“工改工”企业喊难！1.5亿平厂房，东莞诞生“工业楼市”？

近期，东莞发布了《东莞市“工改M1”项目工业生产用房产权分割及分割转让不动产登记实施细则（试行）》征求意见稿，涉及产权分割、分割转让、不动产登记办理、抵押权登记办理等。

值得关注的是征求意见稿中，存量“工改M1”的不动产登记的办理规定可能影响目前在建(在批)或已竣工的项目。

至此，存量“工改M1”的相关企业方表示有不意见。

最高可售70%，竣工后可售30%

根据规定，存量“工改M1”最高分割转让比例为70%，竣工验收后不动产可转移登记的比例为30%，剩余的40%需要项目达产验收后才能不动产转移登记。

注:此前政策规定最高不动产转移登记比例为70%，但没明确拆分为竣工验收后先转移登记30%，达产验收后再40%。

存量“工改M1”的相关企业方纠结点在30%和40%，其中达产验收后才能转移登记剩余的40%对于企业来说有较大的困难，毕竟自持比例已经30%，竣工后只能转移登记30%，不利于滚动开发。

至此，一个企业开发几十万平的产业园，除了自用外，一定会招引规上企业，而规上企业有购买厂房需求，而现在征求意见稿规定达产验收后才能转移登记40%部分，意味着剩余40%部分难以找到规上企业，仅能让规上企业先租后买，进而完成达产目标。

需要关注的是规上企业的进驻讲究稳定性和长期回报，买的需求大于租，同时他们也需要利用厂房物业进行融资等，光靠一些小企业难以完成“工改M1”项目的产值和税收要求。

综合来看，东莞“工改工”产权分割(意见稿)，先后多次颁布了相关政策，处于不断优化调整的状态。

“工改M1”征求意见稿关键信息点

本次征求意见稿适用于四种情况的“工改M1”，一是符合现代化产业园统筹规划，且国有出让的“工改M1”项目；二是土地面积15亩，容积率3.0以上的存量“工改M1”项目；三是因实施连片“工改工”而建设的工业安置厂房项目；四是其它经市政府同意分割的项目。

首先是产权分割规定，按幢、层等为基本单元分割，层为最小分割单位，每个基本单元套内建面不少于1000平；在建或竣工的项目建面不少于500平。

其次是存量“工改M1”项目及其他市政府同意分割的项目最高分割转让比例为70%，现代化产业外的“工改M1”原则上不允许分割转让；其余均可100%分割转让。

接着是不动产登记办理规定，现代化产业园内“工改M1”100%办理转移登记，存量“工改M1”为最高70%，同时规定验收竣工后可售比例为30%，剩余部分需要达产验收后才能可售。

最后是“工改M1”参照商品房有关政策，现房销售方式进行分割转让；流程如下：办理竣工验收备案、开展不动产权籍调查、编制自持及分割转让用房方案、办理现售备案手续、办理受让主体资格审查、办理网签手续、办理不动产登记手续。

值得注意的是最高可100%不动产转移登记，意味着这里将诞生一个庞大的“工业楼市”，接棒缩量的商品房市场。

5年1.5亿平工业上楼，“工业楼市”来了

根据有关消息报道，未来5年东莞将划定60片现代化产业园，整备10万亩连片产业空间，构建1.5亿平工业上楼空间，建设3000万平低成本产业空间等。

这是基于东莞产业升级需要和松湖智谷的成功案例等，现代化产业园建设和运营有两个关键点，一是依托产品高去化的“滚动开发、租售结合”模式；二是工业上楼，“智能厂房”到“智慧办公”灵活切换。

东莞将大力建设东莞现代化产业园区，构建“1+2+7”的总体工作方案。

现代化产业园拆迁涉及到的赔偿标准，综合建安成本一般处于2500-3000元/平；其中物业置换比例有两种，国有土地1:0.6，集体土地1:0.65。

政府收储重点考虑使用价值和收储成本，产业园涉及到的房地产开发按一定价格有偿使用，原则上不可腾挪到园区外。

值得注意的是1.5亿平工业上楼空间，这无疑又是一个“新的商品房”市场，以后在东莞买卖厂房或许是新增量市场了（工业地产）。