小商业多、开业率低…上海曾经大名鼎鼎的不夜城商圈还能行吗？

来源|赢商网（ID：winshang）

作者|和贺文

摄影|赢商网

编者按

哪里有客流，哪里就有商机。火车站作为日均客流量惊人的场所，自然扩散形成商圈，且消费客群更为多样化。如何满足这些客群的消费需求，成为商圈内购物中心共同的命题，商圈内购物中心实际运营情况如何，也备受市场关注。

对此，赢商网聚焦上海四大火车站（虹桥站、上海站、上海南站、上海西站）附近的核心商圈，呈现商圈内商业项目的运营现状。

上海站， 即上海新客站，经过数次改建、扩建和一次大规模整修翻新，是上海铁路枢纽的重要组成部分。

曾经CBD般的存在，造就了不夜城商圈的繁华：

• 知名商业太平洋百货落户于此，引领商业潮流；

• 独立百货名品商厦，一座具有时代特征的标志性建筑，以先进的现代化商业设施带动火车站商业能级提升。

时过境迁，不夜城商圈逐渐有了新变化： 由上海站向南凯德星贸中心、jic静安国际中心先后亮相，为商圈注入新鲜活力。 向北，金融街购物中心已经于去年底开启试营业。 而商圈内原本的“顶流”太平洋百货不夜城店，则由于租约到期闭店，交由业主方翻新改造，项目更名为嘉里合集THE LIGHT BOX。

位居中心城区核心位置，周边集聚宝矿洲际中心、嘉里不夜城企业中心、金融街等优质写字楼及国际生态住宅，加上火车站、长途汽车客运总站日常来往客流，不夜城商圈有着巨大的消费潜力。然而，老项目体量有限，新晋项目运营并不乐观，两个拟开商场尚未正式开业，不夜城商圈仍面临着诸多挑战。

小体量商业居多

个别项目开业率不佳

上海不夜城商圈为成熟的区域商圈，赢商tech—城市商业地图显示，目前商圈内开业的购物中心共有4家，分别是上海名品商厦、五月花生活广场、jic静安国际中心、凯德星贸中心，商业存量13.4万㎡。

▶▶ 2006年8月，上海名品商厦开业，这座坐落于上海站南广场、建筑面积仅为 1万㎡的独立百货，由于地理优势，是车站客流消费的热门商场，同时是手机配件、二手手机交易和眼镜品类消费的重要阵地。

经过调整，上海名品商厦首层成为名副其实的“眼镜城”，集结了和光眼镜店、贝康明眼镜、上海零度眼镜、清源昌眼镜等品牌。同层还开设了瑞幸咖啡、华氏大药房，工作日期间瑞幸咖啡无疑是客流较多的门店；F2层则打造了撒玛利亚超级密室、名品御魂殿沉浸式剧场两大休闲娱乐品牌；B1层以数码产品为主，开设了大奥通讯商城。

作为与火车站一条马路之隔的商业项目，上海名品商厦客流优势明显，5月日均去重客流超10万，在所属商圈排名第一。

▶▶上海五月花生活广场位处不夜城商圈的最北端，是典型的社区商业，建筑面积3.1万平方米，于2012年开业。

以服务周边居民为主，五月花生活广场引进了星巴克、盒马鲜生、巴黎贝甜、肯德基、亚一金店、华为、屈臣氏等知名品牌，且儿童亲子、培训业态占比较高，整个2楼引进哆啦音乐空间、星宝贝创意中心、乐享琴行、斯玛特美术中心、偶哈悠儿童乐园等10余个儿童游乐、培训品牌，在此上课的学员及等候的家长们构成了商场的主要客流。此外，商场还在F4层开设了网鱼网咖、B1层打造了入戏INSIDE沉浸式体验剧场，提升休闲娱乐氛围。

除首层有两个店铺处于围挡外，其他区域均在正常营业，且儿童亲子业态占比（入驻品牌面积占比17.22%，入驻品牌数量占比15.91%）明显高于商圈内其他项目，在吸引家庭客群方面具备一定的优势。

