从青岛救市政策，看土地财政的下滑和银行的尴尬

上周五，网上正式传出青岛房地产救市七条措施(可点击看详情)，分为限售放松、首付降低、试点房票制度等一系列组合拳，青岛这次出手快，不同以往。

好像不分析这事，对不住大家的关注。

谈吧，其实都是一些正确的预判，新闻专业叫HOW——咋样咧。

要不这次抄小道，向下追问，说下WHY——挖呀挖。

一个问题，为啥急着救市？

现状是，持续下行的房地产形势，先是把开发商、买房人，后续把地方财政、银行等各方都陷入窘境，没有了局外人。

【壹】

地方政府救市积极，因为现实财政压力，不光是青岛，各城市都是。那么青岛房地产相关的财政收入发生了什么变化？

我试着用公开数据分析一下。

地方财政通常称有“四本账”，其中钱最多的，和房地产相关的两本：一般公共预算收入、政府性基金收入。

两本账你也可以简单理解为两个收入归类。

先说一般公共预算收入。

一般公共预算收入主要部分是税收，其中企业所得税、增值税这些大的税种都要中央、地方之间六比四或五五分成。

房地产相关的有土地增值税、契税、耕地占用税等五个税种，100%归地方，所以地方爱房地产相关税。

我看了过去三年的数据，房地产五个种税大约占到了青岛一般公共预算收入的五分之一多点，很重要。

房地产税种中最大的是土地增值税和契税，青岛土地增值税这几年都有110亿多一些，是最大的一块房地产税种，契税70-90亿之间，两项加起来200亿，占了房地产五项税的约七成。

土地增值税、契税都是在一二手房交易过程中征收，所以，一定要有交易规模，房地产市场一定要活跃，否则影响税收收入，就这么现实。

去年市场不好，土地增值税不太受影响，契税跌了19%，今年一季度市场小反弹，契税比上年同期增长16.8%，还行。

这次出现下滑的是土地增值税，一季度青岛土地增值税22.3亿元，比去年同期下降34.8%，是大跌。

我看了今年青岛财政预算草案，土地增值税计划收115亿，比去年仅多四亿，真没敢多要。

要是按一季度的跌幅，全年土地增值税只有73亿，所以不能这样。

公共收入降了，公共支出部分，地方政府为老百姓提供的公共服务是刚性的。

另外，土地增值税当前是下降的苗头，看趋势未来不乐观。

因为青岛房地产投资相关的先期指标，比如土地成交面积、新开工面积都在下降。

最新公布的青岛4月份数据，房地产新开工面积同比下降42%。这还不是最可怕的。可怕的是去年同期跌了12%，前年跌了27%。对，这是个螺旋下降。

从青岛一系列房地产数据分析现状，市场不好，销售回款不好，开发商资金压力大，迫使它少买地，少开工，少投资，先保交楼，所以4月份青岛只有竣工面积是大涨了近50%。

这大约也是多数城市的行业问题。

现在开发商不投资，意味着将来新房供应量减少，取得预售的项目减少，销售规模减少，土增、契税等开发、销售环节的相关税会继续减少。房企缴纳的企业所得税、增值税也会减少。

所以必须去救市。

第二，讲下政府性基金预算收入，这其中主要是国有土地使用权出让收入，其实就是卖地收入。

按青岛公布的信息原文：“2022年1-11月，全市政府性基金预算收入完成766.82亿元，比上年同期下降26.5％，下降的主要原因是国有土地使用权出让收入下降27%。”

