向非本村村民转让宅基地的合同无效，但占有多年请求返还不予支持

李某某与王某某于上世纪九十年代结婚，并于2002年6月20日补办结婚登记。坐落于房屋的所有权（房屋所有权证为宜房权字第Ｂ××6号，建筑面积209.98平方米）于1996年6月5日登记于王某某名下，土地使用权（使用权面积为123.22平方米）于1993年10月20日登记于王某某名下。

2002年12月2日王某某与许某某签订协议一份，王某某将坐落于（包括部分家具和杂物）作价63800元转让给许某某。2002年12月2日王某某出具收条一份，该收条载明：今有大浦镇施荡村王某某收到许某某房款63800元。后李某某、王某某向许某某交付了案涉房屋及房屋所有权证、集体土地建设用地使用证，许某某入住了案涉房屋至今。

2021年7月23日王某某就案涉房屋进行了补证，案涉房屋的不动产权证号为苏（2021）第0××4号，权利类型为宅基地使用权／房屋（构筑物）所有权，宗地面积为107.59平方米，房屋建筑面积为209.98平方米。

原告李某某向法院起诉请求:1.请求确认王某某与许某某于2002年12月2日订立的《协议》为无效合同；2.判令许学成向李某某、王某某返还坐落在××镇××村××组××号××地上的房屋；3.判令本案诉讼费用以及在诉讼过程中如有因鉴定、公告、勘验、翻译、评估、拍卖、变卖、仓储、保管等发生的费用，由许某某承担。

一审法院认为：案涉协议虽系王某某、许某某的真实意思表示，但购房人许某某并非房屋所在村集体经济组织成员，其购买该农村房屋涉及相应宅基地使用权的转让，违反了法律、行政法规的强制性规定，该协议应属无效，故对李某某要求确认王某某与许某某协议无效的主张，予以支持。但王某某与许某某之间房屋买卖时间较长，且许某某房款已付清并已实际占有使用该房屋十多年，基于诚实信用原则，应本着尊重现状、维持稳定的原则，承认购房人许某某对该房屋享有继续占有、居住和使用该房屋的权利，故对李某某要求许某某返还房屋的主张，不予支持。王某某既未到庭参加诉讼，又未对李某某的权利提出异议，应视为放弃自己的诉讼权利，由此产生的不利后果由王某某自行承担。

一审判决：一、确认王某某与许某某于2002年12月2日签订的协议无效。二、驳回李某某的其他诉讼请求。

一审判决后，原告李某某不服提起上诉。

二审认为，案涉房屋买卖的协议虽属无效，但许某某付清房款并实际占有该房屋后，已在该房屋居住使用二十年，如返还房屋，不仅影响许某某的稳定生活，也有违诚实信用。一审法院本着尊重现状、维持稳定的原则，对李某某要求许某某返还房屋的主张未予支持，并无不当。综上，李某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

二审判决：驳回上诉，维持原判。