深圳楼市：当下买房应追求更优质资产！

我是深叔，拥有多年深圳房产研究和投资经验，长期持续关注深圳地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下深圳购房答疑内容，来自微信公众号“深叔说房”的粉丝精选提问：

提问：深叔，你好，名下有两套房，目前是没有购房资格了，请问可以投资公寓吗？我看网上的言论都是不鼓励购买公寓，说公寓有诸多缺点，事实确实如此吗？如果可以投资的话，有没有什么建议？

深叔：你好，大众普遍认为公寓不值得购买，但给出的理由往往是产品层面的，没有涉及根本原因。首先，如果是出于投资目的购买公寓，需要关注两点：1.资金成本。对于投资者而言，产品本身及产品属性不是最重要的，包括首付、税费、持有成本、换手成本在内的资金成本才是最需要关注的，公寓由于成本高、贷款年限低等因素比不上住宅。2.回报率。公寓租金回报率高，能以租养贷，因此公寓并不是一无是处，塘厦松山湖有回报率高的项目。其次，公寓未来发展会趋于完善，目前公寓与住宅所代表的资源不相同，但从长期来看，公寓与住宅的差距会变小，公共资源会趋于均衡。综上所述，给买房者的建议是：在用完住宅名额后，可以通过品质公寓承载资金，在选购时建议先考虑成本，再考虑地段。

提问：深叔，你好，刚结婚孩子还没上幼儿园，首套，目前有1000万，可以贷款，意向140平米以下，三房两厅，考虑学位和未来增值空间。在福田区香蜜湖片区高级初中部的学位房名额，有合适的楼盘吗？

深叔：你好，高级中学的学位搭配有两种：1.靠近侨香路，香蜜公园以北的荔园小学和高级中学，3房2厅的参考房源详见内部分享。2.靠近农林，香蜜公园以西的东海实验小学和高级中学，3房2厅的有详见内部分享，楼龄也不老，学位上属于顶级配置了，这片是深圳最传统的豪宅区，而且今年还有开工的金融街。首付不是越多越好，不建议1000万全买首套，首房首贷一定要充分使用银行低利息资金。

提问：深叔，你好，在龙华工作，跟女朋友快结婚了，准备在龙华买房子，龙华的红山片区怎么样？有没有什么优势，听说有很多规划，不知道落地情况如何？值不值得购买？

深叔：你好，红山片区情况如下：1.红山成为龙华标杆是由深圳北站超级枢纽总部和深高北带动，其中深圳北站超级枢纽总部是6+1总部战略之一，很有潜力；2.红山发展较晚，在10年后才逐渐兴起，所以楼龄较新，基本是10年后的花园小区，如金亨利、汇龙湾等；3.商业文化配套规划较多，在逐步推进，30万平米的高档次商业配套在建，文教卫生方面的规划，如市美术馆、新华医院等在落实中。

提问：深叔，你好，名下无房无贷，目前首付是100万，想在南山、福田买房，请问我还有机会在南山、福田地区购得不错的房子吗？

深叔：你好，目前阶段，50万首付几乎是深圳最低的上车级购房门槛，但是这样的楼盘的整体质量不佳，地理位置与交通都相对不便。总价180万左右是目前南山、福田入门级房产的基本门槛，而100万以内想要在这两处买房，只能是纯刚需客户。整体来说，首付100万买到的基本都是单间或者一室一厅的，面积在20-30平米左右，周边的基础设施与交通等都比较不错，各位购房者可以根据自己的偏好与实际需求进行购买。

提问：深叔，你好，在福永靠近吉安泰工业园的地方有在集体土地上建的还建房，价格便宜，离地铁近，听说还建房也是可以办下产证的，跟商品房差别不大，可以入手吗？

深叔：你好，还建房有三种类型：划拨土地性质，手续齐全五年可办证；国有土地转让，可以立马办证；集体土地性质，不能办证。还建房值不值得购买取决于是否能办证，集体土地性质还建房不能办证，没有金融属性，只能用来居住，不建议购买。