上海楼市：主城区新兴板块买房潜力大！

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔您好！请教个问题：我目前刚刚毕业，走的留学生落户，预计年底完成，故积分不高（50出头），想在上海买房（婚前），预算500-600w，希望是新房（因为我自知积分不高所以对地铁盘不抱什么太大期望），可以不考虑未来学区规划问题但对未来楼盘周边配套的发展还是比较看重的。如果您方便的话还希望您给些可选楼盘建议（工作在闵行莘庄，开车通勤时间长一些也可以接受），或者说您更建议我还是等积分涨一涨（多工作几年）再考虑买房事宜呢？

沪叔：:你好，600w，定位是外环边缘，近郊版块，地铁1km内的新盘，也可能有机会，但是要碰运气，基本上几率较小。北闵行发展早，版块接壤市区，核心资源多，目前房价也基本都是闵行领跑，从东北到西南，依次是金虹桥-古美-静安新城-梅陇-七宝-莘庄-春申这些版块。

这里面大部分版块是没有新房供应的，即便有也起码是7w5的备案价，基本是超出您的预算，而且由于这类地段新房稀缺，基本都是高分新盘，65分打底的这种，您打新是没有机会的。

因为，您目前买新房也是一个婚前财产，以后5-10年应该还是要置换的，无非就是自住过渡+再次换房的一个增值翘板，就近考虑的可以有两个不错的方向，一个是大虹桥周边捡漏，一个是南闵行吴泾的新房供应。

提问：沪叔，你好，预算在1000-1100万，上周末去看了秀水苑和复兴苑，房龄都比较老，不懂为什么房价还这么高，看房操碎了心。

沪叔：我们经常说买房看地段，优质的地段周围会有大量优质的资源，真正的好地段房子会在三五年后完善各种配套，地铁，学校，医院，商业等，随着一个个利好落地，房价自然涨起来，这样才是赚钱的好地段。上海楼市好地段不等于传统市中心，这些年新区发展，三十年河东，三十年河西，风水轮流转。为什么投资买房本地人不如外地人？本地人有较浓的地段情节，外地人更愿意相信未来。所以选择地段要考虑它的时间价值。时间带不走的，是房产抗跌的基础。时间越久越稀缺的是价格上涨的动力，如何判断地段的潜力详见知识星球。这两个小区所在的地段都比较优越，复兴苑在黄浦区新天地板块，坐拥新天地、淮海中路两大商圈，临近世界500强的企业，而且小区对口学校有第一梯队的学校；秀水苑在黄浦区董家渡，是两大金融城的核心地区，各方面配套也很不错，所在的董家渡的竞争力也越来越强。

提问：沪叔，你好，想要投资买房，总预算大概在300-400万，沪叔有推荐的吗？首付150左右，首贷无房，二手房如果投资效益好的，最好还是倾向于二手房。

沪叔：你好，不一定，新房是政府限价的，2-3年的等待交付+不确定的摇号或入围积分+一般化的交付品质，这个是大多数当下新房面临的弊病，但新房限价，总价越高，地段越往市区走，越核心地段或新开发片区，新房和同版块的次新二手商品房倒挂越多。

从投资的角度来说，150w首付正常选择二手是300w以内，这个预算不如买新房。1房和这类价位的老破小，是投资避坑点，那如果要考虑2房，基本上都是郊区新城的2房了。

提问：首套房，我想问下华漕13号线延伸94年的老房子像金丰小区和诸新三村值得投资嘛。总价350万左右。

沪叔：纯投资主要就是看版块增值，一轮楼市一轮预期增益，增益浮动和版块的几个因素有莫大的相关性，不过都是基于当下配套和现有因素增益，房龄老透支增益+已有确定地铁但周边配套未跟上，这里不算是最优选，前湾规划兴许会落地，前提是要有人有消费力，时间比较久，这个房龄的房子投资脱手也是个问题。

提问：沪叔，你好 想了解一下目前大疫情背景下你对上海楼上的判断，三千W左右，也考虑小朋友的氛围圈，规划未来自住接近十年，目前在关注联洋板块，这个价格目前感觉有些高不成低不就，也不是很想贷款，但是目前喜欢的房子都需要做一些贷款，不知道您推不推荐贷款？还有现在疫情情况不稳，应该疫情后立刻购买还是再缓一缓购买？还请给到一些建议。

沪叔：你好，疫情前提下，除了一二线核心城市外，各地房源库存去化压力大，三道红线政策仍然没有放宽，房企资金压力大，各地基本已经都在采取或多或少的“救市新政”，对于上海来说，购买力的基本面一直都在，需求远大于供给，每年看房客群在60w左右，新房供应8w套，二手房月均1.3-2w，年成交在20w左右（非楼市年），所以疫情后市场会基本稳定一个月左右，六月解封后，新房二三批次基本都会陆续上市，开始冲击楼市，如果新房整体热度高，那么对应版块和原先就热门的二手版块，都会保持较高热度，如果有需求今年下半年上车是可以的。

按揭这块，不判定是否大疫后是否会有政策放宽，但金融和按揭这块一定会有放水和降息的可能，所以贷款看需求，上海在整个长三角城市群的按揭利率首低，所以算是比较划算的，如果要做经营贷，选择3年或5年利率较低的产品，先息后本会比较划算。