北京买房：理清思路，购房建议850

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我现在百环家园有个三居室，差不多市场价950万，松榆北里有个一居室差不多230万。我们现在家庭结构是：我、我媳妇、我父母、我爷爷奶奶、即将出生的孩子。想换一个四居最好是五居的房子，离市区最好近一些（父母经常去医院），能接受300万以内的贷款。

另外离弘善家园能近一些更好，因为听说弘善可以上东城的汇文实验学校，我们是后期买的弘善的房子（1911）之前买的。听邻居说去年朝阳户口也可以有东城学籍，请问观筑庭院的联排和安德鲁斯庄园的上叠可以考虑吗，哪个更好一些？

A：

1、弘善家园，都传说是朝阳户口能有东城学籍，前年还有传说去板厂的呢。但我没见过真实案例，都是只能上幼儿园而已。如果朝阳的也能上东城学籍，那这小区早不是这价格了，至少涨出30%的溢价来。东城的学位挺紧张的，一般不会这么大方。

2、观筑庭园挺好的小区，北欧风格的水系大盘，当年南四环沿线楼王，自住挺合适的。不过我一般只能从保值角度说，有没有这个需求啊？

算我多嘴吧，简单的说两句。房产的价值一般是先由地段儿决定，然后是产品性质。十八里店的交通什么都挺好，就是朝阳区不太重视，所以升值有点儿被耽误了。甭用别墅比较了，用普宅吧。向西到公益西桥有个城南嘉园，当年比观筑庭园的价格低不少呢，现在益城园的7万多了，这里前些日子还是5万多吧，略有落后。

3、另外是产品，北京普宅的价格走势就是大盘主体，别墅什么的无论哪种类别都算小众产品。到目前为止，北京所有的别墅没有一个能超过大盘的，只有产业区周边的几个能勉强跟上，其他的全部跑输。就算跟上的也只是北京大盘，跟板块相比还是弱一些的。

所以别墅类产品到现在为止还是消费为主，投资保值方面的功能不太强。这就是圈层到了之后的必备消费品，自己喜欢就是最好的。像安德鲁斯庄园的也是自住挺好，被铁道给包围的挺严实，隐私效果好。

4、总之就是弘善上东城学籍的这事儿再确定一下吧，别耽误了。如果从自住来说，两个别墅选择那我会选安德鲁斯的，这地段儿几乎不可能有大规划了，北边西边的N多层铁道+公路，南边公园也给封了个严实，就剩东边了，至少十年八年内不会有什么打扰了，应该环境更好。

仅供参考。

二

Q:

我持续在关注劲松片区的房子，感觉大部分是95年左右的房子。我想买一个60平左右的两居室，比如农光里，农光东里，磨房北里等小区。希望章哥能分析一下这几个老小区的升值前景。

感觉2017-2018年房价涨上来以后，后续几年这几个小区的房价波动不大，但又不确定。所以希望问问您是否有什么途径可以查询最近几年这几个小区的房价。

A：

1、升值前景，真不好聊什么，不太好说似的。这板块和小区都是典型的自住为主的，别太注重什么升值了。南三北五知道吧，也包括东南三环。交通方便配套也挺好，就是产业略弱，所以上市这20多年来也就略弱点儿呗。

2、当然短期无所谓，都是时间长了才看出来的。将来如果是就在周边置换的话也就无所谓了，同等板块不吃亏，只是换到北部东部或许弱点儿了。

3、房价上涨主要是2017年317之前，2018就是横盘了，全北京都没什么上涨的。近几年是波动不大，所以才略有落后的啊。

看近几年的房价问中介就行。我的途径看看一些专业数据，主要也是依托于中介本身，他们的是最准的。

仅供参考。

三

Q:

我目前都在西直门附近工作，手里有紫竹花园的房子，如果置换的话加上存款能有个1200左右。我个人感觉紫竹花园的房子增值空间不大，而且距离我上班略有点远。目前看了四个比较合适的小区，想问问哪个增值兼具距离和居住舒适性最合适。

重点是增值空间：

①人济山庄两居可改三居，距离3km，要背200左右贷款。

②富海中心两居，距离工作最近，可步行。

③交大嘉园小三居，缺点是车位稀缺，距离1.5km。

④时代之光两居，距离3km。我目前没孩子，但是近三年可能会要，谢谢您宝贵的建议！

A：

1、那要是我就首选人济，次选交大嘉园了。

2、富海中心倒是也不算受办公影响大的，但肯定是赢不了，怎么都算不上投资房。也是塔楼，那优势就没什么了，也就是个不贵吧。但在别人手中升值一般，怎么保证到自己手里就逆天改命啊？

交大嘉园还行，除了靠着路没什么劣势，溢价也不算高，就是名气和流动性不如人济。然后最大的区别就是公园了，动物园和紫竹院不好比。

时代之光和富海中心差不多性质，听这名字就不像普宅吧？虽然人济当年也算公寓，但这是典型的住宅型的，一般都比偏商务的强。所以这俩都是自住为主吧，优势是溢价不算多高，就是升值慢点儿，否则不会现在这价格。

3、学区外人不好建议，这几个里面是紫竹院学区最好，在海淀属于中等或以上。其他三个都普通吧，交大附小没直升，也没什么特殊的。

仅供参考。

四

Q:

