500万，在京西置业该怎么选？

近日，有京楼购房者俱乐部粉丝A先生咨询帮主，在石景山首钢园区附近上班，预算500万左右，首套房，未来有学区需求，该怎么选板块。

帮主进一步了解其对通勤的要求，以及未来是否会有父母同住的可能，给出以下建议。

首先，A先生置业需求为人生首套房，不仅对在哪儿买有疑惑，而且对买新房还是二手房仍然纠结。

帮主给出的建议是，既然是第一套房，要格外珍惜这张房票，要考虑未来5—10年的生活规划，由于学区需求并不是眼前的刚需，因此可以考虑5、6年后所买房子对位的学校情况。

从工作半径来讲，A先生以自驾通勤为主，主要在五环外活动，也不受限号的影响，对地铁依赖不大，因此可在10公里车程范围内都可接受，选择范围锁定在西五环外，二手房则是以石景山古城、苹果园、杨庄等老城区为主。

但这些板块的房龄普遍在10年以上甚至更久，很多是原来的首钢等单位家属区，像房龄在10年左右的社区，古城板块如中海金玺公馆商品房、或樱花苑经济适用房，挂牌价在6万5左右，500万左右的挂牌房源极少；苹果园板块的叠翠庭苑为经济适用房，挂牌在6万以上，400多万可买70多平米两居，但一是户型差，二是二手房过户的税费和重新装修，还要花几十万，也是不小的费用；杨庄板块则没有10年内房龄二手房房源，10年以上房龄如西现代城，虽然单价便宜，但是户型格局是近20年前的产品。

因此，帮主建议A先生考虑新房，未来一两年入住，等待的时间还是值得的。

在京西，像A先生这样预算500万左右的买房人应不在少数。这几年，石景山区市场的供应结构全面倾向改善，让刚需置业者不得不将选择范围扩大，门头沟区、丰台区都承接了部分石景山区外溢需求。

针对A先生的综合需求，帮主给出门头沟四道桥、丰台园博园、石景山五里坨这三个板块的建议，以下板块分析仅做参考，不做排序比较。

01

五里坨：宜居+学校+价值提升

先说五里坨，这是在石景山区500万能买到的唯一板块。

因为A先生通勤主要靠自驾，约10公里的车程是可以接受的，虽然石门路的交通状况备受诟病，但是石景山区从五里坨出来走石广路上阜石路高架，则可避开石门路高峰期的拥堵。

五里坨的优势在于背靠浅山、生态环境优良，十分宜居。教育配套在人大附中石景山学校入驻并招生运营后，使板块内的商品房项目得到了有力加持；商业配套方面，去年金海洋商业购物中心已经开业，中交集团还将斥资约22.5亿元打造集超市、娱乐、购物、便民服务为一体的五里坨商业综合体；详情联系户型图售楼员电，话，医疗配套则在隆恩寺路开建三级医院——中国中医科学院西苑医院。

可以说，石景山区最安静的五里坨片区，已经迎来新的发展阶段，不再是偏安一隅的世外桃源。

在五里坨三个限竞房项目绿城西府海棠、万科卓越·翡翠山晓、远洋·五里春秋完成区域供应使命后，中交与远洋在五里坨联合开发了“那么小镇”，打造了北京城六区唯一浅山低密住宅区，项目容积率仅1.2，首期推出的95平米洋房户型，若按指导售价6.2万元/平米计算，总价约590万元，如开盘有优惠，就更贴近A先生的预算。

从那么小镇6.2万元/平米的指导售价看，该板块房价从限竞房时代的约5.2万元/平米上涨近1万元，可见今日五里坨的价值已今非昔比。

因此，如果对石景山区有情结，预算又有限，五里坨是唯一新房价格仍在6万左右的板块，除了没地铁，其它方面都不差，尤其是生态环境独一无二。

02

四道桥：距离+地铁+整体规划

再说门头沟四道桥，优点包括距离近、有地铁，新规划开发的板块，教育、商业等配套齐全，且目前房价在5万+即可成交；缺点是区域归属感、在售项目房源选择余地少。

门头沟四道桥在2021年上市3宗地，启动了板块开发建设，龙湖北辰·揽境、金茂长安悦、峯范北京三兄弟为京西刚需提供了上车机会，龙湖+北辰、金茂、金地+电建+南国这样的开发商组合，既有央国企，也有知名民企，买房人也无需担忧房企爆雷等隐患。

