上半年上海卖地近620亿元，是谁在悄悄拿地？

编者按：

2023年1-6月，上海5个批次34512套房源入市，518.8亿土地金进账，30+楼盘迎来交付，各维度表现如何？数字成绩单见证真章。

楼市上半场落幕之际，凤凰网房产上海站年中特别策划【2023楼市半场】正式启动。凰家探盘（在售）、工地25小时（在建）、天天交付（建成），全生命周期观察2023上海楼市半年度成绩单，敬请持续关注。

2023上半年已经画上句号，上海土地市场也交出了“年中答卷”。

虽然上半年仅在4月份有过一次集中供地，且出让地块数量不多,但在万科、华润等重量级房企回归的情况下，土拍热度被进一步推高。

据凤凰网房产上海站统计，2023年上半年经公开市场途径共成交土地19幅，总建面约198.9万平方米，成交总额约518.8338亿元。

另外，通过公开遴选、协议出让的涉宅地块共4幅，总出让面积13.57万方，总成交价100.99亿元。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，2023年上半年，上海市场销售情绪还不错，预期向好的可能性增强，所以房企参与积极度增加。

下半年上海土地依然会是众多房企角逐的地方，况且第二批公示的待拍地块有不少是大面积地块，可以解决房企土储问题。

因此，预计会延续第一批土拍的热度，当然土地之间的分化依然存在，重点地块，比如浦江镇地块等进入最后的摇号是大概率事件。

Part.1

土地公开市场：19幅宅地，封顶率79%

2023年上半年，上海经公开市场途径共成交土地19幅，分布于浦东新区、徐汇区、静安区、普陀区、闵行区、宝山区、嘉定区、松江区、青浦区、奉贤区、金山区11个区域。

总出让面积94.4万平方米，总建面约198.9万平方米，成交总额约518.83亿元，平均溢价率7.3%，平均楼面价26078元/㎡，共有22家房企杀出重围，成功拿地。

其中，4宗底价成交，15宗封顶进入一次性报价，封顶率达79%，超过2021年一批次（71%）。

从整体来看，城市头部价值板块的优质地块具有较高的市场热度。

像中华企业竞得闵行区莘庄社区MHP0-0201单元16A-07A地块，吸引了28家房企竞拍，中签率仅为3.6%。

Part.2

4幅地块协议出让，总成交价100.99亿元

随着上海城央的历史风貌焕新项目，开始渐渐走向市场。

今年上半年，还有不少地块采用公开遴选、协议出让的方式进行。据统计，截止到2023年6月底，上海公开遴选、协议出让的涉宅地块共4幅，总出让面积13.57万方，总成交价100.99亿元。

出让价格最高的为虹口嘉兴路街道138和135街坊，出让总价约52.11万方，被金桥股份+北外滩集团联手拿下。

2021年1月5日，上海城投以总价176亿元拿下黄浦区露香园（二期），今年2月份，该项目进行了一次面积扩充，不过仅有0.05公顷，出让价格1365.5万元。

与此同时，收并购的方式也是部分房企的主要拿地方式。

4月19日，鲁能集团以底价132.9亿元竞得新乔东90%股权及相关债权、新淞原100%股权及相关债权。

新乔东所涉及的标的资产主要为小东门街道258-01、258-02、258-03等地块，新淞原所涉及的标的资产主要为半淞园路街道F02-01地块及F02-09地下空间地块。

4月13日，陆家嘴集团发布公告，宣布以总价147.78亿拿下上海地产所挂牌的三林滨江西区40.7万方土地80%的股权。

交易涉及11、12、15三个单元2个项目包，合计14块地，其中11单元为纯商业用地，12单元为商住办混合，15单元为纯住宅用地，均位于三林滨江南片区的西区。

Part.3

上海土地市场的五个特征

纵观上半年上海土拍，我们也不难发现当下上海土地公开市场的一些特征。

1）市场竞争加剧，封顶率达79%

伴随着万科、华润、中海等重量级房企回归，市场竞争激烈性进一步增加。数据显示，1批次19幅地块，参拍房企达到60家之多，参拍房企总数量创近两年新高，地块平均报名家数更是远超以往，达到9.2家。

土地市场的“热闹非凡”最终也显示在数据上，最终19幅地块中有15幅封顶进入一次性报价，封顶率达79%，创下上海集中供地以来的新高。

2）土拍节奏调整，TOP10门槛降低

受土拍节奏调整影响，一批次供应大幅缩减，所以上半年榜单TOP10门槛约为25亿元，和前年同期相比有所下滑。但全年含宅地预计保持千万方供应量，预计今年有五批次集中供地。

头部房企表现强势，市场集中度更高。TOP10门槛约为25亿元，占据72%市场份额；TOP3门槛为55亿元，占据34%市场份额。

3）国央企继续占据主导地位

国央企成交金额占比近九成，中国铁建和保利发展位列榜单第二和第三，拿地金额分别为60.5亿元和55.6亿元。莘庄大地块吸引28家企业参拍，最终由中华企业摘得，跻身13名。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，毕竟市场还没有转势的迹象，尤其是民企不断有“暴雷”，甚至在二季度，不少上市房企还面临退市压力。可见当时房企资金压力已经比较大了，相比之下国央企还有很多优势。

4）民企活跃度回升

从参拍企业来看，今年一批次近20家民企参拍，相比去年同期仅10家左右，民企活跃度大幅提升。

5）拿地开工率42%

据凤凰网房产上海站统计，截止到2023年6月底，2023年1批次19幅地块中，已开工的有8幅，整体开工率42%。

从房企类型来看，央国企（含混合制企业）拿地开工率最高达50%，民营企业拿地开工率为零。

究其原因，主要是因为房企为主营业务的央国企（含混合制企业）资金雄厚，肩负“拿地即开工”的表率作用，因此在绝大部分城市都能达到较高开工率。

其中，从拿地到开工时间最短的为闵行区梅陇社区MHP0-0306单元5-3、6-3、5-5、6-5地块，4月21日，万科&中国铁建联合体竞得该地块，5月8日，该地块设计方案公示，6月6日，开工建设。

值得一提的是，虽然龙湖江桥地块从拿地到规划方案公示，用时仅9天，创下最快纪录。但是截止到目前，小凤凰并未查询到其施工许可证。