墅一直有，但遍地的“高低配”实在难以维持圈层的纯粹与居住的舒适。万科青岛小镇纯粹的高端纯墅住区，则限定了其圈层品质。锐理君了解到，截至目前项目收获了不少精英人士的青睐，其中不乏企业老板、教育工作者、金融高管、企业高管等。

当庞大的别墅群将优越财富背景和优良生活品位的高净值人群集聚在一起，这样的圈层不止让生活的趣味和精神的满足感大大增加，还能为圈层中每个人创造更多价值。

（效果图）

从万科青岛小镇身上，我们可以清晰地看到一个优质别墅项目所具备的高素质：在已然占据西海岸核心、背靠小珠山、远瞰灵山湾、紧邻北湖公园这样的区位条件下，依然把纯粹别墅的居住舒适度放在首位，并且将匠心注入每个细微之处。

这样的项目才是市场上真正不可复制的稀缺别墅臻品。