一单不良地产项目融资，提示中介必须站好位置思考问题，否则必败

昨天我的微信好友提交一个不良房地产的融资项目，让我公司帮助融资，分享一下项目信息，提醒中介一定要有较高的专业能力，切不可站在中介角度去思考问题，光想着赚钱，更加重要的是要站在投资方角度去审核项目，怎么保证资金安全、安全、安全才是最重要的；否则就是耽误时间、白忙一场。

一、微友介绍该项目的基本信息、现状、需求、还款来源等等如下：

1、地理位置：地理位置离一线城市约1小时左右，环境优美；

2、资产统计：资产包括20多栋别墅和部分大平层，100亩左右的未开发住宅用地。

3、债权归属：该项目的债权属于一家国企投资方，经清算完毕，预估值约为2亿左右。

4、债券出售：一位老板已经和国资投资方商议好，以7000万左右的价格收购整个资产包，基本是按估值3折左右收购不良资产，符合现在的市场行情。

5、还款来源：融资方设计的该项目的还款来源有三个：

①第一还款来源：现有20多套别墅和大平层都是五证齐全，而且是装修完好的，可以快速变现。并且，融资人已经和本地一家地产销售公司沟通过，可以在3个月内完成销售，用销售款偿还借款。

②第二个还款来源：融资方和一家私募基金公司沟通好，利用资产交易所平台，发行定融产品，可以用募集资金偿还借款。

③第三还款来源：开发剩余的100亩地左右，地理位置优越、并购资产价格低，建好后收益高，可以覆盖全部本息后，整个项目获得利润空间大，总之保赚不赔的优质项目。

二、依据融资方提供的基本信息，根据我的经验和阅历，认为该项目存在如下问题：

1、如果剩余的20套左右别墅，部分大平层已经是五证齐全，装修完好，那么为什么地产开发商不快速销售完来偿还债务，反而被破产清算呢？这一点证明收购后，快速销售变现还款的结果有点疑问。

2、第二个还款来源是通过发行定融产品，但这一点只是意向，最后募集资金成功与否不能确定，因此第二还款来源也不太靠谱。

3、其三是剩余100亩地左右的开发，现在收购项目的7000万还需要借款，后期开发的资金在哪里呢？没有开发资金，那么后期开发能赚多少钱？皆是画大饼啊；

4、最后重要一点是，债权在国企投资方，处置不良债权是按3折出售，按常规是走公开招标的；私下交易一旦牵扯利益输送，资金方借出去的资金，按约定收回也很困难。

三、不良资产投资方要求债权收购方（融资方）自有资金20-30%，靠谱的还款来源2种，利率随市场定；符合以上条件，在确保资金安全的前提下，其它细节都好沟通

综上所述，我认为该项目存在一些问题，可行性有待进一步研究和评估。在接受该项目融资中介服务合作，需要谨慎考虑和进一步设计怎么保证资金安全，减少风险和保证收益。毕竟令然资本运作任何项目成功前是零费用，需要自己垫付差旅费等等；

令然提醒中介朋友在运作任何项目时，首先要站在投资方角度思考问题，而不是光想着赚钱，这样就会潜意识美化项目，掩盖弊端和缺陷，给投资机构提供的信息就有瑕疵，让投资方对于项目的判断就会失误，最后资金方尽调或者办理过程中，发现不良问题，最后造成失败。#令然聊财顾#