▶▶ 同为社区商业的凯德星贸，则专注于小而精的生活方式。 2017年9月1日，凯德在上海的第6座综合体—凯德星贸正式开业，由凯德集团与申通集团共同持有。 这是一座地铁上盖项目，位于轨道交通1、12、13号线三条线路汇集之处。

作为典型的社区商业项目，凯德星贸业态极为丰富，涵盖餐饮、美容美发、花店、便利店、服饰、美妆护理、儿童亲子、潮玩、健身等，能充满满足周边居民日常生活所需。

凯德星贸建筑面积仅有1.7万方，商业部分却跨越5层（B2层-F3层），营业品牌近50家，F4、F5层为停车场，F6层为管理中心。

目前，凯德星贸也有不少空铺。赢商网注意到，除F3层外，其他每层均有店铺闭店或处于围挡中。

• 其中，B2层设有九龙冰室、魔练普拉提的围挡；

• B1层餐饮区多个铺位空置，仅保留店名招牌和菜单或完全空置；

• 首层靠近一侧入口处有大面积围挡；

• F2层有福斯曼牙齿隐形矫正、Happy Art绘想童画、超级猩猩、寿司沼津港、星瑜家5家店铺营业，其余店铺设有围挡。

经统计，凯德星贸至少有近20个铺位处于闭店、空置或围挡状态。

基于3条轨道交通线在此交汇的优势，凯德星贸的客流表现处于较好水平。

由凯德星贸向西出发，距离仅几百米的jic静安国际中心，集星级酒店、甲级办公、时尚商业、高端住宅于一体，曾在2022年初开业大陆首家Blue Bottle蓝瓶咖啡（以下简称：蓝瓶咖啡）名噪一时，周边还引进了ROMANCE量贩式KTV、苏河江宴等特色品牌。

▶▶ 热 度 过后， 蓝瓶 咖啡接连 在上海开店，目前已有5家 ， 而jic静安国际中心无论是在品牌开业率，还是日均去重客流方面，均面临着严峻的形势。

赢商tech—城市商业地图显示，jic静安国际中心5月日均去重客流不足2万，在所属商圈排名第四。赢商网在实探时看到，整个项目较为冷清，下午时分，仅有的少数客流集中于蓝瓶咖啡、Tim Horton、库迪咖啡等休闲餐饮区。

与蓝瓶咖啡一条马路之隔的商场内部，空铺、围挡更是到处可见。

• 位于LG1层的ZIPPO、茶百道等店铺已经停止营业，且有多个店铺处于围挡中；

• B2层的味瘾食堂共有10余家餐饮在营业，但也出现了店铺空置现象，包括Coco的铺位仅保留原有的标识；

• 商场首层引进了广汽埃安、周大福、KOI PLUS、Tim Hortons、Hey Guac!饿梨酱等主力门店，也有店铺原有品牌撤出，出现大面积空置的现象，且部分通道正在进行设施维修，无法通行；

• F 2层引进了爱睫物语、蘭泰式古法按摩、Jolie Jolie爱上洗 头多个生活服务品牌，同样有大面积围挡；

• 通往F3层的扶梯则无法通行。

综合来看，不夜城商圈内已开业的4个商业项目，定位有着明显不同，但老项目或受限于体量、硬件设施，或业态单一，体验感有待提升，近些年开业的商场则面临着开业率低、客流不足的困境。商圈能级想要得到快速提升，并非易事。

嘉里建设、金融街项目待开

能否助力商圈“脱胎换骨”？

上世纪90年代，上海站附近还曾引进日本百货佳世客，即太平洋百货不夜城店的前身。

无奈，匆匆而过的火车站客流并不是高端百货的目标顾客，佳世客在连续4年亏损之后不得不忍痛撤退。而太平洋百货在经历过鼎盛时刻之后，面对线上商城、个性化购物中心兴起等冲击后也开始陷入人气不足的境遇，最终在2022年11月租约到期之际正式闭店，交由业主方嘉里建设改造运营。

