存量时代，如何建设“好房子”？

随着我国城镇化进入下半场，大规模的增量城市建设已成为历史，取而代之的是存量提质和内涵提升。当前，我国的既有建筑存量十分巨大，城市更新成为新时期城市发展的战略选择，人民群众对于住房的需求已从“有没有”转变为“好不好”。在此背景下，住房和城乡建设部部长倪虹提出让人民群众住上更好的房子的工作目标，既是社会经济可持续发展的重要体现，也是住宅建设发展模式转变的必然要求，更是面向广大人民群众高品质生活需求与供给的重大变革。

内涵理解：什么是好房子建设

好房子是与时俱进、能满足人民群众更高需求的房子，其内涵应包括安全、宜居、绿色、智慧四个方面。“安全”是指房屋的安全韧性，好房子要有安全的建筑结构和良好的通风、采光、隔音等环境条件；“宜居”是指住宅的完整配套设施，主要包括供水、供电、供气、物管、就业、交通、教育、医疗、购物、休闲等；“绿色”是指房子要有健康的生态环境，并注重节能环保；“智慧”则是指好房子要具备智能化、信息化的特点，实现智能家居、智慧社区等功能。

而好房子建设，则可以从空间关系、工作体系和实施路径三个层面去理解。在空间关系上，倪虹部长提出的“从好房子到好小区，从好小区到好社区，从好社区到好城区”是一个系统性的概念，旨在通过不断提高居住环境的质量和品质，推动城市的可持续发展。其中，好房子是人民群众“安居”的基点，是指建筑质量优良、基础设施完善、居住环境舒适的住宅；好小区是指居住环境安全、舒适、便利、邻里关系和谐的小区；好社区是指公共服务设施完善、文化活动丰富的生活圈；好城区则是指社会和谐、经济发达、文化繁荣、环境优美的建成区。从工作体系上讲，“规划好、建设好、管理好、运营好”是好房子建设的四个主要组成部分。其中，“规划好”是指通过房屋体检发现住宅的问题，进而形成科学的好房子建设计划、策划与方案；“建设好”是指通过合理、高效的建设模式，以及工业化、绿色化、数字化的建造技术，将好房子建设的规划实施方案落地；“管理好”是指通过完善政策制度体系，规范好房子建设的各个工作流程；“运营好”则是指在好房子建设完成后还需加强后期的绩效评估与长久治理。

深入实施城市更新行动是好房子建设的主要实现途径。在存量时代，只有通过持续推进老旧小区改造、建设完整社区，才能真正地、全面地推进好房子建设，以满足民生福祉和经济发展需求。

目标解构：好房子建设要实现什么目的

让老百姓住上更安全、更宜居、更绿色、更智慧的房子是好房子建设的总体目标。以城市更新为主要实施路径的好房子建设，主要涉及政府、市场、居民等参与主体，其利益诉求的侧重点有所不同。

政府作为好房子建设的责任主体，需要平衡各方利益，其主要目标是延续文化、保护环境和激发活力。在过往的更新改造中，政府通常会积极保护并延续城市原有的景观风貌和市井文化，如历史建筑、文化景观、传统活动等，以传承城市的历史文化底蕴；通过制定环保政策、推广绿色建造技术、鼓励节能减排等方式来保护城市的环境，以确保城市的可持续发展；通过鼓励创新、扶持新兴产业、改善公共服务等方式来激发旧城区活力，从而拉动经济循环、提高就业率、改善人民生活质量等。

市场资本将会成为好房子建设的主要实施者，其最大的目标是获取利润。在好房子的建设实施过程中，市场资本方可以获得土地增值收益、改造费用等多种收益。城市更新和既有建筑改造可以提高土地和建筑物的价值，市场资本方通过对这些资产的收购、改造和运营来实现获取利润的目标。

居民则是好房子建设的直接受益者，对居住环境的改善和社会公平的保障有着较高的关注度。居民对于住房条件的改善尤为关注，他们希望通过管网改造、加装电梯、改善停车、增加绿化等措施，能够住进更加舒适、安全、健康的房屋；通过公共参与更新决策和实施监督，能够享受到更加平等的权利和机会，特别是在教育、医疗、就业、养老等方面。

问题梳理：好房子建设面临的困境与挑战

城市更新背景下的好房子建设是一项系统性、复杂性极强的工作。当前，我国好房子建设面临的主要问题包括价值导向缺失、政策体系不健全和技术体系不完善等。

价值导向缺失。首先，受单一经济价值观影响，以往许多城市更新目标通常以空间改造、土地效益为主，更新方式以见效显著的拆除重建为主，仅注重存量土地盘活、土地供应以及短期经济利益的再分配，而破坏了城市的文化与风貌、忽视了功能与内涵的提升。其次，更新改造条件较好、有利可图的更新项目已开发殆尽，而一些较难产生可观收益的基础设施和急需更新改造的片区却难以推动更新改造。此外，现有更新实施主体往往只满足各类技术标准等底线要求，压缩公共服务设施配套以及开放空间，多注重空间形态的改造，而缺少足够的人本关怀，导致许多旧区城市问题没有得到彻底解决。

