楼面价4857元/㎡！刚刚徐州又一地块底价成交！

刚刚，经开区高铁新城凤凰山集聚区地块成功出让，以5.4亿底价成交，成交楼面价4857元/㎡，拿地房企是徐州鑫丰房地产开发有限公司。

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楼面价4857元/㎡！凤凰山地块底价成交

2023-17号和平路南、淮徐高速东B地块

位置：和平路南、淮徐高速东

规划用途：住宅

容积率：1.91-2.1

出让面积：52944.15㎡

限高：≤54米

成交总价：5.4亿元

成交楼面价：4857元/㎡

地块解析：位居高铁新城凤凰山集聚区板块，距离高铁东站3公里多，北侧约600米为在建的凤凰山小学。

地块南侧靠近陇海铁路以及规划中的S5号线（徐邳线，一条利用既有陇海铁路开通的市域快线），这也是我第一次在地块规划中见到徐邳线。

不过，根据《徐州市城市轨道交通线网规划 》（2020-2035）明确的方案，轻轨S5号线并不在规划内，近12年建设无望。

地块对面为中南恒通和平君启、中南恒通和平府、合景珑樾东方，目前仅和平君启有房源在售，均价13500元/㎡。

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触顶！摇号！全国热点城市土拍开始回暖

必须承认，今年的土拍市场回暖明显。

尤其是在核心城市，表现非常亮眼，恢复势头非常强劲：

5月23日，南昌也迎来2023年第二批次土拍，本次共7宗地出让，最终以4宗触顶、1宗溢价、1宗底价、1宗流拍收官，揽金超30.78亿元，平均溢价率12.76%。

5月23日，杭州第四次土地集中出让，掀起一波“抢地”热潮。9宗土地入市，最终6宗封顶摇号、2宗低溢价成交、1宗底价成交，揽金约138亿元，平均溢价率9.43%。其中，萧山城区新街北单元地块，有66家进入最终摇号，中签率仅1.5%，刷新了杭州开发商的“抢地”纪录。

图源见水印

5月22日，西安高新区开展了2023年首场土地推介会，推出30宗住宅用地，吸引了中海、中国金茂、龙湖、陕建、招商蛇口、天地源、金地、碧桂园、保利、绿城、中铁建、泰发祥、旭辉等大大小小60余家房地产企业参与。其中，两宗地块于5月25日摇号确认归属，分别有16家和9家房企进入到最终的摇号环节。

5月25日，合肥第三批集中供地出让4宗地，其中3宗触及地价上限，进入竞高品质建设方案阶段，其余1宗溢价4.95%成交，共揽金约55.6亿元。合肥此次土拍共吸引了30家房企报名，招商、华润、保利、中海、中铁建等房企均报名了3宗地块。

图源见水印

5月29日，宁波第二轮集中供地进行招拍挂，本次土拍集中出让土地8宗，其中海曙三市地块参拍房企数量达到20家。8宗地块中，4宗“封顶摇号”、1宗溢价、3宗底价成交，总计揽金52.2亿元，整体溢价率8.8%。

5月30日，苏州二批次集中土拍顺利结束，9块揽金97.73亿，姑苏和园区2块地均冲顶摇号，最高成交楼面价36800元/㎡，最高溢价率为15%。其中园区月亮湾地块，仅用了18秒就达到最高限价，园区地价再涨2300元/㎡。

3月17日南京第一批次土拍：11幅地块全部成交，其中河西南、雨核、小行、江宁科学园4幅地触顶摇号；

5月10日南京第二批次土拍：共10幅宅地，3幅触顶摇号，2幅溢价成交，5幅底价成交。

从中不难发现，这些城市基本都是一二线的核心城市，土地市场修复较好，也缘于当地经济、产业、人口等基本面较好，住房需求相对充足，叠加住房政策优化效果显现。

而相比强二线城市，非热点城市及三四线城市的市场修复力度就要弱一些。

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民企拿地！分化加剧！土地市场新变化...

除核心城市土地市场回暖以外，拿地房企的结构今年也发生重要变化。

据中指研究院监测，2023年以来，在销售预期好转带动下，北京、上海、杭州等城市土拍升温，热点地块竞争激烈，部分城市民企拿地金额占比提高。

截至5月21日，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比54%，民企占比29%。

反观2022年，据中指研究院统计，22城集中供地累计拿地金额中，央国企占比37%，地方国资占比42%，民企占比16%。

在今年长三角土拍市场的头部城市里，上海、苏州倾向于国企拿地占主导。而杭州、南京、合肥等几个城市在今年土拍中吸引了更多民企参与，占比都超过一半。

从金额来看，杭州前3场土拍中民企成交金额占比达到67%，较2022年提升了3.9个百分点；合肥目前民企参与成交额占比达到64%；南京参与拿地民企数量占比31%，拿地金额目前突破了一半以上。

特别是杭州，5月23日四批次出让的9宗地全部被民企“摘取”，其中滨江仍为民企拿地主力。

图源见水印

不过，未来土拍市场能否持续回暖，仍取决于房地产销售端恢复情况。

短期来看，全国土地供求缩量趋势或延续，但土拍分化态势或更加明显：

①、从供应端而言，城市分化、区域分化加剧，即便是集中供地城市，热度同样迥异。

很明显，坚持量入为出，聚焦核心城市、核心区域进行差异化投资，已成房企共识。

非理性扩张时代已过，宁可集中精力投资确定性更高、韧性更强的优质地块，也好过花时间和成本去培育远郊区域市场。毕竟，周转更快、去化率更高的地块才能保证房企的现金池蓄水良好。

②、从需求端而言，拿地房企出现分化现象，头部房企仍是拿地主力军，但民营房企投资积极性在复苏。

拿地主力军仍是规模化央企、品质地方国企和优质民企组成的“老面孔”，“新鲜血液”并不多，但优质民营房企以及区域民营房企开始启动弹性扩表投资战略，这将形成新的市场格局。

尤其从当下多数城市的土拍规则来看，在优质地块价格触顶后，要靠运气“摇号”中签，这将致使部分过去难在土拍市场中拿地的民营房企迎来发展机遇。

③、从市场端来看，在优质地块“僧多粥少”的情况下，土地市场竞争仍将进一步加剧，带动市场整体热度提升。

当下，楼市交易端稳步恢复，房企补仓情绪增加。不过，一、二线热点城市仍是房企扎堆投资的“高地”，这从流拍率中就可窥见一二。非热点城市或三四线城市的复苏之路会更漫长，也需要更多的刺激和更好的市场行情来推动。

另外对于城市内部来说，优质的核心头部板块竞争强度依旧很大，房企拿地只能靠“摇号”；除此之外，主城二线优质板块热度也在上升，一些此前房荒突然出现土地供应的板块，也成为房企拿地重点。

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徐州主城36幅地块即将上架！

值得一提的是，马上就要到年中，又到冲刺业绩的时候了！卖房、卖地，节奏都要加快了！

根据江苏土地市场网消息，徐州市区（含铜山区、贾汪区）2023年度计划出让商品住宅用地426.03公顷，但是截止到6月初，仅供应了9幅涉宅地块，还不到20公顷。

也就是说接下来徐州将迎来大规模卖地潮，根据克而瑞数据，二季度徐州将有36幅优质地块将挂牌，直接影响下半年徐州楼市房价格局。