楼市的真相，就是80%的房子都跑不赢通胀

我是紫沐，这是我第321篇日记。

上篇日记（市场越理性，产品越分化），聊了聊市场横盘的时候，我们能在里面学习到什么，可点击链接了解。

二八定律，在楼市里同样存在。

有人说现在房子供过于求，买房没意义。

但总体供过于求，不能改变局部紧缺的事实。

四五线城市房子很便宜，是能住。

但人都有追求更好居住体验的本能，特别在国内。

只要经济实力好起来，总会往大城市迁移。

因为那里有更齐全的生活配套，有更强的教育资源，也有更多机会链接人脉资本。

那从小城市跳到大城市，就是终点吗？

只要事业持续向上，这只是起点。

大城市也有强板块和弱板块；同一板块，也有标杆楼盘和次级楼盘。

只要改善生活的本能还在，就会有置换，有分化。

头部城市、头部板块、头部楼盘，就会持续紧缺。

而供不应求，是价格上涨的底层逻辑。

也就带来楼市里第一个二八定律：

能跑赢的，只有20%的城市、板块、楼盘。

从这里面又能延伸到一个角度，兑现的角度。

这是个画饼的时代，城市画基建，板块画规划，楼盘画配套。

但每个亲历者，都切身体会过画饼的兑现率，连20%都勉强。

这涉及到城市能级、区府实力、开发商底蕴。

城市想升级，越往上越难，有些城市的崛起，靠的是时代红利，以前没蹭到，可能以后都蹭不到。

板块想发展，同样讲究天时地利。

就像荔湾失去的20年，凭目前的区府财力想追回来，达到和天河海珠同样的水平，太难。

至于楼盘，现在大家对新盘的标准，已经降到不烂尾就行。

想实际交付和宣传ppt完全一致，只能在梦里实现。

这带来楼市第二个二八定律：

规划这么多，能兑现的不过20%。

有人说现在房住不炒，买房没意义。

但不炒，从不代表不涨。

只是受制于房价天花板，能涨的变少了。

天花板高度，和板块强度挂钩，也和购买力挂钩。

80%的购买力，收入只和工资挂钩。

而工资收入增速在变慢，天花板也有限。

所以对应的刚需盘、刚改盘，未来房价涨幅想复刻过去的辉煌，5年翻倍，很难。

20%的购买力，代表的是高薪人群。

他们或许是蹭到风口红利，或许经商天赋很强。

在放水汹涌的时代，有钱人赚钱是越来越容易的。

所以对应的高端改善盘、豪宅盘，未来房价会更有想象力。

因为这些高薪购买力，抬高了天花板。

而优秀改善产品在市场的占比非常低。

这又带来了楼市里第三个二八定律：

未来只有20%的产品，能维持过往涨幅表现。

但找对产品，买房链条也没有结束，还有执行过程。

比如很多人一个房子住久了，会有感情。

觉得这房子什么都好，虽然理性分析不值得继续持有，房价也一直不涨，还是舍不得卖。

能真正做到快速断舍离，把握置换节奏的，不过20%。

比如很多人买房喜欢在网上收集信息。

但现在做自媒体门槛很低，很多文章其实是无用的，或者有误导成分的。

那作为对房产本身了解不多的小白，能完全通过自己搞懂房子的，不过20%。

不懂，但愿意知识付费请教专业人士的，也不过20%。

很多现在房子卖不出去的人，当初买房的时候，就已经买错了。

为了省钱找免费带看的中介，亏掉的却是价值几百万起步的房子。

小钱和大钱之间，拧不清。

这就是楼市的第四个二八定律：

能真正实操买对房的，不过20%。

所以很多人在网上吐槽，说买房是做过最后悔的决定，并非没有道理。

因为80%的房子，根本就跑不赢通胀。