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通州太玉园,北京最大的小产权小区之一,有望“转正”吗?

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北京章哥,房地产从业20年,通晓业内门道,我不做所谓的“专家”,只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

通州太玉园,20年前才700一平却没人买,如今2万一平,就算能转正也有人不愿意。

这还真不是瞎说,太玉园最早是“旧村改造”的项目,就是让当地村民退出宅基地之后集中住楼房。

太玉园应该是2000年前后开始实施的,政策好像是正房1:1,厢房和杂合间什么的2:1。那差不多就是一个宅基地能换一套三居室。然后超出的面积单花钱,600一平的成本价。

在村民看来无所谓产权,这本来就是拿自己的宅基地换的,仍然和以前一样,根本就没想过卖。所以前些年曾经有过转成正规产权的传闻,但村民的意思就是不花钱可以,让交钱的话就不转了,确实没什么意义,世代自住的房子,无所谓产权。

当然那会儿也对外销售,外来户加100块钱,700一平也不算贵。那会儿应该还没有东区,西区买个100平的才7万。但当年这地方除了河道啥也没有,极少有人买。

北京的小产权最早几乎没有零售的普宅,都是别墅为主,是卖给有钱有车想享受的人群的。另一种就是给各单位盖的宿舍楼,打包团购当公房。毕竟那会儿几乎没有投资的概念,城里人也没必要自己跑村里来买房。

20多年前都没什么大小产权的概念,稀里糊涂的盖,懵懵懂懂的买。有的拆迁安置房甚至就是小产权,连房管部门都不在乎。比如丰台五里店,那就是当年宣武的安置房,到现在还没折腾完这破事儿呢,历史遗留问题。

那会儿的老百姓都迷糊,觉得反正以前的房子也是租公家的,现在换成面积大的挺合适,所以根本就没奢望什么产权。这都是后来房子涨钱了,百姓们也有了产权意识,这才开始重视。

太玉园真正对外销售是在2006年前后,北京房价暴涨的时候,这里号称一期开盘2000块钱左右。但这里毕竟是六环外了,太远了,所以传导次序都靠后,应该是到年底的时候才火起来。但升值幅度在那会儿也不慢,几乎就是出道儿即C位,在周边项目的衬托下,很快“张家湾小产权一条街”的名气就打出去了。

之后就是这样儿吧,屡次被打击,屡次死灰复燃,房价和过户费还都跟着涨。挺有意思的,也算跟随大盘,落后的不多。

北京打击小产权大概是从2007年开始的,2009-2010年更加重视,2012-2013年的力度最大。之后的小产权新建规模就小多了,不少都是以大棚的形式打擦边球,甚至还有拿房车营地当噱头的。但又经过2018-2019年的大规模强拆,到现在还敢肆无忌惮盖房的极少了。

2012年为了配合打击小产权,还判了几个开发商呢。最重要的应该是房山青龙湖的,几个人凑钱想开发别墅,还没挣到钱呢就被强拆了,然后几个合伙人也被判刑。最重的应该是无期,罪名是“合同诈骗”。

那些年被拆的小产权根本数不清,动不动就多少万平米,昌平香堂闹出挺大风波,众多名人为自己的不合法行为喊冤。但又能怎样?拆了也就拆了。

但这主要都是别墅和在建项目,已经入住的普宅类型的一般不拆。主要有两点,一是涉及的人多,没必要引发大的矛盾;二是这些普宅大多数都是没占用耕地的,一般都是宅基地或山坡地,所以可以先留着。而一旦占用耕地就麻烦了,如果再是“基本农田”,那就天王老子也罩不住了,拆你没商量。

前些年是隔些日子就有转正的传闻,基本都是中介公司造的谣,故意歪曲解释政策。最大的风波就是2013和2014年,先是拿“农村土地流转”说事儿,然后又说是改为共有产权房,闹的沸沸扬扬的,房价据说还真的炒高了。但之后就是辟谣呗,弄的主管部委都哭笑不得的。

这就跟公寓似的,业主们明知道自己的房产不太合法,但总幻想能以自己认为最划算的方式来解决。怎么说呢?可以理解吧,人是必须拥有梦想的,万一实现了呢。人类是为了“生活意义”而存在的生物,抱有希望则是生存本能。

太玉园特殊的一次是传说拆迁,为了环球影城建配套什么。好几个人问我能不能投资,说是政策内定了,按1:2进行补偿,是否能赌一把?

卧靠,如果这政策是真的,那指不定谁疯了呢!一套小产权假定价值200万,拆一赔二就是400万,然后还是大产权的,那价值至少翻番还多,奔千万了。

这得多傻的领导能制定出这政策啊?相当于你买辆走私车,然后让交警没收了,退回来两辆崭新合法的。那这都不是傻了,而是跟中央或宪法对抗,鼓励炒作小产权。真不知道这些人的脑子都是怎么长的?

北京的小产权其实不难解决,而且肯定不会按照业主们的想法解决。没别的原因,就因为规模太小,掀不起风浪。有些小城市小产权动辄占比30%以上,人多势众不好办。而北京呢?太玉园几乎算是最大的之一了,但也不过是1万来套,全北京的加起来不过是10万不到20万套。在800万套总量里占比也就2%左右,闹不出什么风浪。

这就是个简单的逻辑问题,看政府是照顾多数人还是少数人的利益了。但一般来说,犯不上为了帮2%的不守法的人发财,而损害98%的主流守法人群的权益,实在不划算。而且这2%里还有不少是本地村民,人家那好办,本来就是宅基地。但后来买小产权的,就都未必能如愿解决了。

今天想起这事儿来,是有个太玉园的业主来问,说自己是穷人,政策应该照顾。卧靠,住着200万的房子,然后说自己是穷人,看看北京和全国守法公民们是否认可吧……

关注“章哥说买房”公众号,有房产相关问题可以向我提问。

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