“P+EPC+O”前身——湖南金荣“PBOS”模式解构

前言

作为P+EPC+O模式的前身，金荣PBOS模式是湖南金荣集团基于20年建设运营产业园区经验和资源积累，创新探索的“政企合作 园企共建”的综合运作模式。

图：金荣集团PBOS模式VS P+EPC+O模式

PBOS模式的核心是政府以成本价向企业销售标准厂房；以市场化方式降低标准厂房建设成本，缩短建设周期，提高土地利用率，通过市场化招商平台招引企业入驻，整合社会化服务机构为企业提供全流程、全要素的服务，培育产业发展；企业通过购买标准厂房实现资产升值、企业发展壮大，使企业、地方政府、社会化服务机构共同分享产业发展带来的红利。

相较于P+EPC+O，PBOS提出更早，整体理念是政企合作、共谋增量，以区域产业发展为核心，获取后端的增量价值。在PBOS模式下，金荣祁阳项目仅投入人力、运营、推广等成本，获得了接近自主开发的利润额。

而如今很多P+EPC+O项目，已经沦为了向政府接合同做咨询、干工程的存量博弈。

因此，我们今天提出，重新回顾PBOS模式，找回初心，以此迎接市场新变化。

金荣PBOS模式——P+EPC+O模式前身

金荣集团创建于1996年，公司以产业园区投资、开发、建设、招商、运营，科技企业孵化，智慧园区建设运营为主营业务，是“中国民营企业500强”，连年稳居“湖南民营企业100强”前50位、“湖南企业100强”。

早年，金荣集团以投资开发园区为主营业务，在长株潭开发5个产业园；

图：2006-2018年，金荣在长株潭开发5个产业园

2016年，“湖南金荣控股”成立轻资产平台“金荣雅创”；

2017年，金荣雅创设计了PBOS（plan、build、operate、share）模式，并在祁阳县的高新区（2021年GDP为376亿）落地，2018-2020年间这个项目完成了30万平左右的招商，一跃成为湖南省县级工业园区的明星项目。

2019年至今，金荣快速用这套模式，在湖南省内攻城略地，于长沙、株洲、湘潭、邵阳、衡阳、永州、怀化、郴州、娄底、岳阳、益阳、常德、张家界及广州、扬州、合肥、贵港、清镇等地签约30多个PBOS项目，目前也在进一步向省外扩张（如江西、湖北、广西、贵州），对接的都是地县市的地方政府。

图：金荣集团PBOS项目布局

PBOS模式概述——科学定位 - 高效建设 – 全程运营 – 资源共享

PBOS是市场化改革的新模式，按照以招商为引领、创新服务为平台、产业落地为根本的原则运行。

图：湖南金荣PBOS模式释义

P：Plan，即科学定位——模式前提

金荣集团聚集数十位产业研究专家、学者组成产业研究院，根据不同地方的产业资源禀赋，结合专业调研团队数据和大数据资源，在园区建设之前，对园区进行产业定位、产品定位和服务定位，并为地方政府提供区域产业发展研究报告。

B：Build，即高效建设——园区建设创新形式

通过EPC+O一次性招投标，缩短建设工期，降低建设成本。以建设10万平方米标准为例，PBOS模式能将常规的24个月以上工期缩短至10个月左右。大大缩短了建设周期，减少了工程造价，提升了资金周转效率，提高了产业落地速度。

O：Operation，即全程运营——模式核心竞争力

PBOS模式通过搭建市场化的产业招商平台、孵化器平台、智慧园区平台、企业服务平台，围绕产业链，为园区招引企业入园、孵化培育企业、营造企业成长和产业发展的生态圈。

具体包括市场化招商、市场化运营和社会化服务。

在市场化招商方面，金荣的PBOS项目多数位于产业基础欠发达的地市、县市，为解决招商去化问题，近2年来，陆续在大湾区（深圳2，广州、东莞、中山各1）和长三角（昆山）搭建了6个产业转移综合服务中心，平均每年向湖南输送400家以上转移企业。打造一个近千人的专业招商团队，开展产业链招商、行业商协会招商、产业集群招商，实现在园区开工建设前就完成20%的预招商，到园区建成时即完成80%的招商。

在市场化运营方面，金荣集团构建“四链一圈”，提供“八大服务体系”，打造“十六大服务平台”，不断完善中小企业成长生态圈。引入社会资本，参与组建省级EPC+O产业基金，以成本价收购闲置园区资产，注入产业资源，提升资产价值，这些是PBOS模式的重要创新。

图：金荣集团“四链一圈

图：金荣集团“八大服务体系”

在社会化服务方面，金荣集团导入创投风投、银行金融、供应链金融、智慧园区管理、知识产权、智慧食堂等平台资源与增值服务，解决园区企业党建、工商注册、用工、知识产权保护及员工食住行等一系列问题。

