滨江东的江景豪宅，有点尴尬

我是紫沐，这是我第319篇日记。

上篇日记（保利锦上印的合理价位在5.5万），分析了一个荔湾网红新盘，可点击链接了解。

滨江东的江景豪宅，目前处境有点尴尬。

从住的角度去看，一线临江看珠城，周边又有成熟配套，确实很舒服。

但从资产的角度去看，它的流通性在减弱。

虽然滨江东离琶洲不算远，未来3-5年琶洲起来了，还是能吃到一波外溢红利。

但这里面，不包括滨江东的江景豪宅。

原因也简单，性价比太低了。

像珠江广场、海珠半岛、中信君庭、中海锦苑这些，一套大平层要2000多万。

一看产品，港式设计、阳台小气，没有豪宅感，对品质有要求的买家不喜欢。

一算前景，又打不过广州塔的同级产品。

比如珠帝的克莱252也是2000多万，离琶洲更近，本身又有广州塔的规划红利，涨幅肯定更好。

所以滨江东豪宅现在的情况就是有价无市。

单看挂牌价，好像表现还不错，有跟上市场涨幅。

但事实上，成交很难，真想卖得降价。

不知道大家有没有看出来，滨江东豪宅尴尬的原因，就是总价太贵。

光从单价去看，核心区临江盘单价10万左右还可以。

但面积一叠上去，200多平，放在一个逐渐老去的板块，就有点老破大的味道出现了。

而老破大和老破小，现在都是被抛弃的，是买房要避开的。

加上总价一上去，竞争对手就变强。

滨江东放在广州，确实能把很多板块比下去。

但对手换成珠城、琶洲、广州塔，该打不过还是打不过。

所以滨江东存在总价约束。

超过2000万，是不太建议买滨江东的，容易跑输。

事实上1500-2000万这价位，滨江东的竞争力已经下降了。

珠城中、天河公园、广州塔这三个板块，就能分掉很大一批追求涨幅的、追求学位的、追求预期的买家。

滨江东比较能打的，还是1000-1500万这价位段。

几个对手板块，金融城和牛奶厂住得没它舒服；天河北没有江；广州塔买不到太好的产品..

滨江东的三四房，也就更容易进到买家的选择名单。

老牌豪宅的流通性，往往受制于板块上限。

天花板很重要，但前期往往看不出来。

比如珠城中和珠城东，前两年大家都涨得很开心，看着没啥差别。

但到现在，23万的花城湾已经很难再突破，30万的广粤尊府和汇悦台上冲担子还很轻。

天花板的影响力，越到后期才越明显。

可惜很多人看到的时候，已经有点晚了。