近日,
福建省三明市沙县区人民法院审理了
一起物业服务合同纠纷案件。
案件审理过程
2014年12月18日,沙县某房地产开发有限公司与某物业签订一份《沙县某小区前期物业管理服务委托合同》,双方对于收取物业管理费管理、服务满意率及相关事项进行了约定。合同签订后,某物业进入该小区从事物业管理服务至2020年7月30日。2018年4月27日,魏某作为该小区13幢2305室的业主,领取了涉案房屋的钥匙;并与某物业签订一份《某小区前期物业服务协议》。同日,魏某向某物业缴纳2017年8月28日至2018年9月28日物业费和其他费用。
2018年9月28日至2020年7月31日期间,魏某拒绝缴纳物业服务费、公共水电分摊费等,物业公司在多次催缴未果后,诉至法院。魏某提出反诉,主张其领取涉案房屋钥匙后,没有装修入住不存在物业服务,小区物业管理不善、环境脏乱差等,要求某物业退还其缴纳的物业费和其他费用。
法院经审理后认为,沙县某房地产开发有限公司与某物业签订的《沙县某小区前期物业管理服务委托合同》,魏某与某物业签订的《某小区前期物业服务协议》,主体合法,合同系双方当事人真实意思表示,不违反法律法规的强制性规定,合法有效,双方应按约定履行。某物业作为物业管理企业,为魏某所居住的住宅小区提供了服务,魏某作为物业管理受益人,应履行缴纳物业管理费的义务。
某物业主张魏某支付2018年9月28日至2020年7月31日止的物业服务费3346元,某物业在庭审中同意按22个月计算为3331.23元,该项主张符合合同约定和法律规定,予以支持。因公摊费属于小区必然性开支,该费用支出事关小区正常居住,且委托服务合同约定公摊费由全体业主与物业使用人共同分摊,魏某应支付2018年5月至2020年7月水电公摊费用为295.68元。某物业主张魏某支付2018年4月至2020年7月的公共水电分摊费303.89元,应扣除2018年4月8.21元后为295.68元,某物业虽在水电公摊公示方面存在不足,但其主张仍属合理,予以支持。
沙县某房地产开发有限公司虽通知2017年8月28日可交房,但某物业未证明建设单位已将涉案房屋交给物业买受人,应以业主实际接收房产时间作为物业费计收时间。魏某于2018年4月27日收到房产钥匙,应视为魏某已实际接收房产,某物业收取魏某实际接收房产前的物业费依法无据,故某物业应退还魏某2018年4月27日物业费1059.90元,魏某主张退回2018年4月27日至2018年9月28日的物业费,因魏某已实际接收涉案房产,其主张依法无据,故魏某主张某物业退还2017年8月28日至2018年9月28日物业管理费1817元的反诉请求,部分予以支持。
那么,作为业主
你了解有关物业的相关法律法规吗
遇到物业纠纷
应该如何维权呢
再来看一个案例
【基本案情】
赖某某于2017年2月27日取得位于三明市某某新村366幢负一层1000号车位所有权。三明市某小区业主委员会于2020年6月30日与某物业公司三明服务部签订了物业服务合同,合同约定某小区由某物业公司三明服务部提供物业服务。赖某某因订购了新能源车,需要在自己所有的车位上安装充电桩,其向某物业公司三明服务部要求出具同意安装充电桩的相关证明,但后者拒绝出具,其提出三个理由:一是业主自有车位仅有停放功能,是公共空间的联排车位,安装充电桩改变了车位原有规划的使用功能,布线需对车位进行改造,而业主对专有部分以外的公共区域或公共设施进行使用和管理,属于业主共同决定的事项,必须经业主委员会讨论同意。二是案涉小区始建于2008年,当时设计时并未预留关于电动汽车充电装置的相关配套设施,在地下室安装充电桩,不符合消防安全要求,存在较大的火险隐患。该小区地下室车位全部都是相连无单独封闭空间,一旦发生火患,将直接侵害到其他车主的利益,某物业公司三明服务部无法承担因同意安装充电桩装置所带来的安全责任。三是根据小区的实际情况,地下车位2000余个,但是原有架空层的配电间都比较狭小,公区电表基本都已把空间占满,根本无法满足所有电动车充电桩的电表安装,如果对部分业主出具同意书,会对其他尚未安装充电桩业主造成事实的不公。因协商不成,赖某某遂起诉至法院。
