20年前违规卖掉的宅基地，现在拆迁了，补偿归谁？

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

20年前违规卖掉的宅基地，现在拆迁了，补偿归谁？

一

这是个很不好回答的问题，老张是老北京，南城的老宣武。90年代末的时候拆迁，他家拿了不到30万的拆迁款，当时这笔钱可以在回龙观买套三居室，2600块钱一平；或者在南三环南四环一带买套两居室有富裕，经济适用房也就3000出头儿。

但老张没有买，既嫌北边儿的太远，也嫌南边儿的太小。而且他父母身体不好，住昌平看病不方便。他和妻子在南二环上班，只能买在南边儿。可他有双胞胎儿子，两居室确实住着也挤。于是他在南四环边儿上买了个院子，农民的宅基地，当时花了12万块钱，267平米，标准的四间房宅基地。

这里到现在也没拆迁，只是闹哄过好几次传闻。原房主早就搬走了，但曾经想过反悔，只是没有拆迁的准信儿也就没闹什么，之后就一直没事儿。

但现在又一次闹拆迁了，这次很可能是真的，老张不踏实了。毕竟自己全家都是居民，而这院子的土地证是人家原业主的，不可能过户。也就是说，从法律上来讲，这院子还是人家原村集体成员的，自己是没有资格购买的。那如果拆迁的话，补偿款和回迁房都该归谁呢？

二

我也为难，这种事儿没有标准的解决方案，几乎就是一事一议，取决于双方的态度，村集体向着谁，还有就是建委拆迁办和法院的抗压能力了。

首先说吧，既然老张能感觉到担心，那说明他是个比较老实的人，否则根本就不在乎这种事儿。我曾经听说过原业主来想收回房子的，被买房的直接追杀，然后就没有然后了。但老张肯定不是这种人，那就悬点儿了呗，在这种不受法律保护的交易中，谁更横谁才能占据上风。

其次是村集体，包括干部和其他村民。村干部说不好，但除了村霸一类的，大多数还都能公正处理的，但也要看村民的意见。

很多人不理解，以为买卖是甲乙双方的事儿，跟其他人无关。那你就错了，中国乡村本来就是熟人社会，尤其是行政村这种集体经济，公序良俗的作用非常大的。待会儿我讲个案例就知道了。

建委拆迁办和法院，说实话这有点儿为难他们了。因为如果按照明文的规定，那买房人就一定吃亏，毕竟合理的事情未必合法，而法治社会则要以法律为准绳。我听说过不少起这种事儿了，向着哪边儿的都有，但前提是上边说的两个条件，这才是他们的支撑。否则在没有明确法律依据的情况下，真的让政府部门挺难办的。

三

讲个案例吧，挺典型。

事情应该发生在顺义，具体的村子我忘了，应该是离仁和不远，因为回迁房的评估价格参照了东方太阳城。

房子应该是2000年前后就被卖掉了，不是3万就是8万，我记不清了。但3万的可能性大，因为那会儿顺义这种地段儿的大产权楼房也就1000多块钱，8万能全款买个两居室了。

卖家本来就是当地农民，大概率是找到了市区的工作，所以要卖掉这再也住不上的院子。那会儿不会有人想到这种地方也能拆迁的，毕竟离市区太远太远了。3万块钱都肯定不好卖，北京人谁会到这么远的地方来买院子，犯不上，毕竟那会儿南四环的院子也就是十多万，都不贵。而且这才卖3万块钱，说明房子很破了，估计买下来也得重新盖。

后来买房的一家是外地人，为了给孩子看病，卖了老家的房子来到北京。所以买下了这院子，一边让孩子休养，顺便在周边做点儿小买卖。据说是合同签的挺详细的，既有中间保人，也有“永不反悔”的内容。除了宅基地不能过户，但双方算是交易成功。

