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中信证券:房地产需求结构性分化趋势明显

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  文丨张若海 张全国 陈聪 王博隆 汤可欣

  积压购房需求的释放推动了年后房地产销售的回温,在前期积压的需求释放结束后,4、5月商品房及二手房销量环比持续走弱,进一步引发市场担忧。我们从分城市环线、住房户型、小区物业费的维度跟踪了房地产销售数据的走势,发现需求结构性分化趋势明显,期待结构性需求复苏后的再平衡。

  ▍地方政策持续发力,提振房地产市场。

  地方政府持续发布利好政策,据克尔瑞数据, 2023年4月1日至5月23日,区域房地产政策以保需求为主, 19省市发布22个松绑政策,落地相关措施以优化公积金贷款额度、首付比例为主。19省市中,安徽、河南两省优化住房公积金部分提取政策,大连、郑州、宁波三个准一线城市优化公积金提取、贷款相关政策。重点政策方面,泉州、大连下调首套房公积金贷款首付比例至20%,青岛下调首台房商贷首付比例至20%;青岛、南昌、宁德鼓励尝试房票安置。

  ▍新房交易复苏暂缓,各城市环线结构分化明显。

  2023年5月,商品房交易量同比正增长,周度交易量震荡中短期走弱。根据Wind数据,2023年5月前29日,30个大中城市的商品房成交量同比增长15%,增幅缩窄;最近一周(5.22-5.28),环比下降10%,环比短期震荡。高能级城市新房交易量同比增幅较高,2023年5月前29日,30个大中城市内,一线、二线商品房交易量同比增长84%、10%,而三线城市商品房交易量同比下降9%。在房价上,70个大中城市内,2023年4月,一线、二线城市新建商品住宅价格指数同比上涨2%、0.2%,而三线城市同比下降1.9%。

  ▍二手房交易量同比增幅收窄,环比轻微下降。

  从100座样本城市的二手房成交量来看,统计各主要中介平台(含我爱我家(行情000560,诊股)、兔博士、中原地产、21世纪不动产、麦田、贝壳平台,下同)的数据发现,2023年5月前11日,100样本城市二手房成交量同比提升48%,同比增幅收窄;环比视角,近三周(4.21至5.11)周度成交量下降5%;分环线看,低基数原因,一线城市同比提升68%,同比增幅最高,二三线城市同比提升幅度均高于40%。

  ▍二手房交易存结构性差距,优质二手住房交易量较21年同期增速高于刚需性住房。

  大户型、中高档物业费二手房交易量较21年同期增速较高。统计各中介平台的数据发现,2023年4月,分户型来看,一居二居、三居二手房交易量较21年4月减少26%、4%,三居以上提升16%;分物业费来看,100个样本城市内,物业费低于1元/平方米、位于1-2.2元/平方米区间的二手房成交量较21年4月减少29%、18%,而物业费位于2.2-3.2、3.2-4.2元/平方米区间的二手房成交量减少幅度低于7%。环比角度,2023年4月,各户型、物业费二手房环比下降幅度接近。

  ▍全国土地成交同比量减价升,一线城市土地成交热度最高。

  全国土地成交量下降。根据Wind数据,2023年4月,100个大中城市的供应住宅用地规划建筑面积同比下降38%,成交住宅用地规划建筑面积同比下降54%,而楼面均价同比提升28%。分环线看,一线城市土地市场热度较高,根据Wind数据,2023年4月,100大中城市内,一线城市成交住宅类用地,规划建筑面积同比增长237%,成交楼面均价同比增长29%,而二、三线城市成交住宅类用地,规划建筑面积同比均在-50%左右,楼面均价同比-28%、4%。

  ▍投资建议:

  积压购房需求的释放推动了年后房地产销售的回温,在此前积压的需求释放结束后,30大中城市新房销售和100样本城市二手房销售均环比走弱。而供给侧一线城市和二线城市的土地成交量,需求侧优质住房和刚需性住房的二手房交易量、一线城市和二三线城市的商品房签约量均呈现明显的数据分化,建议关注市场的结构性变化。

  ▍风险因素:

  我们基于多个中介平台统计的数据进行研究,可能存在数据样本不足、数据误差及数据缺失问题,进而可能影响到相关数据的准确性;地产销售不及预期;地产扶持政策执行进度、效果不及预期。

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