【裁判结果】
经三元法院审理认为,业主依法对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,故赖某某可根据生产生活需要,合理合法地对建筑物专有部分进行使用。同时,大力发展新能源汽车产业,对促进节能减排、防治大气污染具有重要意义,充电设施建设是电动汽车推广应用的重要举措。本案双方当事人虽未签订物业服务合同关系,但某物业公司三明服务部受业委会委托管理小区,在物业管理过程中应遵照国家和本省的有关法律法规执行。
国家部委发布的相关部门规章要求物业服务企业在充电设施建设时发挥积极作用、予以配合、提供便利。本案中,赖某某已购买并使用新能源汽车,而充电桩又是新能源汽车实现使用目的不可或缺的设备,现赖某某向某物业公司三明服务部申请在自有车位内安装充电桩,符合车位正常使用性能,是业主正常行使合法权利的行为,不应受到限制或禁止,即使在安装充电桩时因布电线等需要使用共有部分,亦属于建筑物区分所有权人为提升专有部分使用价值而对共有部分的合理使用,但赖某某在案涉车位安装汽车充电桩时不得损害其他业主的合法权益。另外,充电桩的实际安装需业主提供包括物业服务企业同意安装新能源充电桩证明在内的申请材料后,根据供电企业的现场勘察结果确定施工方案,物业服务企业出具同意安装充电桩证明不等于业主可以随意安装充电桩,案涉车位是否符合充电桩的安装条件、案涉车位具体应如何安装充电桩应根据供电企业勘察结果确定,并接受相关行政部门监督管理,其中所涉及的消防安全、用电条件等问题属于对安装充电桩的施工条件及施工方案进行的具体性、实质性审查内容,应由相关职能部门依据工作规则、技术规范等进行审批处理,物业公司不得以用电容量或其他事由拒绝安装充电桩的正当要求。对于物业公司所提出的需经业主集体讨论同意方可进行安装的问题,赖某某仅是在其个人产权车位安装充电桩,并非对小区的公共设施进行改建,不属于应当经业主大会集体讨论决定的事项。综上,赖某某按供电部门的指引要求物业部门出具书面同意安装函的请求合理合法,应予支持。
【典型意义】
新能源汽车是目前国家重点支持的产业,其对节能减排、环境保护有着积极作用。随着新能源汽车的普及,业主对在自身车位安装充电桩的需求日益增强,但物业公司经常以小区建设规划不含充电桩及存在安全隐患等为由推卸责任,拒绝业主在小区内安装充电桩。由此引发的纠纷时有发生,已经成为一类常见的新型物业服务合同纠纷案件。
当前,国务院办公厅、国家发改委等部门先后发布相关文件,倡导使用新能源汽车,并鼓励业主委员会和物业服务企业等单位积极协调配合业主提出的安装充电桩需求,鼓励充电服务、物业服务等企业参与居民区充电设施建设运营管理。同时,《中华人民共和国民法典》第九条首创绿色原则,明确规定民事主体在从事民事活动时,应当有利于节约资源、保护生态环境。本案中,人民法院科学运用绿色原则,从积极鼓励促进新能源汽车使用的角度,通过对案件的深入分析,厘清了在业主在自有车位安装充电桩时可能面临的几个法律争议,正确认定 物业公司对业主在自有车位内安装充电桩的请求负有配合协助义务, 有效保障了业主的“绿色出行”权,具有较强的示范指导意义。同时,三元法院根据案件审理情况,根据物业公司提出的合理抗辩意见,向供电企业发出司法建议,引导其规范出具相关意见征求函,从前端入手,加强诉源治理。
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