“统租改造”后，深圳离“居者有其屋”还有多远？

大家好，我是堂主。

最近，深圳因为城中村的“统租改造”引起了大家的关注。

城中村改造，并不是一个新事件，很早之前就开始了。

而深圳“统租”最大的不同，就是由国企统一收储，改造后再租出去。

被统租的城中村，叫白芒村，位于深圳南山区西丽街道。

白芒村有着几百栋房屋，住着上万名租房。

堂主看了相关媒体报道，梳理了下脉络，

发现舆论发酵起来，主要是因为两个点。

第一，白芒村房东的煽风点火。

有的房东，爆出深圳给的租金很高，是自己租出去价格的2倍，租金回报可以在15年左右回本。

按照这位房东的描述，15年回本，那就180个月，那确实是非常高的回报率。

从租金回报率来看，一套房子值不值得投资，200是一个临界点。

200个月回本，意味着租金回报率在5%以上。

众所周知，中国房价的上涨速度，其速之快，都要上天了。

因此在全球租金回报率中，长期维持在2%上下

收到租金是自己租出去的两倍，180个月就回本。

在眼下钱难赚的大背景下，这些说出来就足够让人眼红，而这时候，又通知租客撤离，自然就点燃了情绪。

本来， 接到电话，接受改造，发出通知是很正常的，也能理解。

偏偏一边发出租客撤离的通告，一边晒出收到了高额补贴租金。

一下子就把城中村的租客，推到了舆论中心。

第二，也是堂主看到很多博主说的，统租后的价格，至少是之前租金的两倍，这样下去，肯定租不起了，都逼着买房去。

说实话，堂主觉得这个结论，过于武断，有失公允。

凡事都有来龙去脉。

如何理解白芒村的统租改造？

先来看5年前的一份文件说起。

2018年，深圳发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》

《意见》里提出，建立多层次、差异化、全覆盖，针对不同收入水平的居民和专业人才等的、租购并举的住房供应与保障体系。

其中，公共租赁住房是里面的一项重要任务。

按照规划，公共租赁住房占到总供应的20%。

至于租金，文件里白字黑字写着：

租金为届时同地段市场商品住房租金的30%左右，

特困人员、低保及低保边缘家庭租金为公共租赁住房租金的10%。

说到底，深圳“统租房”就是为了建立“多层次的保障房”。

至于那些地产博主说的“为了逼着大家去买房”，堂主觉得更得，这个更加站不住脚。。

首先，先不说深圳房价有多高，这些城中村租客有多少能买得起。

就深圳自身来说，就是一座对土地财政依赖非常低的城。

根据诸葛数据研究中心数据显示，深圳2022年土地依赖程度仅有22%，比2021年减少了4.3个百分点。

而同期的杭州、成都，2022年土地依赖高达90%以上，广州的是84.4%，上海是43.7%

你说其他城市千方百计引诱你买房，这我相信。

但深圳的地方财政，对土地依赖远远低于其他城市，人压根不需要靠卖房来增加收入。

可能有些敏锐的人会说：那么2月份，深圳龙岗区一处刚需楼盘“送60万首付”被叫停又怎么解释？

在堂主看来，比较能解释得通的是，在现在这个形势下，不好当这个出头鸟。

为什么很多城市要引诱买房？底层逻辑就是不卖地没收入啊。

显然，这套运转机制不适合放在深圳身上。

堂主知道大家对房地产深恶痛绝，堂主也一样，

可咱就事论事，“统租”和卖房，真的没有关系。

按照《意见》里的规划，“统租”只是占各类住房类型的20%，商品房才是大头，占到了40%。

所以你看：

买得起的，依然能买得起。

买不起的，还是买不起。

其实，趋势很明显了：深圳有意向新加坡学习。

2023年1月17日，深圳市住建局官网发布4份与保障性住房相关的征求意见文件。

整理得出有三个重点：

1、推出共有产权住房，售价为市场价的50%；

2、未来的房子比例是40%的商品房，40%的共有产权房和人才房，20%的公租房。