四

之后是到了2007年之后，北京房价暴涨，卖房的这人在城里的房子不够住了，于是又想搬回顺义村里。于是他就把买家给告了，理由很简单，交易不合法。

法院自然是按法律办事，只能判决这种交易无效。这些年买房的只能算是租赁，毕竟宅基地是不能买卖的。但毕竟当时已经是房价暴涨，所以法院判决卖房的得给人家补偿，因为人家在院子里盖了很多房子，还装修了。法院判决是80万，只要给钱，那买房的这家就得把房子退给人家。

80万啊，这判决应该是2008年前后下的，在当年也是一笔巨款。那会儿这周边的房价也就是4/5000来块钱，80万绝对能买个三居室了。所以卖家衡量了一下，决定不收回了，黑不提白不提拉倒了。

那买家就接茬儿住着呗，一住就又是十年，竟然等到了整体拆迁。按照朋友的说法，是能给三套房，然后还有200多万的现金补偿。

这么高的拆迁费，那就又把卖房的给勾了回来。这次直接耍混蛋，拿着过期的法院判决，非要以80万的价格拿回这个院子，所有的补偿全都归自己，包括房子和拆迁款。

那就再次闹上法庭呗。法院开始是不支持卖家的，毕竟十年过去了，就算要收回院子，也得重新评估。但是卖家这次是铁了心了，毕竟是价值千万的补偿了，人生暴富在此一举，所以此人跟疯了似的不讲理，大闹法院，还去闹建委和拆迁办，谁都别想好好过。

在这种情况下，三个政府部门也都不知道该支持谁了，只能是一会儿向左一会儿向右，从法理上支持卖家，从情理上支持买家。但两边都不同意，都要打出个结果。之所以说横的占便宜就是这道理，确实没有标准的解决方案。

五

就在买家一筹莫展的时候，据说是遇到了高人，给他出了个主意：找媒体曝光，让大家来评判。

卖家觉得自己是在法理上占优势的，所以根本不怕，也就同意了，于是双方就站到了辩论台上。

辩论这东西是非常讲究技巧的，很多人都误解说是要分出胜负，其实不是，辩论的终极目的其实就是让观众支持而已，这才能获得胜利，单纯的试图说服对方没有用，也不可能被说服。所以辩论未必讲理，只要把对方引到观众的对立面上就算赢。

于是，买家请来的高人就发挥出了本事。先让买家故意示弱，承认自己这方在法理上不占优，没道理。那卖家就进入了套子里，更嚣张了，嚣张至极。不仅肆无忌惮的不讲情理，更是仗着有法律撑腰，进入了癫狂的状态。

但是，上帝让谁灭亡就一定先让他疯狂，人狂了就会说错话。而且他忘了，这房子的宅基地既然是村里分给你家的，那村集体就仍然对你有约束力，而你如果和村民对立，就等于要脱离村集体。

而且，全世界的观众都有一个倾向，就是同情弱者，根本不管什么法理和逻辑，那谁弱就同情谁，谁横反对谁。

于是卖家就为自己的蛮横付出了代价，村民不再念及什么同村的情分，反而指责他逃避了村里的义务，赚了钱还让大伙儿共同丢脸。而脸面这东西是丢不得的，不能让全村陪着你被外人戳脊梁骨。

简单说吧，中国确实是个法治社会。但法律也是要体现公序良俗的，是要符合大多数人的道德要求的。否则就不会有那么多的案件争论了，法律是死的，但执行却是活的。

既然是群众全都反对卖家，那卖家也就怂了吧，从开始的不可一世，表示愿意接受村委会和拆迁办的调解。那既然你怂了，人家可就横了，村里和拆迁办宣布，如果你不接受我们的方案，那这个院子就算钉子户，谁也别想拿到钱。之前是卖家告买家，那以后就是拆迁办告买家了，胜负没谱儿。

最终结果是，卖家认可了调解方案，拿走了拆迁款200多万，买院子的这家外地人得到了三套回迁房。算不上皆大欢喜，只能说是双方能接受的解决办法。

六

总之，这种买卖宅基地的案子并没有标准的解决方案，因为法律只是不保护这种交易，但并不是说不考虑具体情况。那在双方博弈之下，是否能占到便宜或得到相对的公正，那就看自己的本事了。

仅供参考。

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