聊一聊房地产

我对房地产行业不太懂，几乎没写过，今天斗胆来聊一聊，说得不对的地方还请多多包涵，明天笔者将推出《阅文一季度业绩前瞻》，敬请期待。

周五中概股普涨，无论港股还是美股中概。有一个刺激因素，是市场传闻政府将发布一揽子房地产行业刺激措施，所以房地产板块涨幅居前，龙湖地产涨超17%，融创中国涨超12%，贝壳也涨了6%以上。

彭博发了一篇新闻描述该市场传闻，这里不太方便截图展示，需要的朋友可以在我们公众号后台发消息“彭博地产”自动获取。

不过笔者认为，真正让中概大涨的直接因素，是人民币汇率止跌回升，且市场预期人民币这一轮下跌可能阶段性探底。所以普涨的是中概，A股并没有什么异动。

当然，中概股还受一些其他利好影响：比如市场判断美联储本轮加息预期减弱；比如国内媒体放风说中美审计合作进展顺利，虽然并没有透露实质性进展内容；比如近期，库克、马斯克、摩根大通总裁戴蒙等一系列欧美商界大佬访华，以及潜在的英伟达创始人黄仁勋访华。

当然，我们认为最后一点影响其实有限，但聊胜于无。

还有一点被忽略的是：本轮中概实际上超跌了，本身也有反弹需求。

但总体来说，中概股（包括港股）的定价权仍掌握在外资手中，目前来看，外资对中概的价值判断，从重要性上排序，分别是政>汇（汇率表现）>经（经济发展）>企（公司业绩），所以整体上仍然是反弹行情，未到反转时刻。

说到地产，笔者想起来前阵子看到李蓓跟雪球老板方丈的访谈。

我个人挺喜欢方丈，对北大才女李培也比较欣赏，但是老实说，那个访谈让我对李培的好感略降低了一点，主要是她对中国房地产行业的判断，个人认为是稍显稚嫩的，因为篇幅关系，这里不展开叙述了。

好了，说回房地产，本文将主要讨论以下几个问题：

房地产与互联网行业特征及相互关系；

房地产行业可能正在经历“云计算”浪潮；

为什么说房地产不值得救。

1.某种程度上，房地产和互联网是一样的

他们都像是附着在实体经济上面的一张网，与商业结合，房地产构成的是商业地产，互联网构成的是电商。

遍布全国的万达广场、百联商厦、银泰商业跟各类电商平台其实是类似的商业模式。

所以，我一直说，电商平台抢的并不是品牌、工厂的生意，也不是赚的消费者的钱，它们只是因为效率更高，商业模式更先进，抢了商业地产的生意。

也许，这也能解释，为什么房地产行业被打击后，互联网行业接着被整顿了一遍。

但是，两个行业的未来和潜力很可能是大相径庭的。

影响房地产行业的几大生产要素中，用户需求、资金、土地供给都完全或者部分受政府控制。

用户需求方面，各大城市忽松忽紧的购房政策是影响主因；资金方面，不论是买地资金还是消费者贷款资金，都来自银行，而银行的放贷政策受政府统一管理；土地供给就更不用说了。

相对而言，互联网行业的用户需求是自由的，资金要么各大公司已经自给自足，要么由各类投资基金输血满足。互联网行业好像没有一个像土地之于房地产的核心要素，如果一定要类比的话，可能是云服务。

所以我们也看到了，为什么这些年国有云服务厂商发展如此迅猛，而掌握核心技术的BAT们的云计算有点失速。

不过即便是云计算，它也更多是技术和资源（带宽、数据库、机房）的结合，而不像土地之于房地产行业，就是纯资源，且完全受政府支配。

我们有机会看到，随着云计算产业的发展，尤其是它与人工智能（Aigc）的结合，BAT们的优势会再一次凸显。

总体来说，政府对于互联网行业的控制能力是相对有限的，而对房地产行业，则完全掌控在股掌之中。

且互联网行业还有一个非常重要的生产要素，就是技术人才，某种程度上它的重要性甚至凌驾于一切之上，没有资金可以融资，没有需求可以创造，计算资源更不用担心。

房地产行业是基于土地这一核心要素建立起来的产业；互联网是基于人才、技术建立起来的产业。

这是它们最根本的不同，也是我们认为互联网行业会有比房地产行业强韧得多的生命力的核心原因。

2.房地产行业可能正在经历“云计算”浪潮

据我了解，像上海这样的大城市，出租型公寓正越来越多，一个新的趋势是：国有房地产开发商已经亲自下场。

在城郊一些大片大片的高楼，建的全部是一居室或者两居室的公寓，由于国有房地产开发商实力雄厚，资金、拿地都有优势，现在的公寓已经颇有国外公寓小区的架势：完全为出租而开发，里面配备完善的保洁、健身、公共办公、停车等基础设施，周围配备休闲娱乐美食一条龙服务，价格市场化。

另据我了解，这种现象不是孤例，深圳也有很多类似的国有房企下场。

这可能是一个标志：过去20年以房价上涨驱动的财富聚集效应，彻底终结了。

连国有房地产开发商都清楚这一点，转型公寓租赁市场可以说是迎合这一风向的市场表现。

以前是个人把持城市个人租赁市场，后来升级为私企公寓，曾经出现过一些风波，比如蛋壳公寓暴雷等，现在国企也来这个赛道了。

你嗅到这故事背后的味道了吗？

房地产的本质，就是将土地这一核心资源包装成资产，售卖给消费者。自有住房类似于IT支出的服务器时代，每个用户自己买一套房子，自己装修后居住，就像以前的公司基本上都自购服务器，自己组建IT团队，满足公司需求。租房则类似于企业需求上云，按需订阅，每个月支付费用/房租。