3，不再建设安居型商品房，新增了保障性租赁住房。

以上种种，堂主怎么看，都觉都和新加坡的“组屋”很像。

新加坡的“组屋”，不是我们理解的“村屋”，也不是香港的“公屋”，而是一种公共住宅、公共住屋、组合房屋。

简而言之，“组屋”是新加坡的公共住房、国民住宅，由新加坡建屋局规划兴建，以优惠价格出售给人民，其中有少量是租赁给人民。

因其是一组一组的屋子，便将其称为“组屋”。

别看新加坡是以私有制为基础的国家，市场经济也是自由放任，

但在土地市场，完全是新加坡政府统一干预管理的。

在这种制度设定下，房子的建造和价格，都由新加坡政府决定。

建造的房子有质量保障。

新加坡“组屋”概念的提出，和1961年5月25日的一场大火有关系。

当时一个贫民区发生大火，导致2800栋低矮住宅被烧，近2万无家可归。

于是，新加坡开始建设第一批6层小楼的公共住房项目，这就是组屋的雏形。

时至今天，在新加坡，是很难看到老旧的房屋，因为每隔5年左右，政府就会重新用油漆粉刷墙面。

而且每一套组屋，不论大小都配有一个“防空洞”，一旦发生地震、火灾或战争时，都可以当做临时逃生避难所。

房子价格远低于市场提供的商品住宅。

以堂主找到的2015年到2017年的数据来看，组屋的价格只有市场上商品房的三分之一。

一个房子要掏空六个口袋才买得起的事情，在新加坡是不允许的。

根据数据显示，早在2008年，就85%的新加坡公民住进政府建造的“组屋”。

其中，93%的居民拥有其房屋的产权，7%的低收入家庭是向政府廉价租赁。

另外15%的高收入家庭住的是市场上购买的高档商品房。

当然，新加坡之所以能做到这些，是因为这是通过立法来实现的。

新加坡《土地征用法》明确规定：政府为了国家建设有权征用私人土地，并可在任何地方征地建造公共组屋。

依照法律，建屋发展局能够以低于市场价百分之八十的价格购买土地，用来开发房子。而且建造好的房子由国家统一定价，任何人不得随意抬高或者压低价钱。

除此之外，堂主觉得和新加坡政府自身并不依赖土地，也有很大关系。

把新加坡“组屋”制度梳理一下，和深圳自身的条件、以及住建局1月份发的4份文件做对比，就能找到相似的点。

前提条件：两座城市都不依赖土地财政。

第二、新加坡的商品房只占了20%，而深圳提出未来房子比例中，商品房占40%。

第三、新加坡的组屋价格是商品房的三分之一，而深圳提出共有产权住房的售价，为市场价的50%。

现在，深圳不学香港了，而是对标新加坡了。

其实深圳就是想跟新加坡一样：实现“居者有其屋”的住房模式。

走向新加坡模式，“统租”只是其中一步而已。

至于那些说租金会比现在二手房东涨一倍的，堂主是不怎么相信，建议大家耐心点，不要被带偏了，武断就下结论。

先不说有2018年的那份指导文件摆在那，白纸黑字写着租金的定价标准。

就说现在城中村的那些二手房东，耍的各种小手段还少吗？

堂主在广州城中村住了8年，难道不清楚？

此外，堂主去查了这次白芒村，是深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司，其背后大股东，就是深圳国资委。

其他城市你可以怀疑，但深圳政府的透明指数，都是长期排在前列的。

大家不要一上来就喷，问题总是要解决的。

其实也能理解，大环境不好，收入减少，不敢消费，很容易情绪化。

一切的问题都是因为要发展，只有继续发展，才能解决现在的问题。

说实话，堂主是打心里希望深圳能够实现这个目标的。

因为深圳作为社会主义的先行示范区，只有深圳成功了，房子这座大山，才有可能，从我们第一代人身上移走。

一代人有一代人的长征，一代人有一代人的奉献和牺牲。

哪怕是我们这一代享受不了，至少下一代，不会被房子压得喘不过气来。

堂主不希望，下一代的人，眼里也失去了光。