房屋养老金：是什么，为什么，钱从哪来？

作者：广东省城规院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉

房屋养老金来了！

6月26日，住建部部长在和中国银行党委书记交流中，指出要探索建立“房屋养老金制度”，为房屋提供全生命周期安全保障。看到这个提法，我才真正感受到，为啥近年来房地产的主题是“防风险”！这个风险，可不仅仅是“房企暴雷”，还有庞然大物的存量房的风险。

01

就房地产来说，未来真正考验各地主政者的，一方面是房地产增量萎缩，接踵而来的是投资下行，财政困难。但更重要（也可能被忽略）的是，房地产这个高速行驶的庞然大物，一旦慢下来，进入存量时代，各种风险开始暴露。比如，长沙自建楼房坍塌，哈尔滨私拆承重墙事件。

再考虑到老化的水电管气路网，以及过去城市高速发展的几十年中，规模扩张太快，城市负荷越来越重，而我们太重视面子上的靓丽，忽略了城市地下，存量时代的风险不能不引起重视，比如因为煤气、地陷等导致的安全事件。无怪乎，有权威专家说，我们正坐在火山口上！

这个时候，我才真正体会到，发展和安全很难平衡；在社会风险面前，经济变量可以变得渺小。当我们期待“大尺度”救市，为啥战略定位是那样坚定，因为高举高打的旧模式，搞不下去了。

回到正题。

我查了一下资料，发现近期国家对于“房屋养老金制度”的重视程度很高。就在2022年“4·29”长沙居民自建楼房坍塌事故后，住建部于当年5月1日召开视频会议，并部署开展全国自建房安全专项整治工作，指出要研究建立房屋体检制度，强化房屋全生命周期的安全保障。

2022年5月24日，国务院办公厅印发《关于全国自建房安全专项整治工作方案的通知》，指出“完善房屋质量安全强制性标准，研究建立房屋定期体检、房屋养老金和房屋质量保险等制度。”

一般来说，新房过了保修期，就会出现设施设备的问题，需要大修；再过若干年，可能就需要养老了，这与人的养老是一样的。相应地，我们也有房屋的养老金，即公共维修基金。

那么，既然有公共维修基金，为啥还需要房屋养老金？

02

就和个人养老金一样，最主要的原因就是，“钱不够”。所谓的“钱不够”，一个是“应缴未缴”或“未足额缴纳”。今年全国两会期间，全国人大代表，南京地铁集团有限公司党委书记、董事长佘才高建议建立房屋养老金制度时，讲了一组数据：南京有约30%的房屋未归集维修资金，已归集维修资金且当前有结余的老旧小区，有28%的小区余额低于10万元，不够。

比如，相当数量的老旧小区缺乏养护资金来源！

所谓的“钱不够”，另一层意思是，按照原来的归集模式，即便足额缴纳，也不够房子后续养老。就和我们个人一样，我们都在足额缴纳养老金，但我们未来养老够用吗？显然不够。

举个简单的例子，如果平时足够爱惜、保养及时，一双皮鞋可以穿很久；相反，不管是外表还是质量，很快就拉胯了。其实，对于房子交付后的养护，政策规定上是足够重视的：小修小补、日常维护，有物业管理费（保修、保养、保洁）；需要大修理，比如外墙防水损坏造成严重渗透，外墙有大面积脱落危险，楼梯出现故障危及人身安全等，动用维修基金。

但恰恰，房子平时的保养，是不到位的。最典型的就是，很多小区，物业管理费多年停留在几毛钱、1.5元，而不管物料还是人工，物业运营维护的支出则是不断上升的。而且，越是楼龄长的小区，物管公司劣币驱逐良币的现象越明显，部分劣质物业管理公司反而愿意接管一些老旧小区。为啥呢？公共部位养护投入是隐性的，他们可以恶性压缩这部分开支。

在社区治理缺失的情况下，很多小区里的人，只在意自己是否“少花了钱”，以及能否“搭便车”。对于自家住宅这“一亩三分地”以外的，大概率不关注。更遑论，公共部位养护投入是隐性的，差一点、退化一点，不显眼，所以不关注。这就导致了“共公地悲剧”。

本该投入公共区域日常维护的，没有投入或投入不到位，导致小问题日积月累成了大问题。而且，物业费太少了，物业公司也不愿意维护，纵容恶化下去，甚至还把公共区域当作牟利的空间，比如堆放回收的废品，租给外面商家来小区做临时摊位，导致公共区域加速恶化。

