房地产风险向金融领域转移的可能途径和防范措施是什么？

目前很多民营房企，不是在暴雷，就是走在暴雷的路上。一些上市的民营房企，也在排着队等待强制退市。

比如根据Wind数据显示，截至5月26日收盘，A股有约8家房企的股价连续低于1元/股。该8家房企分别为美好置业、泰禾集团、粤泰股份、嘉凯城、阳光城、宋都股份、泛海控股、海航投资。
根据深交所的相关规定，股票连续20个交易日收盘价均低于1元，则会被交易所强制退市，且没有退市整理期，直接终止上市。

上述8家房企或触发深交所“面值退市”的强制退市规则而被迫退市。
因此，很多地产大V们纷纷呼吁“史诗级救市政策”，其中比较引人注目的为吴晓波的“5大建议”：尽快对房地产税和产权到期问题作出具体的法律安排和明示；降低改善型住房的房贷利率；降低存量房贷利率；全面取消限价政策；认真落实“三支箭”和保交楼政策。
笔者个人认为，房地产行业向新发展模式转型，有一定的阵痛期，这是可预期的，但是需尽量平稳过渡，特别是要避免房地产风险向金融风险转移。

那么房地产风险向金融风险转移的可能途径有哪些呢？笔者个人认为可能有以下几个途径：

1、在2022-2023年的诸多救市中，降低首套首付比例至两成，已经来到了房地产风险向金融风险转移的临界点。但是在房企销售过程中，“首付分期”、“零首付”，甚至“负首付”仍旧层出不穷，可能会将房地产风险一步一步推向金融风险边缘。

据环球网2023年5月27日消息报道，广东深圳某房产中介接受媒体采访时表示：“房子评估价570万元，但是业主低价卖，卖520万元。你可以在银行贷570万元全款买这套房子，还剩下50万元装修。

也就是说，购买一套房子，你不仅不需要支付一分钱，相反还可以从银行贷到50万元做装修款！

这种违反买卖逻辑的奇葩事情，是不是颠覆了你的认知？

那么，这种事情是怎么做到的呢？笔者通过了解，才发现是通过“高评高贷”来做到的。比如，一套房子，房东挂牌600万出售。但是在交易的过程中，房产中介通过评估机构做高评估，将该房产评估到1000万。按照首付30%来算的话，这套房产在评估价基础上可按揭贷款700万（即1000万*70%）。因此，购买一套房子，不仅不需要支付首付款，还可以拿100万装修，妥妥地“付首付”！

在前面文章中，我多次提到过，降低购房首付比例，甚至“负首付”，本质就是降低购房的资信要求。这些资信低的购房人，其能够承受的风险也低。因此，当房价下降时，这些购房者可能会因为房子贬值以致资不抵债时而最先停贷。

降低购房首付比例，甚至“负首付”的另一个负面影响，可能就是加重购房者的还款压力。在总价一定的情况下，首付越低，按揭贷款就越多，每月需要偿还的月供压力就更大。这样当购房者收入下降或者锐减，低首付购房者可能会被迫断贷，从而形成大量不良资产，导致房地产风险向金融风险转移。

2、开发贷金融机构的一些不合规操作，以及房企的盘活监管账户资金和开发贷资金的管理要求，可能导致房地产风险向金融风险转移剧增。

在房地产开发项目中，金融机构的开发贷资金的成本是最低的，成本大概在年化6%左右。因此，很多房企往往倾向于用开发贷资金用于偿还前端融资资金（成本年化9%左右），甚至用于偿还股东借款（成本年化15%左右）。

因此，等到开盘后，项目上基本上就只剩下开发贷融资。这部分融资因融资成本低、还款周期长（一般为2年-3年），房企基本上是通过销售回款慢慢偿还。因此，一旦市场下滑，销售回款满，或者银行停贷、断贷甚至压贷导致房企不能“借新还旧”，形成流动性危机，这些开发贷资金的偿还也就首当其冲面临违约的风险！

如果房地产所有的融资按节点支付，以及销售回款都能够进入监管账户，并能够进行专款专用于房地产项目开发建设，那么金融机构的开发贷偿还是没有任何问题的。在实际操作过程中，所有的金融机构融资和销售回款却经常发生偏离：

首先，金融机构的开发贷资金并不是按照工程节点进行支付到专款专用账户，再支付到施工单位账户，而是为了最大的获取利息收入，一次性打到项目专款专用账户，并且支付条件审核把关也不严格，导致很多开发贷资金被房企通过做高工程款套取出来；

其次，金融机构的开发贷资金一次性打到项目专款专用账户上，如果没有及时使用，对于房企来说就会造成资金闲置。因此，房企内部也有盘活开发贷资金的指标要求，在这种指标的要求之下，房企都会千万百计进行所谓的盘活监管账户资金和开发贷资金。

因此，在上述两种因素综合作用之下，金融机构风险剧增。

3、房企为了保交楼，他就需要支付供应商地货款和施工单位的工程款。在当前流动性危机之下，房企往往倾向于将已建成的房产（含住宅、商铺和车位），通过以物抵债的方式工抵给供应商和施工单位。有的房企甚至进行跨项目攻抵，从而大大减少了金融机构的抵押率，加大了房地产风险向金融风险转移的可能。

如果金融机构的资金被房企盘活挪用了，但是还有大量抵押物在，且抵押率充足的话，金融机构风险还是可控的。

但是现在这种金融机构抵押物是否充足的风险也逐渐露出了水面。

大家知道，保交楼可以说成为了2023年很多房企的核心任务。

而保交楼，就是要持续投入开发建设资金，确保项目竣工备案并交付到交付。这对于本来就遇到流动性危机的房企来说，持续投入开发建设资金，真可谓是“有心无力”！

有人说，可以申请纾困资金呀！但是你要注意，一个项目申请纾困资金，有几个前提条件，一是这个项目得有资产抵押，而且资产抵押价值要超过纾困资金的一倍，二是要经过开发贷金融机构同意。

即使纾困资金顺利进入项目了，但是现在供应商和施工单位要先支付预付款，而纾困资金是需要先干活才付款得，这是不是又形成新得困局？

为了解决这个困局，房企不得不将本项目的资金进行工抵。除此之外，在纾困资金进来之前，房企也倾向于通过项目资产工抵的形式，去偿还供应商和施工单位的到期债务。

总之，现在很多房企都是通过项目资产，或者跨项目资产工抵的方式，去偿还供应商和施工单位的到期债务，以获得他们继续供应施工材料和施工的支持。否则，暴雷房企想让供应商和施工单位动起来，几乎比登天还难！

而项目工抵，和跨项目工抵，无疑对金融机构贷款的抵押充足率，是有极大损害的！并有可能导致房地产风险向金融机构风险转移！

因此，笔者个人认为，为了防止房地产风险向金融机构风险转移，需要切实严格把关付款条件，以及在首付款的付款比例上，以及项目工抵上严格把关，确保金融机构付款满足付款条件，并确保购房人资质优良，以及金融机构的贷款抵押率充足。

友友对此怎么看呢？欢迎在评论区留言讨论。