恒大物业，感觉身体被“掏空”

具体到数据上，虽然恒大物业的营收表现还算不错，但一方面仍然是资不抵债，另一方面，公司管理的物业面积增长也在失速。
2021年，公司营收约131.94亿元，净利润为-3.88亿元；2022年，公司营收118.09亿元，净利润约14.79亿元。
可以看到2021年9月中国恒大爆发流动性危机后，经过一段时间的震荡，恒大物业的盈利能力正在恢复。
但实际上，这两年的恒大物业是资不抵债的。
数据显示，2021年和2022年，公司总负债分别是101.05亿元和86.61亿元，同期内公司的总资产分别是66.02亿元和71.48亿元。
与此同时，恒大物业的在管面积增长也在失速。
截至2021年末，恒大物业总合约面积约为8.22亿平方米，在管面积约为4.73亿平方米。
截至2022年末，恒大物业总合约面积约为8.19亿平方米，在管面积约为5亿平方米。
一年时间在管面积仅增加0.27亿平方米，增幅仅为5.7%。
恒大物业扩张失速，一方面有恒大楼盘交付少的原因，另一方面则是受限于现金流，难以支持公司收购并购更多物业公司。
而这两点，都与中国恒大集团有着脱不开的关系。
02不翼而飞的134亿元
经过近1年的独立调查，2023年2月，恒大物业那不翼而飞的134亿元才逐渐有了眉目。
根据公告，2020年12月28日至2021年8月02日期间，恒大物业的这134亿元，主要分为三笔被恒大拿去抵押了。
好猫财经曾对这三笔质押进行过梳理。
来源：好猫财经
第一笔质押20亿元，开始于恒大物业刚上市后，也就是2020年12月。
好猫财经在文中直接点明，这样的时间安排，透露出恒大物业上市，在某种程度上就是为了“反哺”中国恒大。
第二笔质押87亿元，仅一个多月后就违约了。2021年9月-12月，87亿元存单质押被强制执行。
注意，这刚好和恒大暴雷的时间重合（2021年9月）。
在恒大集团濒临暴雷之际，质押融资这么大一笔金额，可见恒大集团对资金的饥渴。
而恒大物业作为许家印的“现金奶牛”，更是几乎被“掏空”，毕竟恒大物业2021年总资产也就66.02亿元。
第三笔质押27亿元，按照好猫财经的说法，原本是恒大地产向第三方借来偿还对恒大物业的应付账款的，不过随后，恒大物业又将这27亿质押担保给了恒大地产。
如此一番“借新还旧”又回到手里来的操作，不仅抹平了对恒大物业的应付账款，还缓冲了来自银行的压力。
虽然此次恒大物业业绩公告后，恒大物业表示，“会尽力采取合理措施向关联方讨回应收款项，正与中国恒大集团就134亿被占用资金商讨偿还方案。”但是根据澎湃新闻，截止到2023年4月末，恒大地产仅未能清偿的到期债务，就累计约2724.79亿元。
恒大物业要想讨回这134亿元，等着排队去吧。
03何时复牌？
随着恒大物业134亿元的资金调查结果被公开，物业与开发商之间的遮羞布也被揭得差不多了。
虽然恒大物业表示，“本集团致力于不断为业主提供多元化服务，减少对关联方业务的依赖。”但就目前的管理规模来看，恒大物业走向独立仍然有着不小的距离。
数据显示，2022年12月31日，恒大物业来自第三方开发商的管理面积约1.48亿平方米，占比约30%，与2021年末的占比基本持平，其中新增的第三方管理面积占其新增总在管面积比例约为37%。
可以看到，第三方管理面积占比还是不高。要想尽快摆脱对中国恒大的依赖，恒大物业还得继续提升自己的市场竞争力。
当然，搞钱除了努力提高业绩，还可以通过市场融资。
只是自2022年3月21日停牌以来，已经将近15个月了，而根据港交所的上市规则，连续18个月暂停买卖，港交所是可以取消其上市地位的。
也就是说，如果未来3个月仍未能够取得复牌，恒大物业或将面临强制摘牌。
对于现在的恒大物业，复牌既是公司获得融资的渠道，更是保证其上市公司地位的生死之战。
但是发布年报还只是复牌之路的第一步。
根据恒大物业接获的港交所复牌指引，及额外复牌指引，恒大物业还需满足多项条件，其中就包括对恒大物业134亿元的质押担保采取适当补救措施，这也是恒大物业复牌路上最大的障碍。
虽说瘦死的骆驼比马大，客观来说，恒大物业5万亿的在管面积，仍算是第一梯队的，但是短短三个月的时间，对这134亿元进行补救绝非易事。
城门失火，殃及池鱼，曾经的“现金奶牛”，如今也难逃资金这一劫。

不怕讨债的是英雄，就怕欠债的是真穷。
01“业绩三连”
6月5日晚，恒大物业一口气发布了3份业绩报告，包括2021年、2022年半年度和2022年的业绩报告。
物业管理行业有着“轻资产、稳现金流”的特性，一般来说，在足够多的物业面积的支持下，物业费收入也不会少。
恒大物业一年的物业费收入过百亿并不难，但这样的“现金牛”也无法在恒大的暴雷中独善其身。