​有盘涨2万/㎡！有盘跌回3年前！广州楼市，正在大洗

大洗牌！

降温大潮下，广州二手盘涨幅排位正经历一次大洗牌：

放眼望去，昔日的网红盘，逐渐“跌”落神坛；

与此同时，一批品质楼盘，却能在寒风瑟瑟的楼市中站稳脚跟，稳步向前。

这样的一幕，最典型的案例，就发生在黄埔科学城。楼市风云，一声叹息！

从一年内涨1万+/㎡，到房价跌回3年前

开始跑得快的，未必就能率先跑到终点。当下楼市也正经历着相同的故事。

两年前，科学城的楼市进入爆发期，一批网红盘应运而生。

万科东荟城，一年之内，房价从3万+的房价，一下子涨上来至5万，房价涨幅惊艳众人。

2021年东荟城成交价格

同期，迈入房价5万+行列的，还有科学城的万科金色梦想。

虽是复式，但价格涨幅也堪称坐上直升飞机。因为往回一年多前，同是复式的户型，成交价还不到3万/㎡。

一年多时间，房价涨了2万/㎡，让不少没上车的业主，捶胸顿足。

得益于房价的疯狂上涨，那段时间坊间还因此得出了一个结论：

万科的楼盘，就是要比别人涨得更多。

当然，房价涨得最猛的还有中海誉城。2021年，其成交价可是上到了“4”字头。

2021年中海誉城南苑成交价格

放在现在，4万+、5万+的楼盘在整个科学城都觉得价格不低。

但在两年前，却有这么一批楼盘跑在了前面，还都是清一色的刚需盘，涨幅令人大吃一惊。

原以为开始跑得快，后面也能遥遥领先。

但在接下来的降温大潮下，这些网红盘却越走越慢，甚至走起了回头路。

万科东荟城，近一年内房价重新跌回“3”字头，和暴涨前的2019年的房价对比，整体仅涨了约4000元/㎡。

2019年万科东荟城3房成交价格

今年万科东荟城3房成交价格

中海誉城南苑，从迈入4字头，到现在跌回“2”字头。具体涨幅（对比2019年）：

2房的户型，涨幅最小，大约仅涨了2000元/㎡；其次是3房，涨了3000+元/㎡；4房户型的成交价则好点，始终能保持在3万/㎡以上。

2023年部分小户型成交价

万科金色梦想，价格回落后，现在成交价格仅比2019年，涨约4000元/㎡。

昔日科学城耀眼的网红盘，一一光芒顿失。

高品质盘，挤上涨幅榜前排

网红盘纷纷坠落，伴随而来的，却是一颗颗冉冉升起的新星。

在上一波行情下，我们经常会拿雅居乐富春山居来和上述的网红盘来做比较。原本，这是一个在科学城跑输大盘的小区。

万万没想到，去年寒潮之下，富春山居却坚挺下来，房价并没有出现像那些网红盘一样大幅回落，甚至能稳步向前。

2019年，富春山居4房户型成交价2.9-3.5万/㎡，现在成交价4.7万/㎡；

2019年5房户型成交价2.6万/㎡，现在成交价4.4-4.9万/㎡。

整体来看，3年时间，房价涨了1万+元/㎡，赶超了昔日那些网红盘。

不仅富春山居，事实上，当前寒潮下，科学城上那些品质楼盘，成为了一匹匹的“黑马”。

新福港鼎峰，现在的成交价依然能保持向上，最近的4房户型，成交价能保持在6万+的价格；

相较2019年，鼎峰房价足足涨了约2万/㎡。

2109年鼎峰成交价

保利香雪山，这几年房价增长幅度同样惊人。5房户型，甚至最高成交价已去到7.6万/㎡。

科城山庄，2019到现在，房价增长也有约2万/㎡；

还有岭南山畔，2019年成交价多在3.8-4.2万/㎡，现在上涨上到5.3万/㎡左右……

一边是网红盘的跌落，一边是昔日低调的品质楼盘大翻身，科学城的楼盘涨幅间的排位，迎来了重新大洗牌。

有没有发现，广州楼市房价上涨的逻辑开始变了。科学城，只是一个缩影。

上一波涨得比较猛的，那可多是刚需盘；而现在取而代之的，则是比较有品质的楼盘。

新福港鼎峰，小区环境那是在整个科学城都是靠前的，园林面积大，绿化率高达40%，积率只有2.3。

保利香雪山，同样也是主打改善的楼盘，是科学城少有的低密小区；

科城山庄，小区环境不用说，东西两面各有一座山，被称为世外田园。

能明显感到不同的是，之前房价上涨速度比较快的网红盘，投资属性明显；但现在涨幅跟上来的楼盘，自住属性突出。

其实这也不难理解，楼市遇冷，投资客撤离，被拱火的网红盘，失去背后的力量后，自然熄火了；

相反，那些自住属性强烈的楼盘，大环境对其需求影响甚小，房价仍能保持正增长，涨幅也就慢慢便能赶超网红盘。

事实上，除了环境，这小区的综合实力并不弱。

新福港鼎峰，保利香雪山，地段很优秀，位居区府附近，周边是公园、区府、演绎中心、万达；

科城山庄，除环境外，亮点还在于圈层纯粹，坊间称之为“公务员小区”。

再者，挂牌量也是影响因素之一。

供求影响价格，这是很朴素的经济学原理。

看看之前，之前的网红盘，现在挂牌量惊人：

万科东荟城，挂牌量高达339套；中海誉城，挂牌量412套；

反观保利香雪山，挂牌仅有27套；新福港鼎峰17套。

一边是，业主恐慌性卖房，大量抛售，一边却是卖家惜售，挂牌稀少，在当前的大环境下，谁只能互相卷，谁又能卖出价，不言而喻。

事实上，前几年，科学城开发的项目都是主打刚需，改善型楼盘本来就不多，特别是如果想买大户型，大概率也只能在这些二手盘中选。

稀缺性是其房价能在当前冷到冰点的楼市中继续保持正增长的重要原因。

当然，长跑比赛并未结束。

我们之前说过，科学城，正在从刚需市场全面迈入改善市场。

新房市场中，正陆续涌入星河湾萝峰、长岭雅居、广开控股·云锦等品质项目，改善市场接下来或也不得不内卷。

谁能成为最终赢家，还存在一定的变数。

作为买房人和业主，我们要做的是把握好买入、卖出时机。