这个板块的算盘打得，珠江新城都听到了

这个38°的天气，我在大石找到了一个神秘新盘。

上馨华府。

是不是没听过？放心，很多地产老炮都没听过。

它还有个名字叫“滨江绿园三期”，距离龙湖项目直线距离约800多米。

目前，上馨华府已经开盘，售价约4.1-5万/平，户型建面约89-135平。

其实，这个新盘，也不是很新，历史有点久远。

销售人员介绍，楼盘在2012年就通过规划，顺利开工，并在2015-2016年，项目就已经竣工，就成了现在的准现楼。

好家伙，卖成准现楼了。

其实，看楼栋的颜色设计和外立面也能看得出来，这几栋楼是有点年份了。

至于为什么这么多年一直没有动作，也很低调，没怎么对外宣传。

现场销售说：“老板不急回款，没有资金压力。”

有些房企，是因为缺钱，实在推行不下去；这一家开发商是不差钱，慢慢卖。

这话听起来够“凡尔赛”，像“番禺李嘉诚”的投资手笔。

等了那么多年，开发商也是希望等等好的价格和市场。

奇货可居嘛，毕竟大石这条沿江居住带，氛围好，又很成熟。

在龙湖地块入市前，近几年都没什么对手。

从已经拿证的楼栋来看，开发商的确没有做任何的抵押，是很干净的项目。

而且，已经是准现楼，开发商认真搞一搞，1-2年是肯定能收楼的。

换句话说，大家现在买房追求的确定性，这里能给到。

综合来看，上馨华府的配套很不错。

距离大石地铁站大约900米，走路要十几分钟，一条直线上个坡就到了。

隔壁就是新光快速，自驾去珠江新城大约30分钟左右，去万博商圈的话不到5公里（数据源于百度地图）。

学校的话，小区没有配建，但附近有大石中心幼儿园、大石中心小学、大石中学、富丽中学。

项目占地面积2.1万平，建筑面积6.8万平，3栋住宅楼，只有461套房源，算是一个低密小型社区。

产品定位刚改，建面约89、95、96、135平的户型，均为三房两卫的设计。

左右滑动查看户型图（建面约89-135）

由于是几年前的老户型了，和一些新盘的户型设计实用率肯定有差距，但总体来说是一个不过不失的产品。

建面约96平的户型比较推荐，和95平的总价不会差太远，但是有阳台可以望江。

项目吸引人的点，是前后视野。

这个项目不像龙湖的新项目，被锦绣银湾半包围，而是前后视野都极其开阔，南侧是城中村，北侧是只有几层的商业裙楼，可以望江。

尤其是高层视野，如果天气好，甚至还能望到广州塔-珠江新城。

总结一下，低密度带花园的社区；交通比较方便；江景视野不错；准现楼，所见所得。

缺点是，项目是一个小开发商，展厅比较简陋，没有太在意面子功夫。

此外，新光带来了交通便利的同时，也带来了噪音影响。

自从迎宾路地块被抢到摇号，沉寂已久的大石板块，突然吸引来了多方的关注。

随着疫情的放开，现在这个开发商也出来吃肉喝汤了。

瘦田无人耕，耕开有人争。

显然，上馨华府借着隔壁地块摇号造的势，提前入市了。

销售人员表示：“迎宾路地块出让后，有很多天河客户过来看房，大部分都是在珠江新城上班的。”

我从珠江新城过去，地铁3号线半个多小时就到上馨华府了。

大石的交通、江景、配套、价格都是很有竞争力的。

交通方便，3号线地铁站，新光和华快无论是去珠江新城和万博都很方便。

一线江景，江面很干净，滨江步行大道也很安逸。

附近，星河湾、锦绣银湾都是开发多年的大社区，板块配套很成熟。

当然，最大的原因是性价比。

比如说，准备入市的海珠西新盘6.8万/平，天河汇景新盘内部认购7.8万/平。

注意，这都是起售价，有不少好的单位都超过9万/平。

以珠江新城10公里画个圈，会发现大石的确被低估了。

天河、海珠的产品越来越改善，价格越来越贵，很多需求外溢了。

大石，可以打到他们的需求，交通和居住舒适度。

除了海珠、天河的客户，其实大石内部，也藏着大量的置换需求。

附近有星河湾、锦绣银湾、富丽家园、滨江绿园一二期、翡翠湾等二手盘，很多都是过万套的超大社区。

而且这些项目，基本都是楼龄超过10年的老旧社区，甚至还有不少楼梯房。

很多人都习惯了大石比较安逸的生活环境，想换新房但又不愿意去更远的地方，舍不得珠江。

天河、海珠的上车门槛又太贵了，一直在观望。

这一点，其实从龙湖的配置能看出来，直接全四房，只打改善客群。

有龙湖出手，社区品质感会上去，板块价值也会进一步被龙湖抬高。

不过，买在这里，就要接受大石本质上是一个纯居住板块。

大石就主打一个确定性，住得舒服。

周边配套很成熟，现成的交通、学校、医疗体系，什么都不用等。

但是，这也注定了没什么特别好的概念，只能吃主城区的外溢。

没有产业和规划的炒作，这种小透明属性，也让大石房价没有在这几年一飞冲天。

龙湖拿地成本2.4万/平，旁边的新光快速西侧地块估计也差不多。

板块内二手3-4万/平，还是10多年的老房子。

现在楼市分化，越来越严重，核心区越来越贵。

比如，珠金琶，但是相对应次生板块如鱼珠，沥滘，大石板块承接居住需求，也会重新焕发第二春，这也是很多开发商看多这里的原因。

不过，上馨华府要想PK龙湖和南通亚伦，只能打出货时间差和价格战了。

拼品牌和产品力估计拼不过，但现在就没有出货，行得快，好世界。