深圳,是中国市场化程度最高和市场体系最健全的城市。
也正是因为宽松的市场环境,造就了深圳四十多年来独一无二的高速发展。
2022年,深圳GDP生产总值为32387.68亿元,同比增长3.3%。
不管是大疆、华为还是腾讯,深圳之所以诞生这么多全国乃至世界知名的创新型企业,最关键因素在于深圳创新创业环境的高度市场化。
深圳的创业者理念跟其他地方不一样,他们找的是市场,而不是找市长。
租房同样需要市场化
跟深圳大大小小的企业一样,租房同样需要市场,而不是市长。
但诡异的非市场行为不止一例。
今年春节开工后不久,深圳安*微*开始吹响进入深圳城中村规模化品质化改造的号角。
如何获取房源?
最简单粗暴的方式,就是以高于市场价的拿房成本获得城中村业主的房源,经过装修改造之后再对外出租。
这跟市面上的二房东,有什么差别?
只不过,一个姓国资,一个姓民企。
而且,安*微*高层领导接受媒体采访时承诺,“改造后的大部分房源,单套租金与改造前基本持平,即便个别房源存在改造成本高而造成租金小幅上涨,涨幅也不会超过原有租金的10%”。
对包租模式了解的行业人士都清楚,在高价拿房之后,经过七七四十九道繁杂的软硬装之后,涨幅不会超过原有租金的10%,这其中没有一些弯弯绕绕,很难达到。
这跟当年深圳住建部门打击的“高收低租”行为有几分相似?
历史一再证明,高价拿房,低价出租,不是开玩笑,迟早走向资金断裂。
可是安*微*们不怕,因为装修改造可以拿到补助,具体金额暂时没对外,但数目应该不会小,否则玩不转这一套模式。
安*微*全体上上下下的员工也需要养活,即便是国企背景的企业也需要存活,总不能一直用纳税人的钱去养活吧。
要想长久存活下去,市场化经营是必不可少的。不论是姓国,还是姓民,只要在市场经济体制下,都离不开市场化行为。
深圳十四五规划将建设筹集保障性住房原目标54万套(间)提高到不少于74万套(间),其中保障性租赁住房增加了20万套。
“各区年度保障性租赁住房筹集任务完成情况纳入政府绩效考核”,深圳城中村进入“统租”时代。
但安*微*扰乱市场行为的行为,靠政府补贴的行为,靠纳税人的钱养活的行为,能够持续多久?
深圳想学新加坡模式,你去看看新加坡组屋,价格之所以如此之低,原因有二:
一是得益于新加坡的土地国有制度和低价卖地模式。新加坡地小人多,接近90%的土地掌握在政府手中,这些土地以低价转让用于大规模建设组屋,从而保障了组屋的廉价优势。
二是组屋供应相对充足,不存在人为制造的短缺。迄今为止新加坡建设了110多万套组屋,超过当地房屋总量的7成,覆盖超过80%的人口。新加坡住房自有率高达91%,位居全球第二位,遥遥领先于其他发达城市。
“深圳的统租,不过是挤占了存量房屋,而这些农民楼原本就已经承担了本该政府承担的保障低收入人群的居住需求,而且价格足够低、存量足够庞大。”某位业内认识的观点一针见血,他既是深圳土著,又管理着数千套品牌公寓。
不管是大举进村改造的安*微*还是深陷白芒村涨租争议的深汇通公司,它们进村统租,并未带来增量,却是周边房租上涨的“刽子手”。
道理太简单了,当因为统租被清退之后,这些租客因为工作或生活或孩子上学的种种原因,继续选择在某个片区租住,这些片区的房子要涨租,谁能拦得住?
有的时候,行政手段干预不了市场行为。
一个渔村之所以成为全球瞩目的大都市,深圳是市场化和制度化的产物,更是一代又一代深圳人拼搏的结果。
如果肆意用行政手段干涉新深圳人或者低收入城市服务人员的生存空间,对于市场化运作的深圳有何意义?是不是践踏了市场化成果?
统租,请慢慢来
出租屋能实行统筹管理吗?一连串的问号成了业主、租住人员、二手房东、企业方的共同疑惑。
这其中,统租价格更是各方讨论的焦点。
此外,统租后的安全管理也是租住人员首先关注的问题,而二手房东们则为统租后或将面临失业而忧心忡忡。企业方也希望通过政府引导统筹出租屋,给员工提供舒适的生活环境,减轻他们的后勤服务管理压力……
广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为,统租城中村是深圳多渠道公共住房供应的重大创新,贯彻了国家提出的超大特大城市稳步推进城中村改造,也是存量盘活的重要渠道,而且也符合高质量发展,供给侧改革和积极探索新模式。
但目前看,这个工作推进得有些疾风暴雨,急于在短期内实现大体量任务增长。俗话说,萝卜快了不洗泥。太快了,就会导致工作方式上存在很多瑕疵,比如对现有租户的大规模清退,必须以更高的租金统租,导致房源供应短期内急剧减少,而搬离的租客需要寻找新的居所,需求短期内释放,不利于稳定租金,实现职住平衡,不利于稳定社会情绪。
这本来是一项民生工程和民生实事,完全可以做得更好。李宇嘉认为,首先应该做好统租片区供需评价和影响评估,即要统租一个项目时,要评估现有租客在周边是否有适宜的同类房源选择,以降低搬家的成本,尽量不影响其职住平衡的诉求。
如果周边房源供应紧张,最好保持租赁供需现状,不要去安排统租,以避免对现有的租赁生态造成冲击,导致短期内供需失衡和租金上涨。或者,安排少量统租以丰富片区内多元业态,构建高中低档租赁供应,提高可选择性。
当下,城中村是片区租金的稳定器,适应深圳外来人口的租赁需求,其“低租金、小户型、区位优”的原生特征,是对庞大低收入外来人口需求的自然匹配。即有什么需求就有什么供给,这是最好的安排。政府不应该用洁癖的眼光来看待所谓的低端和脏乱差。
政府要做的,就是把物业管理、咖啡厅和篮球场等新市民需要的引进来,把水电管气路网等短板和缺失补上,尽量不要大改室内空间,以降低运动式改造对市场供需和情绪的无谓扰动。如果确实需要改空间的,也应该逐步推进而不是一阵风,原有租户尽量避免短期内大规模搬离。
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