毋庸讳言，卖地收入一降，政府性基金预算收入直接近于同比例下降，去年前11个月少了200多亿。

今年的预算里，青岛国有土地使用权出让收入是718亿，就是计划卖这么多钱的地，比去年前11个月还少，也是没敢多要。

完成的如何呢？

看下青岛土地成交数据，它与财政公布的口径有差，但总体只是微差。

克而瑞统计，今年前五个月青岛卖地收入仅有128亿，6月一般都比较平淡，假设半年只有150亿。

按经验值，上半年卖地占30%，下半年70%。那么全年卖地收入不到500亿，青岛卖地收入离计划目标缺口200亿以上。

所以，逼着青岛土地市场也得加把劲儿，销售市场总得差不多。

【贰】

这次救市有一点重要不同，银行也积极，可能大家没注意。

救市政策文件是由青岛住建局、央行青岛支行、银保监会青岛监管局三家联合发布的，这与以往不同。

一般青岛的房地产调控政策，之前由国土局，现在多归住建局发布，再高一级有过市政府办公厅发布。

我的理解中，地方政府与银行是两个条线，地方政府如臂使指的是地方银行和公积金，当然也是在政策框架下。

以前，央行针对房贷的宽松政策，在滞后一段时间才会在青岛落地，现在全国各城市房贷政策也有细微不同。

这次联合发布，让我的感觉到，银行也比较积极。

原因可能与之前文章分析的问题有关（这组数据暴露：青岛人“无心买房，真心还贷”)。

由于房地产销售不好，新增房贷减少。另外，由于此前的存量房贷利率高（5%以上），大家纷纷提前还贷，让青岛房贷规模停滞。

4月份青岛金融数据出来了，我也是一惊。

青岛住户部门中，中长期贷款中的消费贷款，相当于于房贷，这个数据4月份比3月份一下减少了30个亿，负增长。这就意味着，今年前四个月青岛新增房贷仅有1个亿多点。

房贷可是银行的优质贷款业务。

所以这次新政中，有首套首付降至20%、二套30%的政策，通过降低门槛，吸引客户，来多放贷。

现在大家普遍缺首付，更缺月供，因为收入下降和工作不稳定，网上裁员的消息很多。当然，总有一部分人只缺首付，不愁月供，需求被刺激出来一些。

记得，2008年执行七折房贷利率，银行很快对存量房贷进行七折调整。像我贷款的建行，调整的门槛是办一张建行信用卡。

这次银行守着存量房贷的高利率不放，寄希望于新增，从数据看，存量房贷一直如沙漏一样在流失。

近期，吴晓波呼吁救楼市，才能救内需。然后就是一片质疑声。

现在好了，房地产关系到的不是一小部分人了。

一年多前，开发商暴雷，然后是业主因停工喊着要停贷，今年一些城投平台违约，银行优质的房贷生意也受到影响。如果土地财政持续萎缩，地方政府财力受影响，就不能提供很好的公共服务，影响所有人，没有局外人。

【叁】

再说一个这次没想到的，青岛能如此快出政策，我还是挺意外的。

查政务网信息，从5月9日政府各相关部门就开始商讨相应对策了。

之前，给人的印象，山东在房地产政策上一贯求稳，求工作不出错，所以滞后。但这次，青岛确实是尊重市场、有作为，出手也很果断，救市对恢复信心有很大的好处。

我看这次政策中，最亮眼的是房票制度，但还没有具体执行细则，不好展开说，也不能寄希望于像几年前的棚改，做不好会进一步扩张地方负债。

一系列救市政策的组合拳打出来，市场至少有脉冲型的反弹。

对于本地政策作用，如我之前本公众号文章的观点，扭转预期的政策还是要靠全国和一线城市的政策调整。

有些政策天花板碰不得，有些问题也不是房地产的问题。

小时候在电视上看听人讲过一个故事，一直想找故事的出处，没找到，就记住了——

一个人半夜回家，看到远处路灯下，有个人弯腰在地上找东西。他走上前问，你丢了什么？

对方回答：“我在找家门的钥匙。”

那人问：你怎么确信钥匙掉在这里？

对方直起腰，抬头说：我从单位回家的路上丢的钥匙，一路上只有这一盏路灯，我的钥匙只有丢在这盏灯底下，才能找到……

大约就是这个意思吧，谁知道出处后台告诉我，谢谢！

政策写完了，算是对不断关注的朋友有个交代。

上周还有拍地的事，过去有段时间了，不急，等我胡思乱想一些不着边际的东西，这周写一下吧。有兴趣可以点关注、点在看，否则就走丢了。

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