机构踩踏REITs砸出价值坑 15只产品出现折价

21世纪经济报道记者 叶麦穗 广州报道

REITs近期流年不利。6月6日，因基金二级市场价格连续3个交易日累计跌超10%，平安广州广河REIT将于开盘后停牌1小时，基金于10:30复牌，但复牌之后，该基金仍然刷新了历史新低，最低触及8.711元。

今年以来公募REITs表现得虎头蛇尾，在短暂的上涨之后，出现连续的回调。市场分析此种情况主要是由于机构踩踏导致，不过随着REITs近期下跌，超过半数产品出现折价，投资价值已经开始显现。

25只REITs出现下跌

6月5日晚间，平安基金发布公告称，平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金（简称：平安广州广河REIT）6月5日在二级市场的收盘价为8.99元，连续3个交易日累计跌幅达11.03%，基金自6月6日开市起停牌1小时，并于10:30复牌。基金在停牌时间内暂停基金通平台的基金份额转让业务。 数据显示，平安广州广河REIT自5月31日以来连跌4天，6月5日盘中一度跌至8.986元。不过停牌也没有实现止跌，当日刷新了历史新低，最低触及8.711元。

2023年以来，公募REITs市场在经历短暂的量价齐升后，迎来持续数月的回调，并一度呈现缩量下跌态势。

同花顺数据显示，截至6月6日收盘， 中证REITs指数今年以来累计跌幅达到18.5%，市场上27只公募REITs中，25只产品今年以来收益告负，有4只REITs的跌幅超过20%，其中建信中关村产业园REIT今年以来收益-27.45%，华夏中国交建高速REIT今年以来收益-125.45%，排在第三的是上述提到的平安广州广河REIT年内跌幅达到21.86%。此外中金普洛斯REIT的跌幅为20.84%。

由于连续的调整，REITs也一改此前大幅溢价的局面，截至6月6日，全市场27只公募REITs产品平均溢价率基本已经为零，15只产品出现折价，其中折价最高的是华夏中国交建高速REIT，最新的折价达到了33.3%。

截至目前，今年以来3只REITs产品发行成立，其中，2月8日上市仓储物流REITs嘉实京东仓储基础设施REIT，发行规模17.57亿元。3月29日同时上市两只能源基础设施REITs，分别为中信建投国家电投新能源REIT（发行规模78.40亿元）和中航京能光伏REIT（发行规模29.35亿元）。

从今年3只新品上市首日表现来看，嘉实京东仓储基础设施REIT、中航京能光伏REIT首日涨幅均超10%，中信建投国家电投新能源REIT首日涨幅不到2%，但与去年下半年动辄20%以上涨幅相比，已经出现明显降温。

从近一个月水平来看，受舆情及一季报不佳影响，华安张江光大园REIT近一个月收益-13.04%，亏损幅度最大。 今年5月初，OPPO决定关停旗下子公司哲库科技（上海）有限公司（以下简称“哲库科技”），随后引起市场巨大震动。据悉，哲库科技是华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金本次扩募拟新购入基础设施资产——张润大厦的重要承租方之一。5月15日华安光大张江REIT大跌跌幅一度超过8%，此后一直喋喋不休。

公募REITs频获原始持有人增持

公募REITs自今年2月以来持续下跌，甚至引发部分投资者清仓止损，近日跌幅明显扩大。对于其中原因，华泰证券分析师张继强认为是机构行为主导了本轮下跌，部分投资人已由谨慎观望转为清仓止损。公募REITs在我国上市不满两年，是一种新兴的投资产品，投资者尚未对REITs定价的上下限形成一致预期，在机构投资者高度集中、行为趋同的背景下，当经济和项目基本面修复不及预期时，投资人多采取谨慎观望态度，市场缺乏新资金流入，持续下跌引发部分机构触发清仓线，造成踩踏。且市场流动性较弱，流通规模较小，平均换手率仅0.7%，显著低于22年的平均换手率1.43%，少量抛售资金就有可能带来二级市场显著的下跌。

对于当前公募REITs是否有投资价值？张继强给出答案，他认为部分REITs已显示出长期配置价值，但REITs长期资产配置的属性与机构行为和考核短期化的矛盾较难调和，目前投资人更关注短期二级价格波动，市场缺乏增量资金。当前如何能稳定市场信心成为关键？原始权益人增持、基金管理人主动管理、积极披露运营情况或可在一定程度上稳定信心，但个体行为难扭转市场情绪，未来需要重点关注价值凸显后自我修正、经济基本面预期改善带来的情绪提振，密切关注业绩基本面的修复情况，如高速公路车流量、产业园、物流园出租、租金增长情况等，业绩不及预期品种最容易受冲击。

而从目前来看，已经有基金出手。

6月1日，中信建投基金发布《中信建投国家电投新能源封闭式基础设施证券投资基金原始权益人及其一致行动人增持基金份额进展公告》，这是继基金管理人于2023年5月6号和5月9号发布原始权益人及一致行动人增持计划公告以来首次发布增持进展信息。

根据公告，2023年5月9日至5月31日，基金原始权益人国家电投集团江苏电力有限公司（以下简称“江苏公司”）通过以集中竞价交易方式增持了该基金286万份，占基金已发行份额总数的0.36%，增持总金额为人民币2832.7万元（不含交易费用）。截至2023年5月31日，江苏公司合计持有该基金2.75亿份，占基金已发行份额总数的34.36%。

同时，2023年5月9日至5月31日，基金原始权益人之一致行动人百瑞信托有限责任公司（以下简称“百瑞信托”）以集中竞价交易方式增持了该基金172.3万份，占该基金已发行份额总数的0.22%，增持总金额为人民币1703万元（不含交易费用）。截至2023年5月31日，百瑞信托合计持有该基金1723.4万份，占基金已发行份额总数的0.22%。

5月25日，华安基金公告，公司将使用固有资金对华安张江光大园REIT进行增持，增持金额不超过3000万元；与此同时，该基金拟新购入基础设施项目的原始权益人及其控股关联方也将通过二级市场买入或交易所认可的其他方式增持该基金，累计增持金额不超过2亿元。这意味着华安张江光大园REIT将获得合计不超过2.3亿元的增持。

5月9日，华夏基金公告称，公司将以不超过3000万元固有资金投资华夏中国交建REIT，并持有不少于6个月。 此前，4月26日，华夏中国交建REIT的原始权益人及其一致行动人中交资本已累计增持该基金份额891.74万份，累计增持金额超过7240万元，还可以增持不超过308.26万份。