▶▶ 嘉里建设官网信息显示，嘉里不夜城合集位 于嘉里不夜 城一 期B1-5 F裙房，于2023年中翻新改造后重新开业，总建筑面积约42567平方米。 其中B1—2F布局精品商业，3—5F为绿色创意办公。

如今，嘉里不夜城合集建筑更新已基本完成，罗森便利店已进驻办公楼下，办公、商业招商同步进行，可通过空中连廊通往火车站，实际的商业内容如何，开业之后方可见证。

▶▶ 同处不夜城商圈、与上 海 长途汽车客运总站一街之隔的金融街购物中心，已 经于2022年12月31日开启试营业，预计今年下半年整体亮相。

这座由北京金融街以88.15亿元拿下的上海火车站北广场地王，商业整体定位潮流文化、艺术体验，涵盖了商业mall和特色商业街区。

目前，商场开业品牌近50家，主要集中于B1层和首层，且首层集聚了LAVAZZA、M Stand、Seesaw、Manner Coffee、瑞幸咖啡等市面上的热门咖啡品牌，并引进了便利店逸刻、运动品牌李宁、潮流数码华为、极米投影及烘焙品牌proust moment、融合餐厅BAR·A·MUNDI等特色品牌。根据围挡信息，该层还将引进奈雪的茶、SUSU COUTURE高定婚纱礼服上海旗舰店。

B1层以餐饮为主，引进柠季、鱼你在一起、松鹤楼、牛三好袍哥小酒馆、九术牛杂重庆老火锅、汉堡王、蓉伍城、第M空间茶饮等近20家餐饮品牌，并开业了黄金珠宝品牌周大福、老庙黄金、老凤祥和休闲娱乐品牌体育盒子。据悉，该层还将引进宠物集合店。

此外，F2层中的上海小南国1987、魔练普拉提、望崭然男士Barbershop和位于F3层的牛吞、美丽田园、爱睫物语、魅KTV等品牌也均已营业。

从周边环境来看，上海金融街购物中心周边1公里常住人口超10万人，能够为项目持续输送客流。工作日下午，多是家庭客群在此游逛。

公开资料显示，上海金融街购物中心将打造诸多特色内容，包括中国最大的live house多功能演艺空间、全国首家潮流艺术空间“离合空间”、“室内潮流运动街区”、区域首个“无界美食街区”、区域内首个国潮主题街区等。如此布局规划，与商圈内其他项目形成明显差异，或将激活商圈的年轻力。

只是，嘉里不夜城合集还未营业，金融街购物中心仅部分试营业，两个项目能否助力商圈能级提升，还需等待时间验证。

与虹桥商务区商圈类似，不夜城商圈自身办公人口高于常住人口，商务办公客群占据重要位置。不过，商圈周边1-3公里常住人口明显高于办公人口，商圈内项目仍以社区商业为主，且小体量商业居多。

客流表现方面，尽管日均客流、节假日日均客流（工作日日均客流与虹桥商务区商圈持平）略低于虹桥商务区商圈，但在日均客流密度上占据上风（不夜城商圈日均客流密度0.54人/㎡，虹桥商务区商圈日均客流密度0.4人/㎡）。

就现状而言，不夜城商圈内的商业存量面积有限，项目彼此之间连通性、商业丰富度与开业率仍有提升空间：

• 商圈北端，五月花生活广场、金融街购物中心中心分别代表了社区商业与新型购物中心两种商业打法，吸客能力仍待提升；

• 商圈南端，jic静安国际中心、凯德星贸中心均为精品商业的代表，但现阶段开业率表现不佳；

• 位居中间地带、紧邻火车站的名品商厦在业态布局上与其他项目有着明显差异，空间体验有待改进，而嘉里不夜城合集能否带来特色内容尚未可知。

另一方面，不夜城商圈周边商圈密布，尤其是距离苏河湾商圈、长寿路商圈、南京西路商圈、南京东路商圈较近，想要吸引旅游客群在此消费，必然要花费更大的功夫。

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