S：Share，即资源共享

建立政府的土地与政策、企业的人才与技术、运营商平台与大数据等资源的共享机制，实现市场在资源配置中的决定性作用，同时发挥政府引导作用。

PBOS模式操作流程——3363操作流程

金荣集团通过整体一次招标，解决园区规划、设计、建设、招商、运营、服务等一揽子需求，大大提高工作效率，彻底解决政府园区建设周期长问题。

立项期：合作单位考察了解PBOS模式，明确合作；

产业调研期：完成项目产业调研及产业定位、产品定位、服务定位的报告，完成项目摘牌，立项期到定位期时间为3个月；

项目筹备期：从完成摘牌到招商中心展厅开放，时间跨度约为3个月，期间完成项目品牌形象建设、招商中心包装、营销招商物料到位，此阶段要完成总量面积20%的预招商；

招商建设期：从招商中心开放到第一期工程封顶，期间每月组织不少于1次招商活动，此阶段要完成总面积80%的招商，时间跨度约为6个月；

企业入园期：从工程封顶到具备交房条件期间，每月组织不少于一次招商活动，包括企业入园造势活动，此阶段要完成总量面积90%以上的招商，时间跨度约为3个月。

图：PBOS模式3363操作流程

PBOS模式价值——“多、快、好、省、安”

PBOS模式的核心是政府以成本价向企业销售标准厂房；以市场化方式降低标准厂房建设成本，缩短建设周期，提高土地利用率，通过市场化招商平台招引企业入驻，整合社会化服务机构为企业提供全流程、全要素的服务，培育产业发展；企业通过购买标准厂房实现资产升值、企业发展壮大，使企业、地方政府、社会化服务机构共同分享产业发展带来的红利。

PBOS模式的抽象价值主要体现在五个字:“多”、“快”、“好”、“省”、“安”。

“多”即招商信息多、招商渠道多、承接项目区域多；

“快”即建设速度快、招商签约快、项目入园快；

“好”即招商企业质量好、模式综合效益好；

“省”即节省财务成本、节省用地成本、节省建设成本；

“安”即公开招投标保障合作双方决策安全、 智慧园区服务系统保障企业生产经营安全。

表：政府主导模式VS PBOS模式

PBOS模式典型服务案例：祁阳科创产业园 - 获得接近自主开发的利润额

2017年12月，“政企合作、园企共建”EPC+O模式建设运营的金荣祁阳科创产业园奠基。园区总占地面积535亩，总建筑面积65万m2，建设有标准厂房、双创孵化大楼、企业独栋总部、配套酒店、食堂、超市、银行、人才公寓等完善的生活配套，定位为以电子信息、智能制造、服饰箱包、新能源、新材料为主要产业定位，融科技孵化、企业加速、总部办公、服务配套为一体的科技新城。

项目以成本价向企业销售标准厂房等市场化手段，结合产业培育和企业服务，推动祁阳科创产业园高质量发展。

在短短两年多的时间里，因为推行PBOS创新模式，祁阳科创产业园区规模工业总产值由180亿元提升到350多亿元，税收由3.5亿元提升到7.6亿元，规模工业企业由79家增加到

169家，建成了24万m2 标准厂房，完成了37万m2 标准厂房的招商，培育了５个主导产业。

更重要的是，在PBOS模式下，金荣祁阳项目仅投入人力、运营、推广等成本，获得了接近自主开发的利润额。以金荣祁阳项目一期为例，祁阳项目一期总建面20万方，单价约2200，总货值4.4亿元，按三年轻资产运营综合成本约1600万元计算，该项目净利在3000万元左右。

表：金荣祁阳项目一期收入情况

注：表格为模拟测算，与实际情况可能有出入

PBOS模式经验总结

总结来说，PBOS模式落地有几点要求：一把手工程、产品市场化、招商市场化、服务市场化。

（1）一把手工程：地方政府将相关合作列为“一把手”工程，举全市、县之推进以成本价向企业销售标准厂房，形成资金流转、园企共建的良性循环。

（2）产品市场化：市场调研和需求分析是产品策略的核心条件，终结拍脑袋决策，不断优化产品切合市场需要，为产业落地提供坚实基础。

（3）招商市场化：只有招商先行才能拉动产业园区的后续建设和运营。强大的招商平台、资源储备和团队执行力是招商引领开发战略的前提和必备条件。

（4）服务市场化：地方政府取法园区综合运营的服务经验、服务资源和人才储备。合作方以市场化机制，提供线上线下相结合的优质、系统园区服务。

政企合作的园区综合运营虽然内容简单，但进入门槛不低，玩转PBOS或P+EPCO，至少要具备以下条件：

（1）极强的政府关系黏性。PBOS或P+EPCO的模式，必然会侵入政府及其下辖机构的利益空间，需要有极其坚固的政府关系，尤其是一把手关系背书，有政策上的明文支持。

（2）强大的效率和执行力。要具备极强的攻坚能力和内外部协同作战能力，建立快速响应机制。尤其在市场基础相对薄弱、营商环境相对欠缺的地市、县市，顶住压力完成指标的能力。

（3）过硬的专业能力。要具备全面、强大的专业能力和团队，从规划、开发、建设到招商运营缺一不可，支撑项目的高效落地。其中开发管理能力和招商能力是核心中的核心。

（4）客观条件或运气。属地的产业基础和园区经济发展水平，政府的观念开明与否，落位项目的先天条件（区位、配套等），都决定园区综合运营模式的成败。

（5）平台思维和共享精神。要具备平台思维和极强的资源开拓与协同能力，善于用利益诱导、资源置换等方式，调动各路资源来协同业务的开展。

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