它导致的结果，在老旧小区上体现的很明显。近年来，各地都在积极推进老旧小区改造，其出发点是“谁投资、谁受益”，但由于公共区域短板太大，业主没有付费习惯，都在等财政、管线单位花钱改造，资金无法平衡。根源就在于，要补的太多了，公共维修基金根本不够。

多说一句，不仅是老旧小区，一些本世纪以来新建的房子，也出现了未老先衰，设施设备使用寿命下降。

03

我们个人的养老，很重要。房屋的养老，其重要性绝对不亚于个人养老。现在，我们70%的财富、财产压在房子上。未来，我们进入老龄化了，不管养老怎么设计，搞几个支柱，最终的养老依赖，都离不开房子。如果房子维护的不好，拉拉胯胯，一定会影响到我们的养老质量。

而且，我们已告别大规模建设的“有没有”时代，到了存量维护保养的“好不好”时代。一方面，百姓对更美好的居住体验有了更高的要求；更重要的是，能否流转是判断一项资产是否具有价值的关键。存量房能不能流转起来、使用起来，是房地产市场能否稳定的关键。

房子遍地的情况下，维护的好才有流转，相反就没有流通价值，慢慢就陷入了“阴跌”的过程。现在，二手房挂牌量很大，难卖的就是那些“高龄房子”，根源就在于这些房子没有得到很好的维护。我国城镇存量住房约500亿平方米，其中约300亿平方米为上世纪建设，开始进入“中老年”阶段，本世纪以来建设的200亿平方米左右的房屋，部分楼龄也超过20年。

如果得不到维护，很多房屋流通的价值就在慢慢地灭失，这个损失就大了。目前，我国存量住房的价值超过了400万亿人民币，达到历史最高值，相当于GDP的4倍。房地产直接关联着40%的银行贷款，以不动产作为抵押或现金流依赖地产的金融资产，规模就更大了。

因此，建立“房屋养老金制度”，为房屋提供全生命周期安全保障，本质上也有助于控制房价下跌，防范系统性风险。上升到这样的高度看，建立房屋养老金是非常专业的一件大事，要像个人养老金一样，需要类似社保基金理事会这样的专业机构去运营，才能做好这项工程。

04

未来，迫切需要从公共维修基金升级到房屋养老金制度，关键是怎么建立？

就如同个人养老金制度由“三支柱”、个人与公共账户构成一样，房屋养老金制度也应该由几个支柱构成，也有个人和公共账户。

第一支柱就是公共维修基金，由全体业主在购买新房时归集和共同所有，进入个人账户。“应归未归”或未足额归集，要查漏补缺、追溯补齐。

第二支柱类似企业年金，比如一定比例土地出让金、财政奖补，公共维修资金增值收益，公积金增值收益等，这些进入公共账户。住宅公共维修基金要褪去行政强干预导致的管理和使用僵化，在确保足额缴纳、确保资金池水位充足的前提下，要基于“增值性、收益性、安全性”的综合考量，借鉴社保基金管理模式，委托专业机构投资打理，实现保值增值。

第三支柱，就应该是商业性质房屋养老金，包括房屋综合安全保险以及商业性房屋养老补充。房屋综合安全保险由开发商代全体业主（新房项目）或全体业主集体投保。房屋安全保险的作用，一方面是推进常态化的房屋体检和安全动态监测，避免未老先衰、设施设备提前退化。

另一方面，在房屋出现突发性大修时，能确保临时安置、加固排险和赔偿等大额费用的支出到位。在制度层面建立养老金制度，房屋投了安全保险，加强对住宅小区的定期体检，就会对前端的物业管理形成督促，日常的小修小补要及时到位，避免小感冒积累成肺炎，大修补就延后了。

此外，不同于增量时代的投钱建设，存量时代需要建成的物业持续产生现金流。小区和社区公共空间很多，既包括商铺、房屋出租、停车场、广告牌、会所、体育设施等，必须要有盘活经营、出让经营权的思路。当下，老旧小区改造如火如荼，可以挖掘出很多可以盈利的空间。

万物云蝶城模式，愿景集团的劲松模式等，都是有益的探索。当然，说起来容易，做起来难，需要自上而下的政策推动，需要基于广泛的实践探索出可推广的模式，需要建立起来激励相容的机制，需要基层干部群众积极动员和参与，更需要让每一个业主内心认识到，建立房屋养老金，这是我自己的事情，有利于房子保值增值，也有利于我未来的生活和养老。

表：远景集团老旧小区改造可持续的模式探索