房企退市大洗牌，曾经的朝阳产业落幕

房地产开发，作为曾经的朝阳行业，一度吸引了大量优秀的人才加入，土木工程专业的毕业生也曾经一度非常吃香，而时过境迁，随着楼市的低迷，福布斯排行榜上的房企数量正在消退，曾经辉煌的千亿房企纷纷面临退市风险，房地产的高光时刻已经结束，泯然众人矣将是未来的常态了。

大家好，我是谢晖。可能买了房地产股的股民比较清楚，现在有十多家房企的股价已经低于1块钱了，这是啥概念，要知道，根据退市规则，如果股价连续20个交易日的收盘价，均低于1元，股票将被终止上市。截止5月31日，闽系龙头阳光城收于0.52元/股，粤泰、泰禾已基本躺平等待宣判，泛海、宋都、海投还在积极争取最后的保壳战，能否成功就看最后10来天了。外行看热闹，内行看门道，很多人觉得这些房企活该，退市就退呗，也不关他的事情。但是现在这波退市潮却给我们每个人敲响了三个警钟，即使我们没有退市风波的浪潮其中，但是大概率也很难独善其身。

首先，退市的房企影响到的就是房企员工和买了这些房企的业主，房企员工的失业大家应该有所耳闻了，裁员潮一波接一波，据不完全统计，2022年，57家典型上市房企总员工人数为127.7万人，同比上年度减少约11.65%，减员人数高达18.6万人。其中，出险房企的减员现象更为突出。甚至有的房企裁员比例达到70%，像是禹洲集团员工总数，从7295人减至1985人，员工减少超七成。

打工人受到影响，房产上下游的专业也躺枪，像同济大学土木工程专业，2022年河南考生只需564分就可以入读，投档最低分排名为43252名，而2021年分数线是667分，只有前1730名考生才能录取。不仅如此，各理工名校的土木工程投档线都出现了比较明显的下滑，知乎B站也陆续出现了不少土木的劝退贴。

当然对业主而言就更加惨了，由于这种企业自身债务压力非常大，非常容易出现更多的烂尾或者即使交楼后的口碑也没有当初的那么好了，因为有暴雷的风险，后续的购房者也不会考虑买入，房企自身的回款压力就会更大，就像谁都不会去买一辆要倒闭的品牌汽车，担心买完之后都没地方保养和维修了。而这也让风险房企进入一个死循环，房子卖不出、款回不来，那没办法了，只能走各种渠道融资了，很多都在靠股东进行最后的增持自救，但是如果一旦融资也难以维系的话，最终就是破产清算了，那各种债务就要按优先顺序进行偿还了，而且濒临破产的时候，哪个债主都会想要咬上一口保障自己的权益了，这也是最后的归宿。

其次，这次的退市潮也带给这个行业敲响了警钟。房地产的行业模式正在悄然改变，首先是行业整体在收缩，从拍地的金额就可以看出来，根据中指研究院的数据，2023年1-4月，TOP100企业拿地总额3150.1亿元，拿地规模同比下降13.1%，而多数的三四五线城市的土拍依然疲软，底价成交甚至流拍已经是常态。

不仅如此，民营房企的销售在持续降低，1-4月同比下滑了14.3%，因为这些民营房企过去就是依靠三高模式进行开荒拓土，所谓的三高即：高周转、高杠杆、高负债，在楼市火热的时候，“快周转、冲规模”成为大型民营房企的重要战略选择。

以泰禾举例，2017年泰禾销售金额超过千亿，2018年达到1300亿，连续两年位居中国房企20强，而彼时股价也达到了21.63元一股的最高点。泰禾曾经多次拿地地王称号，2015年12月以7.99万/平楼面价拿下深圳一宗地，创下当年全国新的单价地王。2016年8月，砸27.84亿元竞得厦门同安的一个地块，楼面价30097元 /平，晋升同安新地王。由于项目定位的原因，泰禾拿地的成本普遍偏高，部分地块的楼面价接近或超过当时的商品房售价，即面粉贵过面包。

然而成也高周转，败也高周转，由于楼市行情的萎靡，房子卖不出去了，“高杠杆”、“高周转”的泰禾集团现金流出现了严重的问题，被爆出负债规模一度达到了惊人的2000亿。之后，不断有项目开始停工及烂尾，然后慢慢发展到现在股价几毛钱的局面了，令人唏嘘。雷军曾说过，风来了，猪都能飞上去。但是风停了，周转不过来的房企就被狠狠摔在地上了，这种“给我一个杠杆，我就可以撬动地球的模式”也在房地产行业逐步宣告破产了。

第三个警钟则是对还想买房的人来说的，房企的破产也意味着炒房客的美梦正在被打碎，全国600多个城市，未来房产有价值的城市可能不会超过20座，根据最新的城市魅力排行榜来说，一线和新一线加起来一共只有19座城市，大家也可以看到，曾经的佛山重新沦为了二线城市，掉了下去，所以在未来，多数城市的房价将沦为白菜价已经是铁打的事实了，马云的预言即将成真。

不仅是城市出现分化，城市内部的区域也会加快分化，拿广州来说，广州的增城区，18年均价在2.34万，而今年5月底变成了1.74万一平，很多业主都是亏损五十万以上，加上利息还不止这个数，并且这个价格放盘还很难出手，所以不要看网上有人说买一线城市房子必赚，亏本的业主真的是有苦说不出，恨房不成钢。

有房企破产，当然也有房企活的不错。这些破产的房企卖的是土地上的建好的房子，但是像曾经的首富李嘉诚却是直接卖成熟的土地，在地段的基础上，时间才是财富增值的真正神器，捂盘则是最好的方式，像和记曾经极具代表性的十多个楼盘，开发时间全都超过10年。其中，囤地捂盘最长的广州黄埔御湖名邸，25年过去了，项目还没开发销售完。囤地等升值，也是这位首富在内地近30年来秉承的经营理念。

但是现在土拍的规则改变了，想捂盘的可能性几乎为0，而且捂盘的后果可能是越来越便宜，现在的开发商其实变相也可以说在捂盘，因为房子卖不出去了，从期房熬成了现房，结果呢，濒临破产了，也怪这些房企自身实力不雄厚，玩不起太久，也耗不起，没有资金回血只能离场了，只是这几年楼市的下跌加速了他们的离场。

总的来看，房企的退市带给了我们很多警醒，但是还有很多制度并没有被打破，比如预售制度、公摊制度、贷款制度等等，曾经的朝阳产业也正在逐步落幕，慢慢变成正常利润甚至低利润的行业了，只是新的规则要如何制定、何时改变则需要观察，而且土地财政制度需要由内向外打破，不然的话，炒房客的炒房之心永远不会死心，因为野火烧不尽，春风吹又生。