融资太难了！3家房企忍痛割爱百亿元级项目

中房报记者 曾冬梅 广州报道

中小民营房企的生存状况仍未改善，为了活下去，部分企业不得不放弃核心资产，“弃车保帅”。

景业名邦集团控股有限公司（以下简称“景业名邦”，02231.HK）在6月23日的公告中透露，计划与两位合作伙伴一起转让广州珠江村改造项目49%的股权。这是该公司唯一一个位于一线城市中心区的项目，拥有稀缺的江景资源，可售货值超百亿元。

景业名邦表示，在目前市况及现行政策下，公司在近期重新开发土地或会面临挑战，而转让股权则可回收项目的资本投资，有助改善流动资金。

挑战主要来自资金层面。6月25日，一位了解内情的业内人士告诉中国房地产报记者，珠江村的地段优越，前期改造工作推进也比较顺利，但因为开发主体是3家中小型民营房企，无法获得银行的融资支持，才不得已退出。“在土地证办出来之前，旧村改造的融资是没有土地抵押的，主要是信用贷款。以前找银行谈融资是没问题的，但现在的环境，民营房企要介入就相当难了。没办法，他们只能忍痛割爱，在这个艰难的时代，还是先活下来再说。”

百亿元货值的旧改项目被转让

公告显示，珠江村改造的项目公司为广州珠景房地产有限公司（以下简称“珠景公司”），由景业名邦、天伦控股、中洲集团旗下的子公司分别持股26.95%、14.7%、7.35%，3家公司合计持有49%的股权，另外的51%则由珠江村的集体经济组织持有。

此次将转让的便是这49%的股权，股权总代价约1.66亿元，珠景公司还要偿还上述3家房企约2.74亿元的股东贷款。

买方——广州科峻企业管理合伙企业（有限合伙）是科学城（广州）城市更新集团有限公司旗下子公司。但该公司并非最终的接盘方。

一位珠江村村民透露，今年5月份，村民就已收到消息，知道3家房企将退出该村的改造，由中国交通建设集团接手。

而据中国房地产报记者了解，中国交通建设集团确实是幕后买家，该公司计划从广州科峻企业管理合伙企业（有限合伙）手里接过珠景公司49%的股权。

珠江村位于广州市黄埔区南部，拥有南向一线江景，地处鱼珠站、大沙地站两个地铁站之间，交通便利。项目总开发土地面积约25.05万平方米，规划总建筑面积约73.72万平方米，其中，复建区的建筑面积约52.83万平方米，融资区建筑面积约20.89万平方米。复建区将用作商业、住宅及公建配套用房建设，主要用于重建安置村民财产和集体财产。融资区将用作住宅和商业办公及公建配套等用房建设，主要用于对外出售。

2021年4月10日，“景业名邦+中洲集团+天伦控股”联合体中标珠江村改造项目，项目拆迁安置总投资额约46.3亿元。按照联合体的内部估算，该项目的可售货值将超过100亿元。

珠江村是黄埔区改造进度较快的城中村之一，2020年9月启动签约，2021年3月就开始启动全面清拆工作。截至2021年12月，该项目已签约私宅922栋，签约率达99%，268套公寓全部签约完成，项目已拆除面积约42.68万平方米，拆除率达99%。2022年10月，珠江村的改造实施方案获得正式批复。

旧村改造项目借不到钱

改造实施方案获批后，珠景公司就开始着手推进后续工作，包括规划审批、完善土地手续等。虽然表面上看似一切井然有序，但来自合作方的不确定因素却迟迟未能消除。

早在2022年4月16日，珠江村就发布了一份《关于珠江村旧改项目临迁费发放问题的公告》，提到受宏观政策因素影响，项目出现临迁费资金不能如期到位的情况，并承诺在4月30日前完成全部已拖欠临迁费的发放。最后，共计3500万元被拖欠的临迁费在2022年4月25日前完成发放，珠景公司也承诺未来将按项目的资金需求计划提前做好资金筹备工作。

然而，今年3月20日，珠江村又发了一份公告，透露了临迁费延迟发放的情况。公告中强调：”即使在受政策调整影响、企业在项目融资上遇到一定困难的情况下，街道、村社亦不断督促合作企业确保临迁费的按时发放，企业亦积极想尽一切办法筹措资金落实解决。”

珠江村表示，截至3月20日，2022年的临迁费全部完成发放，3月14日已完成今年1月份应付临迁费的发放，争取在3月底完成2月份应付临迁费的发放，在4月份完成3月份应付临迁费的发放。与此同时，珠江村所在的下沙社区也在加快核实项目合作企业运营状况，如发现企业因资金问题造成项目进展再次受到严重影响，该村将根据市、区相关政策规定，适时启动合作企业变更或退出流程。

这是珠江村首次向村民透露合作企业在融资上遇到困难，并表态可视情况更换合作企业。

开发周期长、资金需求量大是旧村改造项目的特点之一。为了鼓励房企积极参与旧村改造，2020年7月，黄埔区曾召开城市更新建设项目银企对接会，缓解企业资金难题。这次对接会有10多家银行及参与黄埔区城市更新的60多家企业参加，总授信额度将近500亿元。不少民营企业获得了资金支持，例如，珠光控股的3个旧村改造项目共获得了银行的前期授信近30亿元。

但不久后，随着黄埔区城市更新节奏的调整，以及民营房企的大面积暴雷，金融机构的态度发生了转变。“也不是说所有民营企业的旧改项目都拿不到贷款，要看具体项目和具体企业，经营稳健、偿债能力强的公司还是可以支持，但珠江村的3家企业实力都很一般。”某国有银行内部人士如此表示。

不仅银行挑客户，村集体也有了更高的要求。5月份，黄埔区的永和街永岗社区经济联合社决定以公开招商方式引入旧村改造项目的合作企业，合作企业资格条件包括企业信誉好，银行信用记录良好，具有与项目相匹配的自有资金及融资能力，企业总资产不低于200亿元且净资产不低于50亿元，不存在工程“烂尾”情况等。

在拿不到融资的前提下，3家民营房企再死守珠江村已没有太大意义，及时退出、变现投资也不失为明智之举。截至2022年末，景业名邦的现金短债比仅0.49，2023年有约18亿元的短债到期，珠江村股权的转让，多少能为其补充些流动性，缓解偿债压力。