这三个项目的政府指导售价都是6.1万元/平米，但实际成交价格都在5万+，开发商之所以能降价销售，一方面是一个新的板块要打开局面，低价策略往往行之有效；另一方面是有足够的房地价差，详情联系户型图售楼员电，话，利润算得过来账，才有降价的底气，这种情况对买房人自然是有利的，毕竟未来再供地，价格不可能低于6.1万元/平米。

峯范北京二三居户型

龙湖北辰·揽境是最快清盘的，金茂长安悦两三居产品基本售罄，峯范北京仍有少量低总价产品库存，以500万的预算，可买峯范北京74/77平米两居，如果考虑未来老人阶段性居住的需求，努努劲多花几十万，买套90多平米三居也是可行的，一步到位，起码到孩子上完高中前不必考虑换房。

四道桥与首钢园仅隔条六环路和永定河，可谓一衣带水的地缘关系，而且地铁S1号线一站地即可到达金安桥站，虽然上班通勤不依赖地铁，详情联系户型图售楼员电，话，但是这里的轨道配套还是很香的，S1可在金安桥换乘6号线和11号线，去哪儿都方便。

教育配套方面，门头沟新城有人大附小京西校区、首师大附中永定分校、北京八中京西校区、北京第二实验小学永定分校等优质教育资源，都在合理半径之内，未来孩子上学是不用愁的。

商业配套有龙湖长安天街及石景山京西大悦城、喜隆多等大型商业中心，医疗配套有武警总医院、京煤集团总医院等，足够满足生活需求。

因此，如果对作为远郊区的门头沟区没有成见，选择四道桥很合理。

03

园博园：轨道+学校+产业发展

最后说说园博园板块，虽然属于丰台区，但是与石景山区仅隔莲石西路，走西五环或西六环都可快速连接。

园博园板块目前处于第二次发展阶段，在园博园规划落地时，该板块经历了第一次开发，园博府、西山甲一号等商品房应运而生。

2020年后，园博园板块继续供地，熙悦天寰、熙悦晴翠、龙湖·九里熙宸相继入市，目前熙悦天寰已清盘，详情联系户型图售楼员电，话，后两个项目仍然在售，指导售价分别为6.8万元/平米和6.5万元/平米，实际成交价都有一定折扣。

熙悦晴翠二三居户型

该板块有地铁14号线的轨道配套，详情联系户型图售楼员电，话，且为起点站张郭庄站，今年规划地铁1号线支线将动工，从石景山八角游乐园向南经园博园、云岗至丰台青龙湖东，预计2027年开通运营。

这条轨道实现了西五环外南北的连接，加强了石景山区与丰台区的联系，使得石景山区外溢人群可以选择到园博园板块安家。

园博园板块除了占地513公顷的园博园外，还有丰台科技园西区的产业规划，定位打造数字经济产业园，但发展较慢，这也是该板块缺乏产业支撑的主要原因。但好在园区的建设不断在推进，丰台区针对河西区的发展也出台了多项措施，因此板块腾飞只待时日。

有人可能会说，别被画的大饼忽悠了。但是帮主认为，对于刚需买房人来说，相对于生活半径、房价水平、生活配套等刚性因素，产业的要素可以往后排，毕竟房子买来是居住的，如果把升值放在第一位，那么海淀北部的产业更强，但是你在石景山上班，可能去40公里以外居住吗？

园博园板块的教育配套，已经落地9年制北京十二中河西分校，就在熙悦晴翠南北两个地块之间，将解决区域居民子女教育问题。

但是，目前板块内大型商业配套仍为短板，现有的园博派和熙悦晴翠配建1万平米商业，以解决日常生活需求为主。详情联系户型图售楼员电，话，医疗配套在10公里范围内有东方医院西院区和朝阳医院西院，最近的则有丰台中西院结合医院槐树岭院区。

九里熙宸二三居户型

从项目选择上，详情联系户型图售楼员电，话，500万预算可买熙悦晴翠74平米两居、82/90平米三居，或九里熙宸77/87平米两居，总价都可控，至于产品，则要看个人喜好和家庭需求，熙悦晴翠距离地铁、园博园、十二中都近，九里熙宸则是容积率仅1.7的洋房社区。

在综合分析了三个板块各方面因素后，A先生表示会全面考察比较。我们也祝愿他能早日选择心仪的项目，实现安家梦想。