最高法判例：无证房屋就是违建吗？错！掌握这四点，补偿不吃亏！

无证房屋到底是不是违法建筑，这是很多被拆迁人所关怀的问题，因为对房屋合法性的定性直接关系到被拆迁人能拿到多少补偿款。

一、案件事实

2011年9月，本案案涉地上物被强制拆除。其中，有证房屋1100平方米，无证房屋708.47平方米，另外还拆除了围墙等附属设施及果树260棵。

二、法院观点

本案的争议焦点为案涉无产籍房屋和土地的补偿问题。

第一，案涉无产籍房屋是否应当补偿。

二审法院认定某街道办事处出具的《证明》证实案涉无产籍房屋建成于1976年，原为乡镇人民政府的办公用房，亦系潘某从该信用社合法购买，没有办理房屋产权证有其历史原因。在某区政府没有提交充分证据证明其为违法建筑的情形下，不宜认定为违法建筑。二审法院在综合考量没有办理产权登记的历史原因、土地价值、房屋用途和案涉房屋2011年拆除时周边在售经营性用房平均成交最低价格等因素后，确定每平米2750元的补偿单价并无不当。故对某区政府关于案涉无产籍房屋系违法建筑不应予以补偿的主张，不予支持。

其次，案涉土地是否应当补偿。

案涉土地属于集体建设用地，系潘某于1995年从该信用社合法购买，已依法取得集体土地使用证，享有占有、使用和取得收益的权利。据此，二审法院认定潘某有权获得案涉土地补偿并无不当。二审法院根据辽宁省沈阳市有关土地价格保证标准，并考虑前述有产权证房屋和无产籍房屋补偿中已包括项下土地价值应扣除相应面积，最终确定案涉土地应补偿面积为2795.29平方米、补偿标准为每平方米480元亦无不当。故对某区政府关于二审法院判决其给付潘某土地补偿费属于适用法律错误的主张，不予支持。

综上，最高法院驳回再审申请人辽宁省沈阳市某区人民政府的再审申请。

三、律师点评

在征地拆迁过程中，无证房屋并不等于违法建筑，更不能一拆了之，对于此类房屋，行政机关应当综合考虑房屋建成时间、 土地性质、办理的手续及未办理手续的原因等多种因素，以认定房屋的合法性，从而决定如何进行补偿或赔偿。

在本案中，对于因历史原因没有办理房屋产权证的无证房屋，行政机关在没有充分证据证明该无证房屋属于违法建筑的情况下，不宜认定为违法建筑。而最高法所作出的分析对合法建筑的认定具有指导意义。国有土地上房屋征收范畴内被征收房屋未经登记，但符合下列条件之一的，可参照合法建筑补偿标准予以补偿。主要包括四类：

（一）1983年12月10日前已建成的房屋；

（二）1983年12月10日至1992年8月13日期间建成，取得建设许可证并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途进行建设或已领取土地使用权证但因历史原因审批手续不完整而未登记的房屋；

（三）1992年8月13日后建成，因历史原因审批手续不完整而未登记的建筑，包括：

1、已取得建设工程计划许可证、村镇建设计划许可证或乡村建设计划许可证，并按照许可内容明确的层次、面积及房屋用途建设但未经相关部门验收的房屋；

2、已取得建设用地计划许可或土地使用权证，且已经按照规定缴纳城市基础设施配套费的房屋；

3、已领取土地使用权证，且已经相关部门罚款处罚的房屋。

（四）经所在区政府批准、因历史原因遗留的可视为合法建筑的其他类型未登记房屋。

对于符合上述情形的国有土地上房屋，虽然未经登记，但是也应当按照合法建筑补偿标准予以补偿。

“人生在勤，不索何求？”只有积极地维护自己的合法权益，公平正义才有可能到来！而对被拆迁人的房屋是否属于违法建筑的判定本身就具有较强的复杂性，因此应当咨询专业的律师来维护合法权益。

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