政策体系不健全。随着以产权制度为基础、以市场规律为导向、以利益平衡为要求的城市更新的推进，各方利益主体话语权逐步提高，传统更新改造运作的体制机制体系暴露出一些难以适应的问题，主要表现为投融资模式、利益协调平衡、公众参与决策、老年友好、更新激励机制等方面的政策不健全，地市、区县、街道等各级行政单位的职能划分不清晰，住建、资规、发改、财政等政府部门的工作融合不充分等三个方面。

技术体系不完善。我国城市更新起步较晚，多数地方还处在“摸着石头过河”的状态。好房子建设技术体系的不完善，一方面表现在技术指导体系不完善，如多数城市缺少城市更新或好房子建设的工作指南、技术导则，导致在城市体检、更新计划、投资策划、更新方案制定、改造实施、更新验收、后期运营等工作环节缺少足够的规范指导和实施监督。另一方面表现在技术应用体系不完善，如装配式建筑、数字孪生、绿色建筑等新技术在城市建设中的应用推广还不够充分。

对策建议：如何推进好房子建设

对应上述的几类问题，建议好房子建设的实施工作从以下几个方面完善推进。

一是完善政策体系。好房子建设应充分体现精细化、制度化的公共政策属性。当前，我国正处于实施城市更新行动的关键时期，亟须不断完善和优化好房子建设与更新政策体系，充分发挥政策体系在营造城市更新环境、激励城市更新行动中的作用。完善城市更新行政规范性文件和相关技术标准，强化城市更新规划与行动计划管理，重视和加强城市更新政策储备。在统筹考虑顶层设计与落地实践、战略规划与实施计划、长期愿景与短期目标的过程中，丰富和完善好房子建设相关的政策体系。

二是明确职能条块。针对当前地市、区县、街道等各级行政单位的职能划分不清晰，住建、资规、发改、财政等政府部门的工作融合不充分等问题，进一步明确推进好房子建设主体，创新好房子建设管理组织，理顺部门之间分工与合作的互动机制，从好房子建设的政策法规制定、资金安排、土地整备到项目设施与监督管理，强化组织机构专责专权统一管理。

三是规范工作流程。面向城市更新与既有建筑改造，在国家、省、地市、区县等不同层级，补充完善统一的好房子建设的工作流程和技术标准，如需求分析阶段的城市体检、房屋体检，策划规划阶段的更新改造计划、规划布局，建造实施阶段的投资平衡测算、实施主体模式、更新改造设计，竣工验收阶段的更新改造绩效评估，后期运营阶段的管理、监督模式等。

四是鼓励制度激励。通过完善城市更新中的产权激励、土地调整、容积率优化激励、税收激励、融资模式激励等制度体系，以有效地吸引更多的资本、人才和技术进入好房子建设领域。同时，这些激励措施也需要严格遵守相关的上位法律法规和政策要求，确保公平、公正和透明。

五是统筹片区更新。好房子建设需要在所处更新片区整体规划和统筹协调各方利益关系的基础上，通过建立项目组合、将相似或相邻的更新改造项目组合在一起，制定片区统筹实施方案，实现更新绩效的最大化。

六是强调多元共治。推动政府、市场、居民等多元利益主体公平对话，使各方的利益诉求均能得到响应和平衡。推动居民主动参与好房子建设的全过程，畅通居民诉求表达渠道，丰富居民参与好房子建设的形式，共建共治共享美好家园。政府的作用要逐渐转向引导与服务，以公共政策和激励制度促进市场活力，推动多元主体互动机制平稳运行。

七是注重人本关怀。遵循“人民城市人民建、人民城市为人民”的理念。人的需要决定产品的好坏，好房子建设应着眼于提高居民的生活品质，应以社会公平保障为底线，重视更新改造中的人本关怀，为居民提供更加安全、舒适、便利的居住环境。

八是推广技术创新。在好房子建设中，应该注重建筑工业化、数字化、绿色化三个方面的技术创新推广。充分利用人工智能、大数据、云计算、物联网等新一代数字信息技术，将现代信息技术和工程建造深度融合，以绿色化为建造目标、以工业化为路径，建造新时代的好房子。

好房子建设的相关思考

好房子建设对人居环境改善具有重要意义，而城市更新将成为存量时代下好房子建设的主要实施方式。一方面，随着生活水平的不断提高，人民群众对于住房的需求已从“有没有”转变为“好不好”。另一方面，随着城镇化的快速发展，环境恶化、公共服务供给不足、城市安全韧性不足等城市病问题日益严重给人们的生活带来了很大的困扰。两者之间的冲突给当前好房子建设带来了巨大的挑战，具体表现为价值导向缺失、政策体系不健全和技术体系不完善等。通过政策完善、职能明确、流程规范、制度激励、片区统筹、多元共治、人本关怀和技术创新等方面的推进，未来的好房子建设将会给人民群众带来更安全、更宜居、更绿色、更智慧的居住体验，也有利于实现“从好房子到好小区、从好小区到好社区、从好社区到好城区”的建设目标。（本文作者杨瑛系全国工程勘察设计大师、中国建筑首席大师、中建五局总建筑师兼设计研究总院院长）

来源：《中国勘察设计》杂志