加装电梯的老小区，能买吗？

这些年来，随着全国人口的老龄化越来越严重，政府开始推出各式各样的老旧小区改造项目，例如小区环境重新整理，修补路面，外墙翻修等等；当然其中最火热的项目，当然就是加装电梯的惠民政策。

上海不仅是全国老龄化最严重的几个城市之一，且上海作为ZZZ-Q的城市，必须要起到“表率”作用，所以率先带头推行加装电梯事宜。

所以目前应该有很多老小区，都收到了政府补贴加装电梯的宣传；有的小区已经完成了加装电梯的改造；还有的小区也在面临加装电梯的项目执行，我身边就有朋友，她的小区目前都在推行和征集加装电梯改造。

当然，也有部分朋友向我咨询，买加装电梯的老小区是否划算？

其实我的答案是不建议买。

想必很多人会问，为什么呢？因为很多人都看不到加装背后会产生的问题。本篇文章就来和大家简单分析一下，这些问题的存在。

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背后的隐形溢价

我们都知道，老小区大部分都是楼梯房，尤其是没有电梯的高楼层，居住体验普遍比较差；爬楼是个运动量很大有氧运动，再加上天气炎热或者寒冷，身体不适的时候，想要回个家还要爬珠穆朗玛峰，想想都觉得不舒服。

所以对于这类小区来说，四楼以上的居民还是愿意加装电梯的，尤其是有老人的情况下。但是从房价体系的角度来说，首先你买入高楼层的电梯加装小区，就已经付了溢价。

加装过电梯的小区，高楼层都是会涨价的，至少卖贵10-15%，但事实上没有加装电梯之前，楼梯高楼层的价格是相对最低的。

意味着你花了至少10%的溢价，去买了一套老小区；如果多出了这几十万的预算，或许已经可以买到正二八经的电梯小区，为何要买加装的？

更多时候，你以为你捡到了便宜，花老公房的价格买到了电梯房，其实不然，你还是需要溢价买入，毕竟所有的东西都会“明码标价”，唯一的好处只有卖房的时候写进一个卖点“该楼栋完成了加装电梯改造”。

02

公共面积影响

加装电梯的小区，大部分都要占用公共面积，例如绿化和停车位。正常尺寸的电梯，电梯总面积都在6-8个㎡，如果每幢楼、每个单元都要占用这么大的井深面积，算起来，小区的公共面积要少掉多少？

尤其是原本停车位就很紧张的小区，被改造过后，小区里占了多少草坪树木和停车位，这个对长久的小区居住来说都会有不小的影响。

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影响采光和墙体破坏

在占用面积这么大的情况下，不仅低楼层容易影响采光，是每一层楼都会影响采光。只是低楼层的影响更严重。

一般来说会在单元楼幢北面加装电梯，但是北面的房间原本采光就比南面要差，再加这样一个“庞然大物”，情况可想而知。

而且，在加装电梯的时候，一般都会对墙体进行改造。一般来说，都需要敲墙，这个需要注意，敲墙的破坏是不可逆的。不是说后续发现问题拆掉电梯，也能补救的情况。

上海的大多数老公房，建造年限基本都已经超过了30年；而在30年时间里，墙体早已出现了一定的墙体失衡。

当我们把部分墙体敲掉之后，还会进一步造成墙体的应力改变。但是加装电梯要敲墙是免不了的。一方面是2楼以上，每一层都要敲掉一面墙，外立面再修修补补；但是随着年限还在增加，墙体开裂是明显概率会发生的。

这还会给原本房龄已经超过30年的老破小，再增加一系列安全隐患。类似加装电梯小区出现安全隐患的例子，网上一搜，比比皆是。例如，厦门的一个老小区加装电梯之后，没过几年，墙体开裂，墙皮脱落。

还有一部分小区，因为建造设计的原因，在加装电梯的过程当中，还需要对水管线进行改造。

在短期来看，水管线改造并不会造成太多影响，但是一段时间过后，稍有不慎也会容易发生堵塞。

这些种种不利因素的情况下，一定会对居住体验造成影响；而市场上也会将这些影响放大，最终都会反馈在房价下探上。

04

除此之外，这个电梯还存在后续的维护成本，目前还无法让物业或者国家全额承担维修工程；但是电梯在使用过程中，肯定会存在损耗的，不可能不出现毛病。

大家对出钱维护电梯这个事，是一个“无底洞”的讨论。

出多少，用多少，谁出，怎么出，涉及到利益的事情永远都是最敏感的。如果因为资金不及时到位，出现电梯失修无法使用的情况，还会对房价造成一定的影响。

所以仔细想想，老小区加装电梯，虽然是惠民工程，方便老人，而且政府也有补贴，但其实背后还是存在利益冲突的。以牺牲低楼层住户的利益，成全高楼层房东更好卖房。

对于购房者来说，当你要买加装电梯小区，产生的溢价成本，搞不好都是可以直接买电梯小区的，这种正经的电梯小区，电梯是由物业维护的，也不会敲墙增加安全隐患，也不会占用公共绿地面积，这种情况下，不是居住体验更好么？

所以，针对老破小，还是同样的观点：一定要买黄金楼层的全明户型，这些为了增加卖点而带隐患的房子，能避免尽量避免。

不过，凡事都有两面性，且该话题容易引起争议，每个人立场不同，都可以理解，但还是希望大家能够礼貌讨论。