孩子人朝小学五年级可以直升人朝初中，成绩班级前五名左右，不知道是否有必要换到西城？是六年级小升初买房跨区好还是中考前跨区好？人朝学区有两套房子，如果为了跨区到西城，需要置换，不知道换到哪里合适？

A：

1、人朝能前五换西城，这看有没有政保了，如果有的话就最好换，金刚校比人朝合适的多。没政保的话那如果小升初跨区就是赌一把了，一般不建议，很难说跨区能进入比人朝强的，真有这好事儿就都转了。

2、中考前跨区，那只有初二啊，然后就是中考了。但如果孩子在人朝能前五，到了初中也不会弱，初二转学图什么呢？如果不是特别的好成绩，就基本是派位了，几乎进不去好学校，大概率不如人朝。西城对转学生不是太友好的，所以如果真要是中学成绩好就中考跨区吧。

3、如果小升初跨区那就月坛呗，德胜金融街都出区的概率大。陶白直升校买了也没用，都是派位。既然成绩好也就不合适去其他的，也就是月坛看看运气了。

4、不过建议考虑好，一般来说是两种孩子去西城，一是天牛娃，无论在哪儿都能抢到顶级资源的，那哪怕去了西城普校也无所谓。二是普娃，在朝阳中等以下上高中都悬的，那去西城更合适。如果是在人朝这种学校还在前五，那一般不建议去西城赌运气了，万一输了呢？考虑好吧。

仅供参考。

五

Q:

家庭两套房，一套海淀平层168，一套木樨地70，有俩娃，大娃大学二年级，小娃小也不需要学区。350首付，总价900以内。用女儿名字首套首贷，女儿读完研究生后可自住也可卖掉置换。6年内保值增值为主。月供三万。

纠结到底算投资还是自住，月坛南礼士路看了半天，小西天北太平庄也看了，石景山古城中海长安誉也看了，倾向于长安誉新房，2025年交付。属于远大新，但害怕买了不涨，我算了一下，每年涨5%才不算亏本。新北苑望京亦庄又觉得太远，据说涨幅不错。纠结是现在买还是攒着钱六年后再买。

现在买哪里保值增值明显，觉得以后三居是主流，所以看上了长安誉113平三居。期望您给个建议，也帮我分析一下古城区域。古城地块中海楼盘较多，近三年开盘价都在7.5万，没涨，周边中海二手房成交6.9-7.3不等，担心长期站岗。但室内可买的只有一居或小两居，老房子看着感觉很破。

A：

1、350首付里包括税费吗？二手房不太容易到900，问问中介是否能高评吧。

2、每年涨5%，这谁能保证啊？我不鼓吹炒房，不敢承诺这个。只敢说今年下跌的可能性几乎没有，再往后不敢说。

3、新房咨询中介吧，他们卖房的才熟悉项目，我早就不卖房了，不方便点评人家。

4、似乎有点儿乱，还是先想好主要需求吧。随便买套房就能发财的年代过去了，还是慎重点儿好吧。先确定是不是买学区房，月坛是顶级学区，溢价正高的时候，再过两年就是低谷期了，想好了再赌。北太平庄学区倒没什么溢价，算风险低的，这些年不吃亏不占便宜吧，老房居多自住为主，投资房不多。

5、另外为什么三居是主流啊？在大城市不是太容易，全世界除了美国郊区没什么先例，连曼哈顿的公寓都是两居为主。毕竟所有核心城市的房价都贵，跟鹤岗什么的还是有些区别的。

6、放平心态再考虑一下吧，先让中介给算算预算。然后想好主要需求，是自住还是投资为主，或者是赌学区。自住为主就买新房，古城的挺好的。投资为主常规建议是朝阳的为主，多数都没溢价租金相对高，升值也不落后。赌学区看自己的判断，不过这预算够呛，几乎不可能买到合适的，风险相对大。

仅供参考。

六

Q:

我是2013年买了丰台**的回迁房，一直没本，现在是户主去世，他前妻的儿子来要钱，说这套房里有他六分之一的份额。户主的后妻现在要收回这套房，说是给她儿子结婚用了。我去找了村委会说不管，但办房本的名字是户主的母亲和后妻的儿子。******……

A：

1、我大概看明白了，后面说的那些意义不大，是他们家内部的事儿与你无关。这咨询律师呗，我这说房子的不敢聊法律。

2、只是提醒一句，你所要明确的就是户主在生前跟你签订的交易合同是否有效。如果有效，那这房子现在就是你的，无论他几个老婆孩子的都只能去瓜分卖房钱。但如果说法院认定这交易无效，那就由户主的继承人给你钱收回房，怎么分配依然是他们的事儿。所以甭管他们家的事儿，就说你的这交易合同是否有效吧。

3、另外办房本的这名字是怎么回事儿。你当初买房时拆迁安置合同上不可能是他母亲和儿子的名字吧？估计这是套两居室，90平左右的，两个人的安置指标。那肯定是其中有业主的名字你才会买啊，否则哪有签合同买别人名下安置房的道理？

所以这也不用管，估计这是他们家跟村里说的继承人，老太太和孙子。跟你的关系不是很大，甭管对方是谁，让法院认定你们这交易有效，或者认定应该给你多少补偿才是实际的。

4、其他的问律师吧，这谈不上多复杂，简单一句话就是对方反悔，看是否认定合同有效和赔你多少钱了。

仅供参考。

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