疯传的楼市小作文

上午朋友给我发来一张图，说

我们的楼市准备借鉴新加坡模式，全国放开限购，充分市场化，生死由命。

下午，中国经济时报称，一线城市房地产限购适时优化调整，精细化到“一区一策”。

市场上类似小作文还有很多，不一一举例。

看客也不要大惊小怪，即使一线放开也是理所应当，5月底，我在《利好将至》一文中进行推理：

1、经济=楼市，楼市=经济，按照现在的预期和下行的压力，不救可能要坠入“低流动性陷阱”，经济遭遇双杀，在座的各位生活质量一路向西。

2、能救的招数其实并不多了，满打满算仅剩下：

一线城市全面解禁；
二套房下调首付比例和房贷利率；
棚改货币化；
大力降准降息。

后来大家也看到了，这几天青岛把二套首付调低至 3 成，一线城市正在酝酿着松绑政策。

其实这些都没什么意义，重要的是，这局，到底该如何救，能不能救得起来？

如果按照全链路的推论，应该不是一夜之间全部放开，而是「阶段性测试」：

第一阶段：二线城市的二套房首付下调+ 一线城市部分解禁

第二阶段：一线城市全面解禁+放开限贷

第三阶段：降准降息、全面棚改货币化拉房价

调控思路基本复刻2015年

——通过购买力最强的一线风向标，向下传导预期，如果实在不行，那就通过棚改强行制造需求，单边拉高房价降库存。

那么问题来了，一线城市能被拉动吗？

我认为主要看力度有多大。

拿北京举例，2、3 月份行情迎来一波小阳春，行情异常好，要知道这是在“五年社保+认房认贷”，史上最严酷限制条件下形成的，足见基底。

4 月份，北京销量开始下滑，5 月更是被一些媒体定罪，说北京楼市要完了，崩盘兮兮，小作文一大堆。

但数据上，5月份北京二手房卖了 12982 套，仅比 4 月份减少 942 套，环比下滑 6.79%。

如果把 1-5 月都统计上，北京今年的行情在过去六年里排名妥妥第二，根本没有想象中那么差。

所以按照目前的行情，北京完全能扛，也不用放开限购，但问题就在于，北京并不是北京的北京，而是全国的北京。

这就是风向标的作用——在关键时刻，能让市场充分相信中国楼市是正弦曲线，而不是单边阴沟式下跌。

不出意外，接下来北京、上海、广州、深圳，都将排队进入测试序列，开始从边缘向核心，层层放开。

当然现在的买房人没有之前那么好“忽悠”了，一线城市如果只放开犄角旮旯里边缘郊区，恐怕很难让全国富人群体买单。

因此救市大概率会进入第二阶段，才会对市场有强烈的正反馈——

一线城市核心区域放开限购，同时限贷政策松动，降低杠杆成本，提高效率，预期拉满，富人排队上车。

很多人问我，现在还有那么多钱吗？

别忘了，银行里还躺着 130 万亿历史高位的储蓄，而这部分储蓄大多来自于全国各地散落的富人阶层。

而他们将长期追逐最优质的医疗、教育、商业资源。

一线热情起来后，紧接着会传导至二线城市，这时候的二线城市二套房的购房首付比例也处于低位，实现行情传导，货币向上汇集。

所以我最担心的并不是楼市会一蹶不振，而是一二线城市被政策强行激起来以后，二线下面的城市怎么办？

2015 年就有这种预兆，那时候所有人都带着钱往一二线涌，直到货币化棚改出台，用 3 万亿资金在三四线城市强行制造行情，才让人们相信这些城市的楼市可以赚钱。

但现在呢？

货币化棚改万不得已是不可能出台的，这玩意就像是用一个大泡沫兜住小泡沫，控制不好逻辑，很容易反噬自身。

所以这波救市逻辑实际上是大城市抄底，小城市逃跑的信号。

当然纯靠放松还不足以把楼市救回来，接下来肯定会有两个动作，作为补充。

1、继续降低杠杆成本。

刚刚，某媒体证实，中国政府要求大银行下调存款利率。

下调存款利率，一方面是为了逼出存款，创造消费环境，另一方面，则是为了继续降低房贷利率做准备工作。

参考国外，救市期间，最低房贷利率可以低至 1—2%，存款利率甚至可以逼至0%。

要不是有汇率的牵制，现在房贷利率可能早已下潜至3%左右。

2、引导资金到下游市场。

楼市之所以会走出这样的行情，是因为，富人缺乏预期，中产缺乏安全感，穷人缺乏资金。

年后M2一直高飙，但实际水一直被富人截流或者在空中盘旋，这时候需要实打实把水引到实处，落进老百姓口袋。

增加收入，才能促进消费，才能对买房拥有安全预期。

具体动作：

1、大规模无差别派发消费券。

2、降低存款房贷利率

3、提高国有企业利润上缴比例，划拨国有资产，到低收入家庭，以补充税收补贴、生育津贴、养老补贴。

总之，用鼓励负债的方式刺激楼市，楼市不可持续。

但靠实际收入增长，让利于民众，滋生根本性购买力，减轻负担，对楼市则是长期利好作用。

只要能撑过这波周期，把楼市扶正，进入常态化运转，让千万级就业不产生动荡的风险，那么救市基本算是成功了。

以上是我对中国楼市以及经济运转多年的理解，更是我们一直坚持新凯恩斯主义经济学，在经济下行阶段，举措的必然结果的推演。

有些可能实现，有些可能这辈子都很难实现。

但根据结果倒推路径，于今的楼市想要稳住，经济重新回到正确的轨道，一定是从民众出发，增加收入为第一要务，其次才是降低杠杆这一系列的市场化刺激。

民众太需要稳定的预期，太需要在这不安的局势中找到片刻的安宁之地。

大家并不是不想结婚、不想生娃、不想住进更宽敞更通透的大房子，而是这几年一系列在生活收入上的利空成为巨石，压在了人们的肩膀上。

而这时候，需要的并不是站在场外的摇旗呐喊，鼓励加油，而是能深入到场内，切切实实地帮一把，等吃饱休息好了，才能继续上路。