我们看到云服务行业，基本上是巨头的游戏，国外比如AWS背后是亚马逊，Azure背后是微软，还有Google、甲骨文等大公司提供云服务；国内本来是BAT的天下，可能还加一个华为。

但是这两年，云服务行业城头变幻大王旗，移动、联通、电信等国有云服务厂商异军突起，BAT们的云服务业务普遍承压。

原因主要有两个，一是移动、联通、电信等云服务商具备带宽成本优势，BAT需要向他们租赁，而国外云服务厂商时可以自建光纤的，这里的关系像不像民营公寓租赁大量房子重新包装成公寓出租赚中间的利润；二是BAT们因为安全原因无法在一些据称敏感的领域竞价接单，尤其是一些对技术要求不是很高的订单，同时有有一定的安全敏感性的话，那么BAT基本上只有放弃。

云计算其实是比现有的商业模式更底层的服务，比如我们看电商行业很厉害，规模很大，可是最终还是回到云服务的竞争，你看亚马逊做电商20多年了，实际上它的电商业务至今基本上不赚钱，或者微赚，很多地区还在亏本，它靠的是AWS在赚大钱。你看京东都3万多亿规模了，它的电商业务实际上是基本不赚钱的，当然现在能赚一点点，原因是：

阿里的核心电商很赚钱，这给了京东和拼多多等赚钱和逆袭的机会。

如果可能，阿里巴巴本可以将云计算做得很大很赚钱，而电商业务不怎么赚钱，或者赚很低的利润率，这种理想情况下，它从2020年开始一年可以增加1000亿利润到用户补贴+自建物流，这1000亿利润也不过核心电商的一半利润而已，如果云计算能赚大钱的话，那么核心电商少赚一半，甚至三分之二都是值得的，它最终会取得更大的回报。

想象一下，如果是完全市场化竞争的情况下，移动联通电信的云服务们本没有存在空间，他们合计近2000亿的云服务年度营收，至少有三分之一可能属于阿里云，那阿里云可能是一个1500亿左右营收的庞然大物（目前是770亿），利润率也会好看很多，估值可能已经超过2000亿美元，跟当下的阿里整体估值相当。

回到房地产，公寓租赁市场看起来当然远没有过去房地产景气时卖地那么好赚钱。

但高价卖地的商业模式走向终结是必然，早晚而已。

而云计算这种基于订阅的模式，在互联网领域证明了它的威力，而且它是巨头的游戏，房地产领域真正的巨头是谁，这应该是不言而喻了吧。

在三道红线等一些列政策影响下，房地产行业正在逐渐出清，倒下的绝大多数是私营房企，留下来的也不敢再贸然拿地，如果做个人租赁地产，我认为他们更加没有胜算，因为这是一个资金汇报率更慢的市场，虽然潜在收益并不见得比卖房低。

公寓楼通常健在不那么繁华的地段，围绕公寓可以建立新型的商场、便利店、休闲娱乐场所，租房赚C端用户的钱，商业体、商铺赚B端商家的钱，只要住房租赁没问题，周围的消费就有保障，收商户租金也就有保障。

这等于是一个房地产+零售结合的商业模式，只是回报周期长了点，从过去的一次性卖地收钱变成了今天的按月逐渐收钱。

这种公寓通常建的非常庞大，可以影响到周围5-10平方公里的租赁市场行情，国有地产商多建几个类似的公寓起来，不仅可以丰富周围的消费市场，而且很容易控制租赁市场行情，无力承担的年轻人只有回到农村。

另一个有趣的现象是：国内云服务厂商业务受阻，有一个重要原因是安全性担忧。

公寓租赁市场可能异曲同工。

在青年失业率不断攀升的今天，年轻人聚集在城郊结合带，他们租房、群居、生活起居有时就像黑匣子，国企开发的租赁公寓，将从很大程度上解决这部分人群的透明度和稳定性问题，将社会安全因素提升到另一个层次。

这，可能比他们给国企及背后的地方财政带来的经济效益更为重要。

3.房地产不值得救

我们需要明白一点：当房价超出正常范围时，房地产本质上就是一种税，尤其是当土地价格高企时，这种“房地产就是一种税”的属性更加确定。

从管理者的角度来说，经济不景气时，加税会适得其反；从被管理者的角度来说，经济已经这么差了，再加税大家只有一起躺平。

去拯救今天的房地产行业，无异于鼓励加税。

房地产行业永远都不可能回到过去的黄金岁月。

人口需求摆在那里，买房的刚需在青年人，青年人失业率高企，即便在就业的，企业裁员也是常事，工资并没有大规模快速上涨的预期，现有人口不足以推升当前高企的房地产市场继续繁荣。

且经过过去三年的洗礼，很多人看得更开。活在当下更重要，所以一些追求即时满足的消费反而更旺盛了，比如旅游、餐饮等体验式消费，消费行业冰火两重天的局面，常常给我们带来困惑，但总体上，需求不振是主基调，这一点毋庸置疑。

未来的人口增长更加不容乐观，每日经济新闻的报道显示，今年中国新生儿的总量可能不到800万，比2022年进一步减少150万，而不过6年前，我们一年的新生儿还有1800万左右。

城市化进程应该已经进入尾声，且当前的政策并不鼓励年轻人一股脑涌向城市，反而是鼓励大家回到农村做出一番天地来。即便城市化仍会缓慢发展，更多也是一二线城市的机会。

我想，政策制定者很可能不仅清楚这种趋势，而且认同，国有房企跑步进场居民租赁市场，可能是一种信号。

在一个安全高于一切的年代，我们看问题要从经济之外去看它的ROI。

将来房租涨上去了，你的钱一样从银行乖乖交出来；如果人们有更强烈的“租房还不如买房”的感受，那正好。

出门右拐，是售楼处。